Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2009 г. N 01АП-3740/08

г. Владимир

Дело N А38-1629/2008-3-172

"13" января 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Белякова Е.Н., судей Наумовой Е.Н., Соловьевой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Третьяковой Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транстехника" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.09.2008 по делу N А38-1629/2008-3-172, принятое судьей Светлаковой Т. Л., по иску МО "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Транстехника" о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

В судебном заседании участвуют представители:

-от истца: 1) Плотников П.В. - заместитель мэра города (распоряжение N 357-к от 12.12.2007); 2) Лобко О.Н. по доверенности от 09.04.2008 N 12 (сроком по 31.12.2008);

-от ответчика: 1) Бурьянова В.Л. - директор (выписка из ЕГРЮЛ от 09.09.2008); 2) Садкова Т.А. по доверенности от 25.08.2008 (сроком по 31.12.2008).

Суд установил, что муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Транстехника" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2001 N 2031 и о возврате земельного участка.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению, чем причиняет вред имущественным интересам истца.

Решением от 11.09.2008 расторгнут договор аренды земельного участка от 18.07.2001 N 2031, заключенный между МО "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению имуществом г. Йошкар-Олы и ООО "Транстехника".

Суд обязал ООО "Транстехника" возвратить МО "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" земельный участок, расположенный по адресу: г. Йошкар-Ола, примерно в 10 метрах по направлению на юг от ориентира: г. Йошкар-Ола, ул. Мира, 113, общей площадью 6 447 кв.м., кадастровый номер 12:05:07 11 001:0045, по акту приема-передачи в двухмесячный срок с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

С ООО "Транстехника" в пользу МО "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Транстехника" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить по основаниям пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Основной довод заявителя апелляционной жалобы сводится к тому, что истец не доказал факт использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению.

Как указывает заявитель жалобы, 06.05.2004 года ООО "Транстехника" обратилось к мэру г. Йошкар-Олы с заявлением о разрешении размещения на спорном земельном участке боксовых гаражей и автостоянки, по результатам рассмотрения которого было принято постановление о разрешении проектирования строительства закрытой автостоянки боксового типа. ООО "Транстехника" разработало всю необходимую документацию, заключило договор подряда на строительные работы, однако Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Йошкар-Олы на протяжении длительного времени уклоняется от согласования представленной проектной документации, что явилось основной причиной неосвоения земли.

По мнению заявителя жалобы, намерение использовать земельный участок под автостоянку не меняет вид разрешенного использования земельного участка, поскольку охватывается производственной деятельностью предприятия.

В судебном заседании 08.12.2008 представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение необоснованным, просит его отменить. Заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью участия адвоката Сладковой Т.А.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы, сославшись на их несостоятельность. В судебном заседании просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возразил против заявленного ответчиком ходатайства.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение жалобы отложено на 22.12.2008.

22.12.2008 в судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 29.12.2008.

В судебном заседании 29.12.2008 представитель ООО "Транстехника" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта обследования земельного участка от 23.12.2008, копии адвокатского запроса от 23.12.2008 и ответа ИП Антонова Е.Г. от 24.12.2008, копии письма от 23.12.2008, копии налоговой декларации ООО "Транстехника" за 3-й квартал 2008.

Представитель истца возразил против заявленного ходатайства.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.07.2001 администрация г.Йошкар-Олы (арендодатель) и ООО "Транстехника" (арендатор) заключили договор аренды N 2031, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 11 784 кв.м., расположенный по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Мира, 113, для ведения производственной деятельности, а арендатор обязался вносить арендную плату за пользование земельным участком.

С учетом дополнительного соглашения N 998 от 01.11.2004 к договору аренды N 2031 были внесены уточнения в части площади земельного участка, которая составила 6 447 кв.м., кадастровый номер земельного участка 12:05:07 11 001:0045, а также место нахождения земельного участка: г. Йошкар-Ола, примерно в 10 метрах по направлению на юг от ориентира: г. Йошкар-Ола, ул.Мира, 113.

Договор аренды заключен сторонами на 49 лет, в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.03.2007 N 12-12-01/040/2007-624.

Согласно пункту 2.2.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. договора, а именно: для "ведения производственной деятельности". Пунктом 8.1. договора установлено, что земельный участок может быть использован исключительно по целевому назначению.

Указывая, что арендатор использует земельный участок не по его целевому назначению, истец обратился в арбитражной суд с требованием о расторжении договора аренды.

В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

Определение существенного ущерба содержится в подпункте 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме существенным признается нарушение условий договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изложенное понятие существенности нарушения условий договора основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, которая заявила требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые могут возникнуть в процессе исполнения договора.

Пунктом 2.1.6 договора аренды от 18.07.2001 предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора. В случае нарушения каких условий договора арендодатель может потребовать расторжения договора, в указанном пункте договора не конкретизировано.

Как следует из искового заявления, основанием для расторжения договора является использование земельного участка не по целевому назначению под размещение функционирующей платной автостоянки.

Согласно пункту 2.2.1 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 настоящего договора, из которого следует, что участок предоставлен для ведения производственной деятельности. Следовательно, основное назначение выделения земельного участка - производственная деятельность арендатора.

В соответствии с пунктом 2 Устава ООО "Транстехника" общество имеет гражданские права и несет гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Предметом деятельности общества является автостоянка, автосервис, перевозка грузов и другие виды деятельности, поэтому, в случае организации автостоянки на спорном земельном участке, действия ответчика не представляется возможным расценить как нарушение целевого использования земельного участка, более того, как существенное нарушение условий договора.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, позволяющих определенно установить факт использования спорного земельного участка для размещения платной автостоянки.

Так, в качестве доказательств указывается на привлечение Общества к административной ответственности по статье 8.8, части 1 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях, акт обследования N 21 от 06.06.2008, согласно которому земельный участок используется для размещения платной автостоянки.

Из постановления от 15.06.2008 о назначении административного наказания по статье 8.8 Кодекса следует, что ООО "Транстехника" использует земельный участок не по целевому назначению. При этом в постановлении отсутствуют данные о периоде правонарушения, оконченное либо длящееся правонарушение, площадь земельного участка не соответствует площади договора (доп.соглашение 6447,0 кв.м.), отсутствует кадастровый номер.

Статьей 19.5 Кодекса предусмотрена административная ответственность за нарушения против порядка управления, но не за нарушения в сфере земельных правоотношений.

Согласно акту обследования земельного участка N 21 от 06.06.2008 на земельном участке размещена платная автостоянка, осуществляется хранение автомобилей разных марок. Из приложенных к акту фотоснимков (фотокопий) не представляется возможным установить, что на них зафиксирован именно спорный земельный участок.

Документального подтверждения функционирования на земельном участке платной автостоянки суду не представлено.

Как следует из материалов дела, случаи размещения постороннего автотранспорта на земельном участке имели место, однако указанные действия имели место со стороны некоторых работников Общества, которые привлечены к дисциплинарной ответственности.

Согласно пояснениям представителя ответчика, земельный участок используется исключительно для производственных нужд: размещения, ремонта, обслуживания грузового автотранспорта предприятия и для стоянки личного транспорта работников.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что вывод суда первой инстанции о доказанности нецелевого использования земельного участка и наличии со стороны ответчика существенных нарушений условий договора неправомерен. Также не представлены доказательства причинения истцу ущерба в результате деятельности ответчика.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение условий договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка только в случае, когда они могут быть квалифицированы как существенное нарушение договора аренды. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа от другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По условиям договора от 18.07.2001 N 2031 (пункт 2.1.6) арендодатель имеет право досрочного расторжения договора в случае нарушения условий договора, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Руководствуясь изложенным, арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды 02.04.2008 исх. N 03-10/222, при этом в уведомлении отсутствует указание на конкретное правонарушение, а также предложение устранить его в разумные сроки. Повторное уведомление от 13.05.2008 за исх.N 03-10/1813 также не содержит ссылки на конкретное правонарушение. Вследствие неконкретизированности не представляется возможным установить, какое правонарушение следует устранить арендатору для того, чтобы привести использование земельного участка в соответствие с целевым назначением.

Как первоначальное уведомление от 02.04.2008, так и повторное уведомление от 13.05.2008, содержат не предложение расторгнуть договор, а предложение арендатору явиться для подписания соглашения о расторжении договора, что не предполагает направление какого-либо ответа.

Анализ имеющихся в деле уведомлений в совокупности с условиями договора аренды позволяет сделать вывод о том, что арендодатель в полной мере не выполнил требования, предъявляемые к порядку расторжения договора.

Ссылки истца на нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, в частности статьи 37, 39 не могут быть приняты судом во внимание.

Указанные истцом нормы устанавливают виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, что само по себе не свидетельствует о нарушении условий договора со стороны арендатора и не является основание для расторжения договора.

Иные доводы истца отклоняются как не имеющие правового значения для рассмотрения спора.

Таким образом, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, поэтому подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

1. Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.09.2008 по делу N А38-1629/2008-3-172 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транстехника" удовлетворить.

2. В удовлетворении исковых требований отказать.

3. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Транстехника" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей.

Исполнительный лист выдать

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию - Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Н. Беляков

Судьи

Е.Н. Наумова М.В. Соловьева