Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2008 г. N 19АП-4189/08

27 ноября 2008 г.

Дело N А14-3883-2007

г.Воронеж 173/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2008 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Поротикова А.И.,

Судей Безбородова Е.А.,

Анреещевой Н.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Медковой Е.А.,

при участии:

от ООО "Гостиничный комплекс "Россия" - Цикозы О.П., адвоката, по доверенности, б/н от 09.11.2007 года;

от Администрации городского округа город Воронеж - Асеевой Ю.П., представителя, по доверенности N 167 от 02.06.2008 года; Иноземцевой Ю.В., представителя, по доверенности N 179 от 02.06.2008 года;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 года по делу N А14-3883-2007/173/13, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" к Администрации городского округа город Воронеж о внесении изменений в условия договора аренды, и по встречному иску о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 11 598 394 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате (судья Кривотулова Т.И.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия", г.Воронеж, обратилось с иском в Арбитражный суд Воронежской области к Администрации городского округа город Воронеж об обязании заключить дополнительное соглашение к договору N 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23 на условиях представленного проекта от 07.05.2007 года.

В свою очередь Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" о расторжении договора аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 года, выселении из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. А, А1 площадью 3534, 7 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23, а также взыскании 10 000 задолженности по арендной плате за период с 01.12.2005 года по 01.04.2007 года.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Общество уточнило исковые требования, просило изменить договор N 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.театральная, 23, заключённого между Администрацией городского округа г.Воронеж и ООО "Гостиничный комплекс "Россия", изложив п.1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 года к договору N 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения в следующей редакции: в связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны "Арендатора", "Арендодатель" в соответствии с ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имуще6ства, при этом "Арендатор" имеет право в течение срока действия на возмещение стоимости этих улучшений; дополнив пункт 3.1 договора N 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения текстом следующего содержания: с 01.02.2006 года до окончания срока действия договора за аренду помещения "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" арендную плату в виде возложения на "Арендатора" обусловленных затрат в сумме 65 71 664 руб. 96 коп. на улучшения арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых "Арендатором" на реконструкцию арендуемого помещения.

06.09.2007 года своим решением Арбитражный суд Воронежской области исковые требования ООО "Гостиничный комплекс "Россия" удовлетворил частично: в пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.03 г. к договору N 6-830-03 от 11.02.2003 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Театральная,23, внесены изменения, этот пункт изложен в следующей редакции: "В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны "Арендатора", "Арендодатель" в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом "Арендатор" имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений"; в условия договора аренды внесены изменения, дополнив пункт 3.1 договора аренды нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: "С 01.02.2006 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" арендную плату в виде возложения на "Арендатора" обусловленных затрат в сумме 56 370 332 руб. 90 коп. на улучшение арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесенных "Арендатором" на реконструкцию арендуемого помещения". В удовлетворении остальной части требований ООО "Гостиничный комплекс "Россия", а также встречных требований Администрации городского округа город Воронеж было отказано.

05.12.2007 года постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда решение от 06.09.2007 года оставлено без изменения, апелляционная жалобы без удовлетворения.

25.03.2008 года постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа решение суда первой инстанции от 06.09.2007 года и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области в ином составе.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции были приняты уточнения первоначального иска Обществом с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" об изменении договора N 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23, заключённого между Администрацией городского округа г.Воронеж и Обществом с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" изложив в п.1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 года к договору N 6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения в следующей редакции: " В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны "Арендатора", "Арендодатель" в соответствии с ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом "Арендатор" имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений; дополнив пункт 3.1 договора N6-830-03 от 11.02.2003 года аренды нежилого помещения следующим: "С 21 июля 2008 года до окончания срока действия договора за аренду помещения "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" арендную плату в виде возложения на "Арендатора обусловленных затрат в сумме 44 771 938 руб. 20 коп. на улучшение арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых "Арендатором" на реконструкцию арендуемого помещения".

Кроме того, были приняты уточнения встречного иска о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 11 598 394 руб. 70 коп. за период с 01.12.2005 года по 21.07.2008 года.

31.07.2008 года решением Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-3883-2007/173/13 требования истца по первоначальному иску удовлетворены частично: в договор N 6-830-03 от 11.02.2003 года внесены изменения, пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 года к договору N 6-830-03 от 11.02.2003 года изложен в следующей редакции: "В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капитальных вложений со стороны "Арендатора", "Арендодатель" в соответствии с ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом "Арендатор" имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений"; пункт 3.1. договора N 6-830-03 от 11.02.2003 года дополнен следующим: с 21.07.2008 года до окончания срока действия договора за аренду помещения "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" арендную плату в виде возложения на "Арендатора" обусловленных затрат в сумме 36 800 157 руб. 49 коп. на улучшение арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых "Арендатором" на реконструкцию арендуемого помещения". В удовлетворении остальной части требований истца по первоначальному иску отказано.

В удовлетворении требований по встречному иску о расторжении договора аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 года, выселении Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. А, А1 площадью 3534,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23, а также о взыскании 11 598 394 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 года по делу N А14-3883-2007/173/13, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором удовлетворить требования истца по встречному иску, а в удовлетворении требований истца по первоначальному иску отказать.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО "Гостиничный комплекс" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 1 февраля 2003 г. между Администрацией города Воронежа и ООО "Ресторан "Россия" (в настоящее время - ООО "Гостиничный комплекс "Россия") был заключен договор аренды N 6-830-13 нежилого здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, д. 23 общей площадью 3534,7 кв.м. для использования под гостиничный комплекс.

Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 марта 2003 года и 08 октября 2003 (дополнения к договору аренды), запись о регистрации аренды N 36-34-34/2003-56.

В соответствии с актом о техническом состоянии объекта аренды от 17 марта 2003 г. комиссией, созданной МУП Управление служебных зданий г. Воронежа, признано, что для дальнейшей эксплуатации здания ему необходим капитальный и текущий ремонт, в том числе капитальный ремонт внутреннего помещения здания и всех номеров для проживания, полная замена мебели и инвентаря морально устаревшего и изношенного оснащения гостиничных номеров.

Постановлением Администрации города Воронежа N 1856 от 14 августа 2003 г. истцу была разрешена поэтапная реконструкция гостиницы, включая надстройку 6-го этажа и пристройку к торцу здания.

Письмом N 18-05/4169 от 10.09.2003 г. Управление муниципальной собственности Администрации г. Воронежа дало согласие на проведение реконструкции и перепланировки арендуемого помещения.

23 сентября 2003 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 г. согласно пункту 1 которого, в связи с предстоящими работами по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны "Арендатора", "Арендодатель" в соответствии со ст.623 ГК РФ дал согласие на проведение "Арендатором" неотделимых улучшений арендованного Имущества, при этом "Арендатор" имел право после прекращения срока договора на возмещение стоимости этих улучшений.

21 марта 2005 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 6-830-03 от 11.02.03 г., в соответствии с пунктом 1 которого ответчик предоставил истцу право на реконструкцию нежилых помещений по ул. Театральная, 23 согласно утвержденным планам границ земельных участков, а также согласно утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации.

14 февраля 2006 г. государственная приемочная комиссия составила акт N 102 о приеме в эксплуатацию после реконструкции здания гостиницы "Россия".

22 июня 2006 г. комиссия, назначенная Департаментом муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж, провела проверку арендуемого помещения после реконструкции и составила акт о том, что на дату осмотра ремонтно-реконструкционные работы проведены и завершены.

27 марта 2007 г. Комитет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж направил в адрес истца уведомление N 09-03/1277 о расторжении договора аренды вышеуказанного здания гостиницы в связи с задолженностью по арендной плате в сумме 5 545 238 руб.55 коп.

ООО "Гостиничный комплекс "Россия" 28 мая 2007 г. направил в адрес Администрации городского округа город Воронеж заявление о зачете встречного однородного требования в сумме 6 901 196 руб. 94 коп., а 03 августа 2007 г. -заявление о зачете в сумме 9 189 144 руб. 35 коп.

ООО "Гостиничный комплекс "Россия" 07 мая 2007 г. письмом N 79 обратилось в Администрацию городского округа город Воронеж, а также в Комитет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж с требованием о внесении изменения в условия договора согласно прилагаемому проекту дополнительного соглашения.

Ссылаясь на отказ Администрации от внесения изменений в условия дополнительного соглашения в предложенной истцом редакции и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, нарушение соотношения имущественных интересов сторон при сохранении существующей редакции договора, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Воронежской области.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 года следует отменить по следующим основаниям.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В качестве существенного изменения положения, сложившегося на момент заключения договора аренды, истец по первоначальному иску ссылается на произведенную им реконструкцию арендованного имущества.

Поскольку работы по реконструкции были сопряжены со значительными расходами и имущественными потерями, вызванными невозможностью использовать здание арендованного помещения по назначению, общество полагает, что если оставить договор в первоначальном виде, оно лишится того, на что вправе было рассчитывать при его заключении.

Суть изменений, на которых настаивает общество как арендатор, сводится к тому, чтобы предоставить ему право удерживать из арендной платы расходы, понесенные им в результате реконструкции арендованного имущества.

Как следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 451 изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора в порядке статьи 451 Кодекса, должно вызываться причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими.

По смыслу пункта 1 рассматриваемой статьи всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Помимо этого, обстоятельству, установленному рассматриваемой статьей, надлежит отвечать четырем признакам: в момент заключения договора стороны полагали, что такого рода обстоятельства не возникнут; при той степени заботливости, которая требовалась от сторон по характеру и условиям оборота, они такого рода обстоятельства преодолеть не могли; если оставить договор в первоначальном виде, соотношение имущественных интересов окажется для стороны столь нарушенным, а ущерб столь большим, что она лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор; и, наконец, то, что ни обычай делового оборота, ни существо договора не предполагают необходимости возложения риска происшедшего изменения обстоятельств на заинтересованную сторону (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как на главную причину, побудившую добиваться изменения условий договора, общество ссылается на выявившуюся необходимость проведения реконструкции арендуемой недвижимости, вызванную ее ненадлежащим техническим состоянием, соединяя, тем самым, в одном обстоятельстве два взаимосвязанных факта: плохое состояние объекта аренды и его последующую реконструкцию.

Апелляционный суд считает, что реконструкция, произведенная по предварительному соглашению сторон, оформленному договором N 304 об условиях реконструкции от 28.11.2003 г. (т.1, л.д.37-38), не может относиться к числу объективных обстоятельств, не зависящих от сторон.

Напротив, стороны целенаправленно содействовали ее наступлению, а после поступления учли это обстоятельство в своих отношениях, изменив соответствующим образом договор аренды дополнительным соглашением от 21.07.2005 г. (т.1, л.д.35-36). В силу последнего общество было освобождено от внесения арендных платежей в течение 2-го полугодия 2005 года в счет произведенных расходов по улучшению арендованного имущества. Сумма, которую в итоге удержал арендатор в счет арендной платы, составила 2 708 319,39 руб.

Кроме того, реконструкция объекта, имевшая место в период 2003-2006 г.г., не подпадает под признаки статьи 451 Кодекса, поскольку не была непредвиденной. Возможность производить неотделимые улучшения объекта признавалась сторонами в момент заключения договора, как явствует из пункта 2.5 договора. Обязанность арендатора инвестировать не менее 25 % полученной прибыли на развитие гостиничного хозяйства, с тем, чтобы последнее могло соответствовать категории более высокого уровня (пункт 7.2. договора) также предполагало реконструирование гостиницы. Сторонам, совершающим сделку на таких условиях, было разумно предвидеть последующее изменение объекта аренды.

Значительное увеличение объема работ по реконструкции и их стоимости относительно запланированного, на что указывает общество, также не может расцениваться как непредвиденное обстоятельство, влияющее на арендные отношения.

По смыслу закона изменение условий, в которых выполнялись строительные работы, может иметь значение лишь в рамках подрядного обязательства.

Как следует из пункта 5 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации выявленная в ходе реконструкции необходимость в проведении дополнительных работ и вызванное этим существенное превышение определенной приблизительно цены работы, дает заказчику право отказаться от договора, с тем, чтобы пересмотреть техническую документацию, приведя ее в соответствие с запланированными расходами.

Требуя изменить договор аренды, арендатор, не отказавшийся от производства дополнительных работ, перекладывает на арендодателя риски неблагоприятных изменений, которые закон возлагает на заказчика.

Неудовлетворительное состояние объекта аренды, потребовавшее производства ремонта и реконструкции, также не относится к числу исключительных обстоятельств, предусмотренных положениями статьи 451 Кодекса.

Характер и степень недостатков здания, расположенного по ул.Театральная, д.23, обнаруженных в ходе составления акта от 17.03.2003 г. (т.1, л.д.22-23) указывает на то, что они возникли до того, как помещения были переданы в аренду.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, а, следовательно, общество еще до заключения договора аренды могло и должно было убедиться в возможности осуществлять свою предпринимательскую деятельность в имеющихся в данном здании условиях.

Следует учитывать также, что по общему правилу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следствием существенного изменения обстоятельств является расторжение договора.

Возможность вынести решение об изменении договора допускается лишь в случаях, когда будет установлено, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет за собой для обоих контрагентов ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на указанных судом измененных условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решая изменить условия договора, суд обязывает одну из сторон исполнять договор на условиях, заведомо для нее неприемлемых, ограничивает ответчика в свободе договора. Поэтому закон допускает изменение договора только в качестве исключительной меры воздействия на спорные отношения.

Между тем, обществу не удалось привести доказательства в пользу одного из приведенных в пункте 4 статьи 451 Кодекса оснований.

Изложенный в отзыве на апелляционную жалобу довод о том, что арендатор при расторжении договора не имеет возможности забрать затраты на реконструкцию арендуемого помещения и использовать их в своей предпринимательской деятельности, не относится к существу дела.

Исходя из пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор не лишен права возместить за счет арендодателя расходы, понесенные в результате неотделимых улучшений арендованного имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) распространяется также на случаи изменения договора.

Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска и внесения изменений в договор аренды.

Относительно встречного требования о взыскании задолженности по арендной плате апелляционный суд также не может согласиться с изложенными в обжалуемом решении выводами.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что передача здания в аренду произошла 17.03.2003 г. В ходе передачи были обнаружены недостатки, препятствующие целевому использованию арендованного имущества. Перечень выявленных недостатков нашел отражение в акте о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего здания гостиницы "Россия" по состоянию на 17.03.2003 г.

Руководствуясь изложенным, суд области применил пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающий на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, и признал право арендатора на зачет суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков.

При этом суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Указанное правило исключает предусмотренную предыдущим пунктом статьи 612 Кодекса ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Тем самым, заявляя возражение об удержании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, ответчик по встречному иску должен доказать, что устраненные недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, т.е. не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

Между тем, как следует из содержания акта о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего здания гостиницы (т.1, л.д.22-23), обязанность провести осмотр была исполнена истцом 17.03.2003 г. Перечисленные в акте недостатки носили явный характер и, не будучи заранее оговоренными, были своевременно обнаружены в ходе передачи имущества в аренду.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Нарушение указанной обязанности дает арендатору право истребовать у арендодателя арендованную вещь, в состоянии соответствующем договору, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в натуре (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не воспользовавшись предоставленным правом, арендатор вступил во владение арендованным имуществом и в последующем устранил имеющиеся недостатки, проведя капитальный ремонт объекта аренды на общую сумму 5 100 000 руб. Указанный ремонт был выполнен в счет арендных платежей, на что указывает дополнение к договору аренды от 06.06.2003 г. (т.25, л.д.71), соглашения о зачете средств, затраченных на капитальный ремонт (т.25, л.д.72-79).

Недопустимость применения к спорным отношениям правила пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, помимо прочего, из следующего.

Право арендатора удерживать сумму расходов по устранению выявленных недостатков объекта аренды, по смыслу абзаца 4 названного пункта, возникает после того, как такие недостатки устранены в ходе ремонтных работ, а арендодатель предварительно уведомлен о предстоящем удержании.

Вместе с тем, истец в своем заявлении от 13.04.2007 г., поданном уже после завершения работ (т.25, л.д.55), требует зачета стоимости не ремонта, а неотделимых улучшений, судьба которых определяется иной нормой закона - статьей 623 Кодекса, пунктом 2 которой установлено, что арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений в случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Таким образом, применять в отношении расходов на неотделимые улучшения правила о зачете (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд первой инстанции мог лишь в случае прекращения договора аренды.

Вместе с тем, апелляционный суд считает, что иск администрации о расторжении договора заявлен с нарушением правил, установленных законом для такого рода требований.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Подтверждая соблюдение досудебного порядка урегулирования спора арендодатель ссылается на письмо от 27.03.2007 г.

Однако последовавшее за этим поведение сторон, их переписка, установившиеся отношения подтверждают то, что арендодатель отказался от намерения расторгнуть договор аренды, что подтверждается выпиской из протокола N 4 от 30.05.2003 года, дополнением к договору аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 года, соглашение о зачёте, письмом от 03.05.2006 года исх.N09-05/2278 (т. 25 л.д. 80).

Заявление о расторжении договора аренды было сделано администрацией после подачи встречного иска, что следует из уведомления от 18.07.2008 года N 09-03/2550 (т.25 л.д.45).

В соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 года следует отменить.

В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" отказать.

Встречный иск Администрации города Воронежа удовлетворить в части взыскания задолженности в размере 11 598 394 руб. 79 коп., в части расторжения спорного договора аренды - оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" в пользу Администрации города Воронежа 2 500 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрения иска в суде первой инстанции.

В соответствии с положениями части 1 ст. 149 АПК РФ государственная пошлина в размере 2000 руб. 00 коп. подлежит возврату Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж. из федерального бюджета.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия", г.Воронеж, 66 991 руб. 97 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска.

На основании статьи 110 АПК РФ в случае если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

На основании изложенного, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 500 руб. 00 коп. подлежит взысканию с Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" в пользу Администрации городского округа город Воронеж.

Руководствуясь статьями 110, частью 2 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 года по делу N А14-3883-2007/173/13 отменить.

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия", г.Воронеж, в удовлетворении иска.

Требования Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия", г.Воронеж, в пользу Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, задолженность в размере 11 598 394 руб. 70 коп.

Требования встречного иска о расторжении договора аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 года, выселении Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. А., А1 площадью 3534, 7 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Театральная, 23, оставить без рассмотрения.

Вернуть Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, из федерального бюджета 2000 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска, уплаченной платёжным поручением N 56498 от 16.05.2007 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" в пользу Администрации города Воронежа 2 500 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрения иска в суде первой инстанции.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия", г.Воронеж, 66 991 руб. 97 коп. в доход федерального бюджета государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия", г.Воронеж, в пользу Администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, 500 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

А.И. Поротиков

Судьи

Е.А. Безбородов Н.Л. Андреещева