Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2008 г. N 16АП-1534/07

г. Ессентуки

Дело N А15-188/07

14 ноября 2008 г.

Регистрационный номер апелляционного производства 16АП-1534/07(3)

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Цигельникова И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Карапетовым С.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Махачкалинский центральный универмаг"

на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2008

по делу N А15-188/07

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Радуга-3" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Дагестан, Открытому акционерному обществу "Махачкалинский центральный универмаг", Главному управлению федеральной регистрационной службы по Республики Дагестан, Федеральному государственному учреждению "Кадастровая палата" по Рерпублике Дагестан о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка N 4 от 25.08.2003, кадастрового плана земельного участка и свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок за ОАО "Махачкалинский центральный универмаг",

без участия представителей сторон.

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Радуга-3" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений РД (далее- Министерство), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по РД (далее - Управление), Открытому акционерному обществу "Махачкалинский центральный универмаг" (далее - Универмаг) о признании недействительными договора купли-продажи от 25.08.2003 N 4, заключенного между Универмагом и министерством, в части земельного участка плащадью 187,1 кв. м, находящегося под приобретенным обществом помещением, регистрации за универмагом права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.01.2004 N 05-01/449/2003-205 на указанный земельный участок.

Требование о признании недействительным кадастрового плана спорного земельного участка выделено в отдельное производство и прекращено.

Истец уточнил исковые требования и просил признать недействительными договор купли-продажи от 25.08.2003 N 4, заключенный между Универмагом и Министерством, в части земельного участка, размером 187,1 кв.м., находящегося под приобретенным Обществом помещением, а также регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.01.2004 N 05-01/449/2003-205 за ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" на указанный земельный участок в соответствии со ст. 168 и 179 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.08.2007 по делу N А15-188/07 в исковых требованиях ООО "Радуга-3" отказано в связи с пропуском срока исковой давности и отсутствия возможности восстановить нарушенное право истца выбранным им способом защиты.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2007 решение арбитражного суда Республики Дагестан от 13.08.2007 по делу N А15-188/07 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2008 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.08.2007 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2007 по делу N А 15-188/07 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В постановлении указано, что поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона и устранение нарушений этого права, судебные инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске срока исковой давности, тогда как в соответствии со статьей 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2008 по делу N А15-188/07 исковые требования ООО "Радуга-3" удовлетворены, договор купли-продажи от 25.08.2003 N 4, заключенный между ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Дагестан, признан недействительным в части земельного участка площадью 187,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Коркмасова (Советская), 14, признано недействительным право собственности ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" на земельный участок площадью 187,1 кв.м, зарегистрированное Главным управлением федеральной регистрационной службы по Республики Дагестан 26.01.2004 за N05-01/49/2003-205.

Не согласившись с указанным решением, ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2008 по делу N А15-188/07, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции нарушил нормы материального права в связи с не применением срока исковой давности.

В судебное заседание представители ООО "Радуга-3", ОАО "Махачкалинский центральный универмаг", Министерства имущественных и земельных отношений Республики Дагестан, Главного управления федеральной регистрационной службы по Республики Дагестан, Федерального государственного учреждения "Кадастровая палата" по Республике Дагестан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2008 по делу N А15-188/07 в апелляционном порядке в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела Махачкалинский центральный универмаг общей площадью 1268, 4 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 4574,0 кв.м по адресу: г. Махачкала ул. Коркмасова, 14 (ранее - ул. Советская, 14), находился в государственной собственности Республики Дагестан и являлся государственным предприятием.

В 1992 году в соответствии с планом приватизации было создано акционерное общество "Махачкалинский центральный универмаг", которое в последующем было преобразовано в Открытое акционерное общество "Махачкалинский центральный универмаг", а здание универмага и оборудование приватизировано.

Решением Администрации г. Махачкалы N 520 от 17 июня 1994 года АО "Махачкалинский центральный универмаг" в бессрочное / постоянное / пользование был передан земельный участок площадью 0,46 гектаров, акт передачи зарегистрирован в книге записей государственных актов на право пользования землей за N 232.

29 декабря 1995 года АО "Махачкалинский центральный универмаг" в лице генерального директора и частное малое предприятие " Радуга -3", которое в последующем было преобразовано в Открытое общество с ограниченной ответственностью "Радуга-3 ", в лице директора заключили договор купли-продажи имущества, по которому Универмаг продал Обществу арендованные им помещения в пристроенной части универмага, общей площадью 187, 0 кв. м, указанные помещения под N N 8 "а", 11- 24 были переданы истцу по акту приема-передачи имущества от 10.04.1996.

Следовательно, земельный участок площадью 4 600 кв.м находился в бессрочном / постоянном / пользовании ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" с 1994 года.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, действовавшего в период заключения договора купли- продажи 29 декабря 1995 года и передачи имущества 10.04.96, было установлено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдаются новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ, вступившего в силу с 1 марта 1996 года, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, при переходе права собственности к истцу на помещения общей площадью 187,1 кв. м в здании ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" истец приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на праве бессрочного /постоянного/ пользования.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года /ранее до 1 января 2006 года / в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Как предусмотрено частями 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду, за исключением случаев, предусмотренных законом, не допускается.

25.08.2003 Министерство имущественных и земельных отношений РД (продавец) и ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка N 4, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок площадью 4600 кв.м., расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Советская, д. 14, (кадастровый номер 05:40:000047:0002), а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель поселений. Цена участка установлена в размере 303 048 рублей, а выкупная цена земельного участка составила 363 657 рублей.

12 сентября 2003 года земельный участок площадью 4 600 кв.м комиссией Министерства был передан Универмагу по передаточному акту, а 24 января 2004 года Дагестанская республиканская регистрационная палата зарегистрировала за ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" право собственности на земельный участок площадью 4 600 кв.м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 января 2004 года сделана запись регистрации N 05-01/19/2003- 205, Свидетельство о государственной регистрации права серии 05-РД N 086593 выдано 26 января 2004 года.

Дополнительным соглашением от 02.08.2007 к договору купли-продажи от 25.08.2003 N 4 в пункт 2.1 договора в части указания цены участка и расчета выкупной цены внесены изменения, которым цена участка указана 505 080 рублей, а расчет выкупной цены изложен в новой редакции.

Таким образом, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к выводу, что Универмаг, реализуя свое право на выкуп земельного участка, занятого принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости и необходимого для его использования, при обращении в Министерство имущественных и земельных отношений РД о приобретении земельного участка, обязан был указать всех собственников помещений, расположенных в здании Универмага, и владеющими объектом недвижимости совместно с Универмагом на праве общей собственности.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года в пункте 13 разъяснено, что согласно пункту 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ и пункту 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости ( переходе права собственности ), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В соответствии со статьями 304 и 305 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301-304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором, которое имеет право на защиту его владения также против собственника.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении исковых требований пришел к правильному выводу о том, что ООО "Радуга-3", владеющее на праве собственности с 1995 года объектом недвижимости площадью 187,1 кв.м, приобрело с момента перехода к нему права собственности на объект недвижимости и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под принадлежащей ему недвижимостью, а поэтому имеет право на выкуп своей доли земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции установил, что договором купли-продажи земельного участка N 4 от 25.08.2003, заключенным Министерством имущественных и земельных отношений РД (продавец) и ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" (покупатель), по которому продавец передал в собственность покупателя земельный участок площадью 4600 кв.м., расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Советская, д. 14, были нарушены законные права землепользователя ООО "Радуга-3".

В соответствии со статьей 166 Гражданского Кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом ( оспоримая сделка ) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Следовательно, истец обратился в суд с иском о признании сделки как ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ, в силу которой, сделка или ее часть, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал сделку - договор купли-продажи от 25.08.2003 в части передачи в собственность Универмага земельного участка площадью 187.1 кв.м недействительной.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Государственная регистрация выполняет лишь роль доказательства существования зарегистрированного права, которое в силу ч. 1 ст. 2 Закона может быть оспорено в судебном порядке.

В связи с тем, что судом первой инстанции удовлетворен иск Общества о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.08.03 в части земельного участка площадью 187,1 кв.м, судом обоснованно были удовлетворены требования о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности Универмага по указанному договору на земельный участок площадью 187,1 кв.м.

Представители ответчиков в судебном заседании заявили ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным истцом требованиям.

В силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Таким образом, судом первой инстанции правомерно отклонены ходатайства ответчиков о применении срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами ответчика о том, что судом произвольно изменен предмет иска и необоснованно не применен срок исковой давности, поскольку указанные доводы опровергаются материалами дела и выводами суда первой инстанции, с которыми суд апелляционной инстанции согласен.

Таким образом, доводы Универмага, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не принимаются на основании вышеуказанного и отклоняются за необоснованностью.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции, с учетом указаний кассационной инстанции, всесторонне и полно исследовал фактические обстоятельства по делу, оценил представленные доказательства, и принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268-271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2008 по делу N А15-188/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

Ю.Б. Луговая И.А. Цигельников