Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2009 г. N 19АП-5402/08

22 января 2009 г.

Дело N А14-3344/2008/138/10

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2009 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.

судей Сергуткиной В.А.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анохиной К.Г.,

при участии:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области: не явились, надлежаще извещены;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области: Сдвижкова Г.М., зам. начальника отдела по доверенности N 03-д от 11.01.2009;

от ООО "Новые строительные технологии": Горяйнова И.Ю., адвоката по доверенности от 01.12.2008, Образцова В.А., представителя по доверенности от 12.11.2008;

от ОАО "Керамзит": не явились, надлежаще извещены;

от ООО "ЦКиБ АПЕКС": не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.09.2008 по делу N А14-3344/2008/138/10 (судья Есакова М.С.) по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО Компания "АПЕКС" на сооружение литера А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, д.8, площадью 158,7 кв.м. (запись 36-36-01/121/2005-293),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области - ранее Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО Компания "АПЕКС" на сооружение литера А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, д.8, площадью 158,7 кв.м. (запись 36-36-01/121/2005-293).

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "Новые строительные технологии", ОАО "Керамзит", ООО "ЦКиБ АПЕКС".

Решением от 26.09.2008 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В судебное заседание ОАО "Керамзит", ООО "ЦКиБ АПЕКС", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ.

Изучив представленные доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей УФРС по Воронежской области, ООО "Новые строительные технологии", апелляционная инстанция полагает необходимым обжалуемый судебный акт отменить, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решениями исполнительного комитета Воронежского городского совета народных депутатов от 27.02.1981 N 105/6 "О разрешении финхозотделу обкома КПСС проектирования Дома политического просвещения в районе улиц Плехановской и Орджоникидзе" и от 14.01.1983 N 19/1 "О предоставлении земельного участка во временное пользование УКСу горисполкома для строительства административного здания в районе улиц 9 Января и Орджоникидзе", УКСу Воронежского горисполкома выделен земельный участок площадью 1,5 га для строительства здания дома политического просвещения, примыкающего к существующему административному зданию, с проектируемым входом со стороны ул.Плехановской.

19.08.1992 администрацией города Воронежа в связи с нехваткой денежных средств для строительства здания заключен договор о завершении строительства бывшего дома политпросвещения и о взаимных обязательствах сторон по его использованию с акционерным обществом закрытого типа компания "АПЕКС".

Согласно акту государственной приемочной комиссии от 25.12.1992 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденному постановлением главы администрации города Воронежа от 04.02.1993 N 57 "Об утверждении актов Государственной приемочной комиссии", здание дома политпросвещения введено в эксплуатацию и сдано акционерному обществу компания "АПЕКС" в безвозмездную аренду сроком до 31.12.2007 на основании постановлений Воронежского городского муниципального совета от 13.02.1996 N 24/1 "О здании по ул.Платонова, 8" и от 27.02.1996 N 51 "Об условиях договора аренды здания по улице Платонова, 8" и договора аренды от 20.03.1996.

Одновременно на все введенное в эксплуатацию здание площадью 10323,6 кв. метров зарегистрировано право муниципальной собственности за муниципальным образованием город Воронеж. Запись о регистрации внесена государственным учреждением юстиции Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.1999 за номером 36-34-135/1999-77. Объектом государственной регистрации прав, как это следует из повторного свидетельства о государственной регистрации прав АА 36 N 259576 от 07.03.2001, выданного взамен свидетельства АА 36 N 086723 от 30.12.1999, являлось отдельно стоящее здание литер А, А1 с условным номером 36-34-4:00-00-00:9193:99:2-135-77.

Для эксплуатации переданного в аренду здания акционерному обществу компания "АПЕКС" постановлением администрации города Воронежа от 05.12.2000 N 1021 "О предоставлении фактически занимаемого земельного участка АОЗТ компании "АПЕКС" ИНН 366011442 по ул. Платонова, 8" и актом отвода земельного участка в натуре от 07.12.2000 был предоставлен в аренду сроком до 30.12.2007 земельный участок площадью 0,7150 га (7150 кв. метров) по ул. Платонова, 8, город Воронеж, кадастровый номер 36:34:04 02 002:0004. Соответствующий договор аренды земельного участка N 427-0003/мз заключен 07.12.2000 и зарегистрирован в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.01.2001, свидетельство о государственной регистрации прав АА 36 N 184522.

В соответствии с постановлением муниципального совета города Воронежа от 16.03.2001 N 87-II "О постановлении Воронежского городского муниципального совета от 13.02.1996 N 24/1 "О здании по ул. Платонова, 8" и от 27.02.1996 N51 "Об условиях договора аренды здания по улице Платонова, 8" между комитетом по управлению имуществом города Воронежа и акционерным обществом компания "АПЕКС" заключен договор от 03.04.2001 N 1 передачи в собственность акционерному обществу компания "АПЕКС" части отдельно стоящего здания по ул.Платонова, 8, общей площадью 6887,5 кв. метров, в объеме большого и малого залов и функционально обеспечивающих их помещений, в целях возмещения затрат акционерного общества на завершение строительства данного здания. По акту приема-передачи от 03.04.2001 акционерному обществу переданы нежилые помещения подвала площадью 1171,5 кв. метров, первого этажа площадью 1708,3 кв. метра, второго этажа площадью 2768,7 кв. метров, третьего этажа площадью 981,7 кв. метров, четвертого этажа площадью 257,3 кв. метра.

Согласно акту приема-передачи стороны условились заключить в срок до 01.09.2001 дополнительный договор по вопросу разделения инженерных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение, кондиционирование и прочее) после разработки проекта раздельного энергоснабжения и установки электро-, водо- и теплосчетчиков.

Право собственности акционерного общества "АПЕКС" зарегистрировано государственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество 09.04.2001, запись о государственной регистрации N 36-34-80/2001-28. Объектом права собственности, как следует из свидетельства о государственной регистрации прав АА 36 N 268960., является нежилое встроенное помещение I, III в литере А площадью 6887,5 кв. метров, условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9193:2001-80-28.

Офисная часть здания общей площадью 3700,5 кв. метров, в том числе нежилые помещения подвала площадью 651,9 кв. метров, первого этажа площадью 983 кв. метра, второго этажа площадью 25 кв. метров, третьего этажа площадью 412 кв. метров, четвертого этажа площадью 1063,4 кв. метра, пятого этажа площадью 565,2 кв. кв. метра, осталась в собственности муниципального образования город Воронеж. Право собственности муниципального образования зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2001, запись о государственной регистрации N 36-34-80/2001-29, свидетельство о государственной регистрации прав АА 36 N 268527. Объектом права собственности является нежилое встроенное помещение II в литерах А1, А площадью 3700,5 кв. метров, условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9193:2001-80-29.

При этом договор аренды земельного участка N 427-0003/мз от 07.12.2000 не переоформлялся, земельным участком, выделенным для эксплуатации здания, пользовались оба собственника недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, без определения порядка его использования.

Постановлением Воронежской городской думы от 31.01.2003 N 06-1 "О передаче объектов в собственность Воронежской области" нежилое помещение площадью 3700,5 кв. метров передано в собственность Воронежской области. Фактическая передача имущества произведена по акту приема-передачи от 08.04.2003. Право собственности Воронежской области на переданное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 36-34-55/2003-128, о чем выдано свидетельство 36 АА N 680990 от 24.04.2003. Объектом права собственности, согласно свидетельству 36 АА N 680990, является нежилое встроенное помещение II в литерах А1, А площадью 3700,5 кв. метров, условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9193:2001-80-29.

08.10.2003 администрация Воронежской области в лице главного управления государственного имущества обратилась в администрацию города Воронежа с письмом N 13-4052 от 08.10.2003 о подготовке землеотводных документов на земельный участок, занимаемый переданным в собственность Воронежской области объектом недвижимости по ул. Платонова, 8. Данное заявление находилось на рассмотрении администрации города Воронежа и управления главного архитектора города Воронежа соответственно с 10.10.2003 и с 13.10.2003, однако, решение по нему принято не было, права Воронежской области на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости площадью 3700,5 кв. метров по ул. Платонова, 8, оформлены не были.

Распоряжением от 19.07.2007 N 336-р "О безвозмездной передаче имущества, находящегося в собственности Воронежской области и составляющего казну Воронежской области, в федеральную собственность" нежилое встроенное помещение II в литерах А1, А площадью 3700,5 кв. метров передано в федеральную собственность. Фактическая передача произведена по акту приема-передачи от 01.10.2007.

Часть здания, принадлежащая акционерному обществу компания "АПЕКС", также отчуждена последним ряду собственников.

По договору купли-продажи от 02.04.2002 и акту приема-передачи имущества от той же даты акционерное общество компания "АПЕКС" произвело отчуждение части нежилого помещения площадью 720 кв. метров Сбербанку России. Переход права собственности указанной части недвижимости к Сбербанку России зарегистрирован государственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.04.2002, запись о государственной регистрации права N 36-34-82/2002-5, свидетельство о государственной регистрации прав 36 АА N 540377. Объектом права собственности является нежилое встроенное помещение I, III в литере А площадью 720 кв. метров, условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9193:2002-82-5. Впоследствии часть здания, приобретенная Сбербанком России, подверглась перепланировке, площадь после перепланировки составила 664,1 кв. метра.

Договором купли-продажи от 02.04.2002 предусматривалась передача в пользу Сбербанка России права аренды 450 кв. метров из общей площади земельного участка 7150 кв. метров. Фактически Сбербанк России не обращался за оформлением прав землепользования на земельный участок, необходимый для эксплуатации приобретенного им объекта недвижимости.

В декабре 2004 года акционерное общество компания "АПЕКС" на основании решения внеочередного собрания акционеров N 3 от 14.12.2004 и акта приема-передачи от 17.12.2004 оставшуюся часть принадлежащего ему нежилого помещения площадью 6167,2 кв. метров внесло в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью "ЦКиБ "АПЕКС", распорядившись таким образом всеми полученными им по договору от 03.04.2001 N1 площадями нежилых помещений в административном здании по ул. Платонова, 8. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.12.2004, запись о государственной регистрации N 36-34-146/2004-223, свидетельство о государственной регистрации 36 АБ N 043849. Объектом права собственности является часть нежилого помещения I в литере А с условным номером 36:34:04:00-00-00:00:9193:2002-82-6.

С обществом "ЦКиБ "АПЕКС" акционерное общество компания "АПЕКС" 19.05.2005 заключило договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 7150 кв. метров от 07.12.2000 N 427-0003/мз. Фактически арендные отношения обществом "ЦКиБ "АПЕКС" переоформлены не были.

10.08.2005 акционерное общество компания "АПЕКС" зарегистрировало за собой право собственности на сооружение литер А1, расположенное на земельном участке по адресу: город Воронеж, ул. Платонова, 8, площадью 158,7 кв. метров. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права N 36-36-01/121/2005-293, о чем выдано свидетельство 36 АБ N251449. Объектом права собственности, как это следует из названного свидетельства, является сооружение литер А1 площадью 158,7 кв. метров, инвентарный номер 9193, условный номер 36-36-01/121/2005-293; основаниями для государственной регистрации права явились договор передачи недвижимого имущества N 1 от 03.04.2001 и постановление муниципального совета города Воронежа N87- II от 16.03.2001.

23.08.2005 акционерное общество компания "АПЕКС" продало указанное сооружение обществу "ЦКиБ АПЕКС" по договору купли-продажи от указанной даты и акту приема-передачи от 24.08.2005. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.08.2004 за номером 36-36-01/112/2005-293, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации 36 АБ N 275033.

В дальнейшем сооружение литер А1 площадью 158,7 кв.м. по ул.Платонова, 8 г.Воронежа последовательно становилось собственностью общества с ограниченной ответственностью "Логос МС" (далее по тексту - ООО "Логос МС", ликвидировано), общества с ограниченной ответственностью "Керамзит" (далее по тексту - ООО "Керамзит") и общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ООО "НСТ"). Последним собственником объекта недвижимости на момент рассмотрения дела является ООО "НСТ".

19.07.2007 постановлением ТУ ФАУФИ по Воронежской области издано распоряжение N 336-р "О безвозмездной передаче имущества, находящегося в собственности Воронежской области и составляющего казну Воронежской области, в федеральную собственность", согласно которому имущество, в том числе и нежилое встроенное помещение II в литере А1,А здания N 89 по ул.Платонова г.Воронежа, общей площадью 3700 кв.м. передано в федеральную собственность. Имущество фактически передано по акту приема-передачи.

Осуществляя правомочия собственника нежилого встроенного помещения II в литере А1,А здания N 89 по ул.Платонова г.Воронежа, общей площадью 3700 кв.м., ТУ ФАУФИ по Воронежской области не согласилось с регистрацией права собственности ЗАО Компания "АПЕКС" на сооружение литера А1 площадью 158,7 кв.м., инвентарный номер 9131, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, 8, считая, что ее совершением УФРС по Воронежской области нарушило права и законные интересы Российской Федерации, как сособственника спорного объекта, и обратилось в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что требование о признании недействительной государственной регистрации права может быть заявлено только вместе с требованием об оспаривании права, путем оспаривания оснований его возникновения, послуживших основанием для проведения государственной регистрации. По мнению суда ТУ ФАУФИ по Воронежской области не представило доказательств наличия у него, либо Российской Федерации нарушенного права либо законного интереса в отношении сооружения литер А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, д.8, площадью 158,7 кв.м.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основаниями для принятия судом решения о признании недействительными действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления являются одновременно их несоответствие закону и нарушение указанными действиями (бездействием) прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 5 Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, зарегистрированного приказом Министерства юстиции РФ от 03.12.2004 N 183, УФРС по Воронежской области является государственным органом, наделенным полномочиями по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из совокупности положений статей 13-20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 в их системной взаимосвязи следует, что государственная регистрация возникновения (изменения или прекращения) права проводится регистрирующим органом в соответствии с нормами данного закона на основании представленных заявителем документов. По итогам проведенной регистрирующим органом правовой экспертизы заявления и представленных документов в соответствии со статьями 17 и 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 регистрирующим органом выносится решение о государственной регистрации права (перехода права) или регистрации сделки или отказ в такой регистрации.

Из анализа указанных норм в их совокупности и взаимосвязи следует, что государственная регистрация (отказ в регистрации) является юридическим актом, совершаемым государственным органом (каковым является учреждение юстиции - пункт 5 статьи 9 Закона о регистрации); действие регистрирующего органа имеет формальное выражение в виде документа установленной формы - свидетельства либо специальной регистрационной надписи (статья 14 Закона о регистрации, Правила ведения ЕГРП, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998. N 219); адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и влечет правовые последствия для этих лиц. Юридическим последствием регистрации является регистрация возникновения, изменения или прекращения права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки. В связи с чем, подпадают под все признаки ненормативного акта государственного органа.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию права документов, регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Вместе с тем, регистрирующий орган, осуществляя государственную регистрацию возникновения (изменения или прекращения) права, сам может нарушить закон (сознательно или заблуждаясь) и незаконно зарегистрировать или отказать заявителю в государственной регистрации возникновения (изменения или прекращения) права. Тем самым, право заявителя будет нарушено именно незаконными действиями (бездействием) регистрирующего органа, либо его незаконным решением.

При таких условиях, действия по государственной регистрации и сама регистрация подпадают под действие ряда общих норм, касающихся ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов, в частности норм процессуального законодательства, в том числе применение к актам государственной регистрации такого способа защиты права, как признание этого акта недействительным как ненормативного акта государственного органа, действия (бездействий) - незаконными.

Кроме того, при непризнании акта регистрации в качестве ненормативного акта госоргана заинтересованное лицо вообще теряет возможность оспаривания действий регистрирующего органа и самой регистрации, как ненормативного акта, если имеется ошибка регистрирующего органа (либо его неправомерные действия) при оценке представленных на регистрацию документов.

Арбитражно-процессуальное законодательство допускает те способы защиты права, которые непосредственно установлены законом (статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе абзаца 13 статьи 12, пунктов 1 - 3 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оспаривание акта регистрации, исходя из указанных способов защиты права, возможно, путем оспаривания ненормативного правового акта либо решения или действия госоргана, но только в случае если в качестве оснований иска стороной заявлены требования о признании незаконными действий (бездействие) регистрирующего органа (государственной регистрации права), а не оспариваются основания возникновения (изменения или прекращения) права.

Кроме того, данный способ защиты нарушенных прав приобретает особую актуальность в случае ликвидации лица, незаконная регистрация прав которого послужила основанием для последующего отчуждения спорного имущества.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов,необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (с изменениями), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу названной нормы закона, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, но не сама государственная регистрация, запись о государственной регистрации, свидетельство о государственной регистрации. В противном случае оспаривание акта регистрации (как ненормативного акта государственного органа) приведет к нарушению интересов обладателя спорного права.

Из этого следует вывод, что государственная регистрация может быть оспорена лишь в том случае, если это не приведет к нарушению интересов обладателя спорного права.

В рассматриваемом споре права первоначального обладателя - ЗАО Компания "АПЕКС" не могут быть нарушены, в связи с ликвидацией последнего в результате процедуры банкротства.

Таким образом, учитывая вышесказанное, следует признать, что заявитель избрал надлежащий способ защиты, путем оспаривания регистрации права и записи в ЕГРП, как ненормативного акта регистрирующего органа.

Так же нельзя согласиться и с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ТУ ФАУГИ по Воронежской области нарушенного права либо законного интереса в отношении сооружения литер А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, д.8, площадью 158,7 кв.м., на основании следующего.

Согласно представленным в дело доказательствам, в качестве документов-оснований регистрации за ЗАО Компания "АПЕКС" права собственности на сооружение литера А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул. Платонова, 8, площадью 158,7 кв.м, были представлены :

-постановление муниципального Совета г. Воронежа N 87-II от 16.03.2001;

-договор передачи недвижимого имущества N 1 от 03.04.2001;

-акт приема-передачи недвижимого имущества от 03.04.2001.

Из анализа указанных документов следует, что в собственность ЗАО Компания "АПЕКС" была передана часть здания по ул. Платонова, 8 в объеме большого и малого залов и функционально обеспечивающих их помещений в количестве 6887,5 кв.м., в том числе нежилые помещения подвала площадью 1171,5 кв. м, первого этажа площадью 1708,3 кв. м, второго этажа площадью 2768,7 кв. м, третьего этажа площадью 981,7 кв. м, четвертого этажа площадью 257,3 кв. м., согласно поэтажным планам, прилагаемым к договору N 1 от 03.04.2001 (Приложение N 1). При этом, в собственности Муниципального образования - г.Воронеж остались помещения офисной части здания в количестве 3700,5 кв.м. указанным в Приложении N 2.

Ни в Приложении N 1, ни в Приложении N 2, спорный объект - градирня не указан, что позволяет сделать вывод, что она не является самостоятельным объектом недвижимости, а относится к инженерным сооружениям.

Согласно положениям акта приема-передачи недвижимого имущества от 03.04.2001, стороны предусмотрели, что по вопросу разделения инженерных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение, кондиционирование и пр.) сторонами будет заключен дополнительный договор в срок до 1 сентября 2001 года после разработки проекта на раздельное энергоснабжение и установку электро-, водо- и теплосчетчиков.

Вместе с тем, такой договор до настоящего времени не заключен, и раздел инженерных коммуникаций не произведен.

Доказательств того, что спорный объект - "градирня" или какой-либо иной объект коммунального назначения, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, 8, литера А1, передавался АОЗТ Компания "АПЕКС" (в последующем ЗАО Компания "АПЕКС") на основании постановления муниципального Совета г. Воронежа N 87-II от 16.03.2001 и договора передачи недвижимого имущества N1 от 03.04.2001 в суд представлено не было.

Таким образом, у ЗАО Компания "АПЕКС" не могло возникнуть право собственности на коммуникационное сооружение литера А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул. Платонова, 8, площадью 158,7 кв.м.

Кроме того, из имеющейся проектной и землеотводной документации следует, что при строительстве Дома политпросвещения по адресу г.Воронеж, район улиц Плехановская и Орджоникидзе на участке площадью 1,5 га планировалось строительство одного объекта недвижимости. Земельный участок имел разрешенное использование - для строительства и эксплуатации здания. Никакого иного объекта недвижимости на этом участке не могло быть возведено, так как изменялся бы вид разрешенного использования.

Разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости, как градирня отсутствуют, что не позволяет говорить о создании строения на отведенном в установленном законом порядке участке и о его соответствии градостроительным нормам и правилам.

В соответствии с актом Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 25.12.1992, дом политического просвещения (в настоящее время административное здание по ул. Платонова, 8) принят в эксплуатацию вместе с внешними наружными коммуникациями холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и связи, то есть, в том числе и с градирней.

Градирня не имеет возможности функционировать отдельно, представляя собой лишь одну из разновидностей охладительного резервуара, который мог бы иметь расположение и внутри здания.

В материалах инвентарного дела N 9193 нежилого помещения по ул.Платонова, 8, по состоянию на 02.04.2001 литером А1 обозначена подвальная часть здания. Градирня ни в техническом, ни в стоимостном выражении не обособлена.

СНиП - 2.04.02-84 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения" в разделе 11 "Охлаждающие системы" дает определение градирни как охладителя воды, применяющегося в охлаждающих системах оборотного водоснабжения административных зданий. СНиП 2.04.02-84 предусматривает возможность применения в качестве градирен брызгательных бассейнов как разновидности градирен, которые являются неотъемлемой частью систем оборотного водоснабжения самих административных зданий.

В соответствии с назначением сооружения градирня - брызгательный бассейн, данного строительными нормами и правилами СНиП - 2.04.02-84 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения", эксплуатация данного сооружения без системы оборотного водоснабжения конкретного здания, для которого оно сооружено, невозможно.

Согласно материалам инвентарного дела N 10144, выполненного БТИ Ленинского района г.Воронежа от административного здания по ул.Платонова, 8 со стороны ул.Плехановской к градирне - брызгательному бассейну и обратно протянуты трубы оборотного водоснабжения. Таким образом, градирня имеет с ним неразрывную связь в виде подсоединенных труб, зафиксированных при инвентаризации данного сооружения органами БТИ в техническом паспорте.

В соответствии с актом Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 25.12.1992, Дом политического просвещения (в последствии - административное здание по ул.Платонова, 8) принят в эксплуатацию вместе с внешними наружными коммуникациями холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и связи.

Из представленных документов по разделу данного здания следует, что постановлением Муниципального Совета г.Воронеж N 87-II от 16.03.2001 и договором передачи недвижимого имущества N 1 от 03.04.2001, актом приема-передачи, инвентарным делом N 9193 системы водоснабжения, в том числе оборотного, канализации, вентиляции и кондиционирования воздуха здания при разделе самого здания между собственниками частей здания, муниципальным образованием г.Воронеж и АОЗТ компания "АПЕКС" не были разделены как самостоятельные системы для каждой части здания. Они не были разделены и после регистрации перехода прав на части здания к Воронежской области, Сбербанку России и ООО "ЦКиБ АПЕКС".

Функционирование градирни обусловлено наличием системы оборотного (циркуляционного) водоснабжения, которое является принадлежностью здания. Таким образом, "градирня" - составная часть системы оборотного водоснабжения и возможность отдельного использования данного объекта, извлечения полезных потребительских свойств, исключается.

Согласно ст.135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Критерий физической связи с землей, как отличительный признак недвижимого имущества в гражданско-правовом понимании есть юридическая фикция (к объектам недвижимости законодатель относит воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, в то время как леса и многолетние насаждения исключены из числа объектов недвижимости).

Система оборотного водоснабжения может функционировать и без обязательных элементов, имеющих неразрывную связь с землей.

Следовательно, сооружение литера А1 "градирня", расположенное на земельном участке по адресу: г. Воронеж, ул. Платонова, 8, площадью 158,7 кв. м, не относится к объектам недвижимости, следовательно, запись о регистрации права собственности на данный объект за ЗАО Компания "АПЕКС", противоречит ч.2 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленное в суд экспертное заключение N 26-09-07 от 13.11.2007 о том, что для нормальной эксплуатации какого-либо здания и сооружения в градирне нет необходимости, не имеет правового значения для оценки фактических обстоятельств дела, так как оно не свидетельствует о том, что градирня вообще не может быть использована по своему целевому назначению.

Согласно ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с распоряжением Территориального управления от 19.07.2007 N 336-р "О безвозмездной передаче имущества, находящегося в собственности Воронежской области и составляющего казну Воронежской области, в федеральную собственность", являющегося основанием для возникновения права собственности на передаваемое имущество, по акту приема - передачи от 01.10.2007 имущество (нежилое встроенное помещение II в Лит. А1, А (подвал: 9-17, 32-50, 51-53, 1-18, 1 этаж: 1-4, 21-40, 5-29, 2 этаж: 16, 17, 30, 42, 3 этаж: 1-12, 14-20, 8, 15, 4 этаж: 16, 17, 1-42, 5 этаж: 1-25), расположенное по адресу: г.Воронеж, ул. Платонова, 8, общей площадью 37000,5 кв. м., передано в федеральную собственность.

Таким образом, Российская Федерация в лице Территориального управления, является собственником части здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул.Платонова, 8, и учитывая, что раздел инженерных коммуникаций между собственниками здания так произведен и не был, регистрация права собственности ЗАО Компания "АПЕКС" на сооружение литера А1, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул. Платонова, 8, площадью 158,7 кв.м, нарушает в настоящее время законные права и интересы Российской Федерации, как лица, имеющего право общей долевой собственности на сооружение - градирню и ее непосредственное использование.

При этом, несмотря на частичное разрушение градирни, соответствующие подземные коммуникации остались, и данное сооружение не прекратило свое фактическое существование, позволяя после ремонта надземной части использовать его по своему целевому назначению (п.1 выводов экспертного заключения N 26-09-07 от 13.11.2007).

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Принимая во внимание, что государственная регистрация права собственности ЗАО Компания "АПЕКС" на сооружение литера А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, д.8, площадью 158,7 кв.м. (запись 36-36-01/121/2005-293), произведена с нарушением положений ст.ст.1, 13, 16, 17 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ", ст.ст.130, 135, 244 Гражданского кодекса РФ, а также нарушает права и законные интересы ТУ ФАУГИ по Воронежской области, данная запись в порядке ст.198 АПК РФ подлежит признанию недействительной.

Учитывая, что при рассмотрении спора суд не правильно применил нормы материального права и дал не правильную оценку фактическим обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области удовлетворению.

Исходя из результатов рассмотрения спора, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы по делу подлежат отнесению на Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, в виде взыскания государственной пошлины в сумме 1000 руб.

Руководствуясь ст.110, ч.2 ст.269, ст.270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.09.2008 по делу N А14-3344/2008/138/10 отменить.

Апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области удовлетворить.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ЗАО Компания "АПЕКС" на сооружение литера А1, расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, ул.Платонова, д.8, площадью 158,7 кв.м. (запись 36-36-01/121/2005-293), как несоответствующей требованиям ст.ст.1, 13, 16, 17 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ", ст.ст.130, 135, 244 Гражданского кодекса РФ.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области государственную пошлину в сумме 1000 рублей в доход федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

В.А. Сергуткина Е.А. Семенюта