Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 г. N 07АП-4534/08

г. Томск

Дело N 07АП- 4534/08 (А67-4404/07)

22 августа 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2008 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Л.А. Гойник

судей: Н.К.Калиниченко, Н.В. Марченко

при ведении протокола судебного заседания судьей Л.А. Гойник

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЖСК "Строитель" на решение Арбитражного суда Томской области от 19.06.2008 года по делу N А67-4404/07 (судья Д.И. Янущик)

по иску Департамента недвижимости Администрации г. Томска

к ЖСК "Строитель"

о взыскании 7808895 рублей 17 копеек,

установил:

Департамент недвижимости Администрации г. Томска обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к ЖСК "Строитель" о взыскании 7484725 рублей 38 копеек задолженности по оплате аренды земельного участка по договору N ТО-21-16738 от 28.02.2007 года за период с 01.04.2007 года по 31.12.2007 года, 324169 рублей неустойки, начисленной за просрочку внесения платежей с 15.03.2007 года по 16.01.2008 года.

Решением Арбитражного суда Томской области исковые требования удовлетворены в части взыскания с ЖСК "Строитель" 7484725 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате, 228430 рублей 78 копеек неустойки, всего 7713156 рублей 16 копеек. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЖСК "Строитель" в апелляционной жалобе просит его отменить. В обоснование ссылается на то, что вывод суда о нарушении ответчиком ст. 310 ГК РФ не соответствующим обстоятельствам дела и не обоснованным материалами дела, договорных условий ответчик не нарушал, ставку арендной платы за землю в одностороннем порядке не изменял, потому и начисление пени ответчику произведено неправомерно; решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято полномочным органом до 1 октября 2005 года, следовательно, проведение аукциона в данном случае не требовалось; судом не было установлено наличие или отсутствие отношений между ответчиком и ООО "Форма Маркет", которому Постановления Мэра г. Томска от 12.09.2005 года N 3385-3 "О предварительном согласовании мест размещения жилых домов, жилых комплексов" были согласованы места размещения объектов, и их содержание (при наличии), ООО "Форма Маркет" к участию в деле привлечено не было, таким образом, решением от 19.06.2008 года разрешен вопрос о правах (обязанностях) лица, не привлеченного к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены данного решения; обстоятельство, имеющее значение для дела (не осуществление ответчиком комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства), которое суд считал установленным, не доказано; в нарушение ст.ст. 4, 13 АПК РФ судом первой инстанции вынесено решение в пользу ненадлежащего истца.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу поясняет, что считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене. Просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с неполучением отзыва на апелляционную жалобу и отпуском председателя.

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства отказано, ввиду отсутствия уважительных причин неявки ответчика.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что согласно Постановлению Мэра г. Томска N 555-з от 28.02.2007 года с ЖСК "Строитель" муниципальным образованием г. Томск в лице начальника управления земельных отношений департамента недвижимости администрации г. Томска Кобеевой А.З. был заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-16738 от 28.02.2007 года (л.д. 10-11).

В соответствии с указанным договором ответчику был предоставлен в аренду земельный участок площадью 152944,58 кв.м., расположенным по адресу: г. Томск, Иркутский тракт, кадастровый номер 70:21:0100087:0209 для строительства жилого комплекса.

Срок действия договора был определен сторонами с 28.02.2007 года по 28.01.2008 года.

Согласно п.4.5 данного договора арендатор обязался вносить арендную плату за землю с момента издания постановления Мэра г. Томска N 555-з от 28.02.2007 года равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца, текущего квартала.

В связи с тем, что ответчиком свое обязательство по своевременному внесению арендной платы не исполнено, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, признал доказанным факт наличия задолженности по договору аренды за спорный период и на основании норм статей 309, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал сумму долга.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 1 Закона Российской Федерации "О налоге на землю" пользование землей является платным.

По правилам, установленным статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, определяются договором аренды.

Исходя из осуществления фактического пользования земельным участком, обоснованным представляется применение платы, исходя из ставок, составляющих размер арендной платы - земельного налога, коэффициента оценочной зоны и коэффициента вида пользования.

Так, в судебном заседании установлено и документально подтверждено, что обязательства по договору аренды N ТО-21-16738 от 28.02.2007 года ответчиком не исполнены, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2007 года по 31.12.2007 года составила 7484725 рублей 38 копеек.

Представленный истцом расчет суммы иска о взыскании задолженности судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о взыскании основной суммы задолженности является правомерным.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом в полном соответствии с пунктом 4.2. договора аренды N ТО-21-16738 от 28.02.2007 года. Какие либо изменения в договор аренды, в том числе касающиеся размера арендной платы сторонами не вносились.

Пунктом 2 решения Думы г. Томска N 319 от 31.10.2006 года установлено, что понижающий коэффициент 0,1 применяется в частности при расчете арендной платы по договорам, заключаемых для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

Как следует из Постановления Мэра г. Томска от 28.02.2007 года N 555-3 (п. 1 постановления) и договора N ТО-21-16738 от 28.02.2007 года (п. 1.3 договора) земельный участок по Иркутскому тракту в г. Томске с кадастровым номером 70:21:0100087:0209 предоставлен ЖСК "Строитель" именно для строительства жилого комплекса.

Законодательство четко разграничивает понятия жилищного строительства и комплексного освоения и при регулировании вопросов предоставления земельных участков прямо предусматривает случаи, относящиеся к комплексному освоению или к жилищному строительству.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 названного Кодекса.

До 01.03.2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен ЖСК "Строитель" Постановлением мэра г. Томска от 28.02.2007 года N 555-3 на основании ранее принятого Постановления мэра г. Томска от 12.09.2005 N 3385з "О предварительном согласовании мест размещения жилых домов, жилых комплексов" (л.д. 48).

Доказательств заключения ЖСК "Строитель" соглашения, предусматривающего предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства соглашения суду не представлено, ввиду чего предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона на основании решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта невозможно.

Доказательств проведения аукциона суду также представлено не было.

Таким образом, действия сторон, направленные на предварительное согласование места размещения объекта, также указывают о намерении в дальнейшем предоставить земельный участок для жилищного строительства, а не в целях комплексного освоения.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.6. договора аренды земельного участка по договору N ТО-21-16738 от 28.02.2007 года установлено, что при неуплате платежей за пользование земельным участком в установленные договором сроки на сумму задолженности начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Материалами дела подтверждается, что задолженность по арендной плате ответчиком не уплачивалась, в связи с чем истцом в соответствии с пунктом 4.6. договора на сумму долга начислена пеня в размере 324169 рублей 9 копеек за период с 15.03.2007 года по 16.01.2008 года.

Суд первой инстанции, посчитав сумму пени явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил её размер до 228430 рублей 78 копеек.

Согласно разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Исследовав вопрос о возможности уменьшения размера неустойки, предусмотренную договором, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у суда первой инстанции имелись все основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел и оценил доказательства, представленные по данному спору, в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, и пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального права, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену судебного акта, допущено не было.

Расходы по государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Томской области от 19 июня 2008 года по делу N А67-4404/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Л.А. Гойник

Судьи

Н.К.Калиниченко Н.В. Марченко