Ипотека как разновидность залога (Л. Сальникова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 38, сентябрь 2006 г.)

Ипотека как разновидность залога

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательства заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог. Он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) своих обязательств.

Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в пользовании и владении.

Ипотека в России получает все большее распространение. Однако в представлении большинства граждан ипотека - это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает ее суть. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств. Ипотека - это одна из разновидностей залога, которая представляет собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах. Так, залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже является ипотекой.

Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения и т.д.

Заключение договора ипотеки

Согласно Федеральному закону от 16.07.98 г. N 102-ФЗ (в ред. от 30.12.04 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор залога требует государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр. После этого договор ипотеки считается заключенным.

При получении договора после регистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и под каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого можно обратиться в орган, где договор находится на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на экземпляре договора будет поставлен штамп.

При оформлении сделки одним из супругов необходимо представить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодержатель не состоит в браке, он представляет соответствующее заявление в банк.

Распоряжение заложенным имуществом

Залог - вариант обеспечения обязательства, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, прежде чем принять решение и воспользоваться ипотечным кредитом, следует помнить о некоторых обязательствах и ограничениях. С того момента, как оформлена ипотека, распоряжаться имуществом можно только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что гражданину запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии он обязан.

При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге.

Пример 1. Гражданин заключил с банком договор ипотеки, предметом которого являлась квартира. Через некоторое время он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций. Но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к указанному гражданину. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры - расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.

Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право требовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.

Новая ипотека возможна

Договор, как правило, предусматривает возможность для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога. С согласия первого залогодержателя залогодатель может заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительное время: и залогодателю, и регистратору необходимо разобраться, какая ипотека регистрируется, какая снимается.

По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно не выгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.

Пример 2. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно 600 000 долл. Сумма кредита - 400 000 долл. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит в 150 000 долл. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать кредит во второй раз, оформив последующий залог на имущество. Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой за 450 000 долл. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, а также начисленные проценты и пени. Второй кредит был выплачен частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.

Реализация заложенного имущества

Ипотечный кредит - долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10-20 лет, а за такое время может многое произойти. Что делать, если жизненные обстоятельства изменились и нет возможности платить по кредиту? Общее правило таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (а они могут и отсутствовать), то претензии предъявляются к ним. Если поручителей нет или они оказываются неплатежеспособными, то следует подать иск в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенного имущества с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свою часть (остаток по кредитному договору, включая проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), а остальное возвращается заемщику.

В настоящее время законодательно нашли отражение такие моменты, как отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки, укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры, связанной с обращением взыскания на заложенное имущество. Признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Л. Сальникова,

юрисконсульт

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 38, сентябрь 2006 г.