Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2008 г. N 16АП-1260/08

23 июля 2008 г.

Дело N А63-52/2008-С1-35

г. Ессентуки

Регистрационный номер апелляционного производства 16АП-1260/08 (1)

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А., судей Винокуровой Н.В., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Винокуровой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Подольного Сергея Филипповича на решение от 07.05.2008 по делу N А63-52/2008-С1-35 Арбитражного суда Ставропольского края, принятое судьей Мещериным А.И.,

по иску индивидуального предпринимателя Подольного Сергея Филипповича, с. Солдато-Александровское,

к дочернему акционерному обществу АООТ "Ставропольводмелиорация" "Солдато-Александровский ХРСУ"

о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от ответчика - директор Перетрухин В.И.,

в отсутствие индивидуального предпринимателя Подольного Сергея Филипповича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ

Индивидуальный предприниматель Подольный С. Ф., с. Солдато-Александровское (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ответчику - дочернему акционерному обществу АООТ "Ставропольводмелиорация" "Солдато-Александровский ХРСУ" (правильное наименование - Дочернее открытое акционерное общество Солдато-Александровский хозрасчетный ремонтно-строительный участок акционерного общества открытого типа "Ставропольводмелиорация", далее - общество, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Решением от 07.05.2008 суд первой инстанции исковое заявление предпринимателя о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества оставил без удовлетворения.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца правовых оснований для понуждения ответчика к заключения сделки купли-продажи (основного договора).

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.2008 отменить, обязать общество заключить договор купли-продажи недвижимого имущества производственной базы: зданий бывшей весовой, складского помещения и конторы, расположенные по адресу: Ставропольский край, Ставропольский край, Советский район, с. Солдато-Александровское, угол пер. Мирный/ ул. Шоссейная, взыскать с общества в пользу предпринимателя расходы на представителя в сумме 30 000 рублей, взыскать с общества в пользу предпринимателя судебные издержки состоящие из государственной пошлины в сумме 3 000 рублей, ссылаясь на следующее.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Предприниматель ссылается на то, что у ответчика отсутствует какая-либо документация на недвижимое имущество, являющееся предметом спора, поэтому стороны не имели возможности заключить предварительный договор в надлежащей форме, за исключением договора аренды, который обязывает ответчика оформить надлежащим образом правоустанавливающие и технические документы и заключить договор купли-продажи имущества, в связи с чем, по мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неправомерно обосновал отказ в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на обстоятельства, не выясненные в судебном заседании, но являющиеся, по мнению суда, доказанными.

Кроме того, предприниматель указывает, что стороны не смогли надлежащим образом заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и предварительный, в связи с тем, что ответчик недобросовестно отнесся к исполнению им своих обязательств, уклонялся от заключения договора, что подтверждается направлением оферты заключить договор купли-продажи базы ответчику, на которую ответчик не отреагировал.

Также по мнению предпринимателя, судом первой инстанции не дана оценка доказательствам того, что стороны фактически приступили к исполнению договора, а именно истец произвел частичную оплату сделки, а ответчик принял данные денежные средства, что подтверждается представленными в суд первой инстанции расходными кассовыми ордерами о передаче денежных средств Перетрухину Василию Ивановичу, в платежных документах в качестве основания оплаты указано: "в счет взаиморасчетов", "в счет оплаты производственной базы", ответчик передал истцу имущество, являющееся предметом спора и истец добросовестно, открыто пользуется данным имуществом, несет бремя по его содержанию, что подтверждается представленными в суд первой инстанции материалами дела.

Общество с решением суда первой инстанции согласно. В письменных пояснениях по апелляционной жалобе указало о том, что никогда не вело переговоры с предпринимателем о купле-продаже производственной базы.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.2008 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав директора общества, в отсутствие предпринимателя, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 30.10.1999 КФХ "Возрождение", в лице главы Подольного С.Ф. являлся арендатором производственных помещений и территории производственной базы общества площадью 250 кв. м. (т. 1, л. д. 73). Договор аренды был заключен сторонами на срок с 30.10.1999 по 30.03.2003. Процедуру государственной регистрации названный договор не проходил.

Согласно утверждениям истца, в 1999 году между ним и ответчиком была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи производственной базы, расположенной по адресу: Ставропольский край, Советский район, с. Солдато-Александровское, угол пер. Мирный/ул. Шоссейная, о чем был составлен предварительный договор. Предварительный договор, заключенный сторонами, не сохранился.

В подтверждение факта заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества предприниматель представил в суд первой инстанции расходные кассовые ордера в которых в качестве основания передачи денежных средств Перетрухину Василию Ивановичу указано, что денежные средства переданы в счет взаиморасчетов, в счет оплаты производственной базы, оплату электроэнергии, в счет арендной платы (т. 1, л. д. 13-29).

На предложение истца заключить договор купли-продажи базы ответчик не отреагировал (том 1, л.д. 30).

В соответствии с письмом Управления Федеральной регистрационной службы Ставропольскому краю от 01.12.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимости имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации прав на недвижимое имущество - нежилое строение, находящееся по адресу: Ставропольский край, Советский район Солдато-Александровское, пер. Мирный/ул. Шоссейная (т. 1, л. д. 31).

Аналогичная информация представлена Советским филиалом ГУП "Крайтехинвентаризация" (т. 1, л. д. 32).

В настоящий момент, истец занимает территорию базы, оплачивает коммунальные платежи и иные расходы (т. 1, л. д. 41-49).

В соответствии с распоряжением Главы Советской районной государственной администрации от 27.12.2002 N 338 все права и обязанности КФХ "Возрождение" в связи с изменением его статуса перешли к главе хозяйства - индивидуальному предпринимателю Подольному Сергею Филипповичу (т. 1, л. д. 33-34).

Согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на предварительный договор арендуемой производственной базы.

Однако в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предварительный договор купли-продажи производственной базы, на который истец ссылается в обоснование своих требований, в материалы дела не представлен. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у истца правовых оснований для понуждения ответчика к заключению сделки купли-продажи (основного договора).

Судом первой инстанции был правомерно отклонен довод предпринимателя о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости заключен сторонами путем обмена документами и совершением действий по его исполнению (принятие оплаты) в порядке, предусмотренном статьями 434, 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, в данной норме законодатель установил специальное правило о форме договора, которое исключает применение положения о заключении договора путем обмена документами, совершением действий, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (пункт статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации), ужесточая тем самым режим заключения такого договора. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации), нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный сторонами посредством обмена документами, либо путем совершения конклюдентных действий, является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статей, 168, 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении искового заявления предпринимателя о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

С учетом изложенного оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.

Все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции исследованы.

Нормы материального права судом первой инстанции применены верно.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации и влекущих безусловную отмену вынесенного решения суда, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.

Всем доводам, изложенным предпринимателем в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана правильная оценка.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на предпринимателя апелляционной жалобы, которая им надлежаще уплачена по квитанции от 20.06.2008. Предпринимателю возвращается 1000 рублей государственной пошлины, уплаченной по неверным реквизитам по квитанции от 31.05.2008, о чем выдается справка и возвращается квитанция от 31.05.2008.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.2008 по делу N А63-52/2008-С1-35 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Подольному С.Ф. 1000 рублей государственной пошлины, уплаченной по неверным реквизитам по квитанции от 31.05.2008, о чем выдать справку и возвратить квитанцию от 31.05.2008.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

С.А. Параскевова

Судьи

Н.В. Винокурова Е.В. Жуков