Понятие и признаки жилого помещения (И.А. Дроздов, "Закон", N 8, август 2006 г.)

Понятие и признаки жилого помещения

Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Понятие "жилое помещение" производно от категории "жилище", широко используемой не только в отечественном и зарубежном законодательстве, но и в международном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния человека и его семьи.

Термин "жилище" используется и российским законодателем, причем определение "жилища" содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном, и в уголовно-процессуальном законодательстве. Под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст. 5 УПК, ст. 139 УК). Уголовно-правовое понятие "жилища" несколько уже, чем "место пребывания". К примеру, скамейка в парке, которая при известных обстоятельствах становится местом пребывания человека, по смыслу уголовного (материального и процессуального) законодательства в качестве жилища не рассматривается. К жилищу относятся только те места пребывания человека, которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятие помещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не только недвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимые материальные объекты. Для этих целей помещения - это не только здания, сооружения и их составные части, но и передвижные единицы: вагоны, фургоны, прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище - недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе.*(1)

Расширительно должна толковаться и "пригодность для проживания людей". Она определяется на основании не столько объективных, сколько субъективных факторов. В частности, не имеет особого значения соответствие помещения санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение для постоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в качестве жилища вне зависимости от его качественных характеристик. При таких условиях жилищем должно считаться не только благоустроенное жилое помещение, но и склад, заброшенное здание, цех и т.д. Согласно определению Конституционного суда от 12 мая 2005 года по смыслу пункта 10 статьи 5 УПК условием отнесения нежилых помещений и строений, не входящих в жилой фонд, к жилищу является факт их использования для временного проживания.

Гражданское законодательство, рассчитанное на регулирование, прежде всего, нормального хода общественных отношений (исключения составляют гражданские правонарушения) не может оперировать категориями уголовного права, которое применяется, когда соответствующие отношения приобретают аномальный характер. В этом смысле вполне объяснимо, почему гражданско-правовой режим жилого помещения не может распространяться, скажем, на убежище рецидивиста, скрывающегося по не приспособленным для жилья местам.

Впрочем, гражданское законодательство вообще не содержит понятия "жилище", которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, как правило, используется более четкий термин "жилое помещение", представляющее собой разновидность жилища.

ГК рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией "вещи". Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

ЖК выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.

По мнению А.А. Иванова, непонятно, откуда могут взяться "движимые" помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости.*(2) Отметим, что данный упрек справедлив в том случае, если рассматривать "помещение" сугубо как гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. В частности, по смыслу уголовного законодательства помещениями являются сборно-разборные дома, вагончики, которые не отвечают признакам недвижимого имущества. Методологическая ошибка законодателя состоит в том, что недвижимый характер - один из признаков помещения в гражданско-правовом значении, а не признак помещения, являющегося жилым.

Известный дефект состоит и в выделении такого признака жилого помещения, как изолированность. Так, А.А. Иванов справедливо полагает, что, будучи частью здания или сооружения, любое помещение обладает свойством изолированности, поскольку любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ. Таким образом, жилым следовало бы признать такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальные признаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому.*(3)

Причины неудачного выделения признаков жилого помещения проистекают из существенного недостатка определения, содержащегося в ч. 2 ст. 15 ЖК, которое, устанавливая, какое помещение является жилым, оставляет открытым вопрос о том, что же представляет собой помещение как таковое. Следует согласиться с А.А. Ивановым в том, что сначала требовалось определить, что такое помещение, а затем выделить признаки, которые присущи собственно жилым помещениям.*(4)

Постараемся разобраться, что же представляет собой помещение как гражданско-правовая категория.

Первым признаком помещения является его недвижимый характер. К сожалению, будучи очевидным, данный признак помещения отражен в законодательстве лишь косвенно, в частности, в определении "жилого помещения". Между тем ранее действовавший Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года*(5) (далее - Закон о товариществах) однозначно указывал на то, что помещение представляет собой единицу комплекса недвижимого имущества (ст. 1).

Вторым признаком помещения является его замкнутость или, используя терминологию ЖК, изолированность. Более подробное описание данного признака можно встретить в документах, регулирующих техническую инвентаризацию. В частности, в Письме городского управления инвентаризации и оценки недвижимости администрации Санкт-Петербурга от 15 сентября 1997 г. N 1494 указывается, что обязательным признаком помещения является замкнутость пространственной границы объекта в трехмерном измерении. Данное положение представляется ключевым при определении термина "помещение", поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Именно эти три элемента и образуют трехмерный замкнутый контур, наличие которого представляет собой второй признак помещения.

Однако и этих двух признаков для формулирования определения "помещения" недостаточно. Логика подсказывает еще один. Помещение должно иметь вход. Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько в замкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Этот вывод нетрудно сделать, обратившись к словарю С.И. Ожегова. Тот определяет помещение как "внутренность здания" или как "место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается".*(6) Иными словами, помещение - это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, то отсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворение потребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, к примеру, полые архитектурные композиции. Напротив, если вход есть, то такой объект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин "вход" следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любой иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.

Объем пространства для квалификации объекта недвижимости в качестве помещения не имеет значения. В принципе, к нему могут быть отнесены собачья конура, домики на детской игровой площадке и т.д. Безусловно, это возможно только в случае, если данные объекты удовлетворяют признакам недвижимого имущества. Существуют и более экзотические примеры. В частности, в ряде перенаселенных стран Юго-Восточной Азии с невысоким уровнем жизни получили распространения общежития, "комнаты" в которых образуют ячейки, представляющие собой, по сути, лаз или нору. Такого рода сооружения располагаются, как правило, неподалеку от фабрик, где работают тысячи низкооплачиваемых рабочих. В большинстве случаев предприятие не в состоянии или не стремится обеспечить рабочим нормальные условия проживания, а те вынуждены довольствоваться наличием элементарного крова над головой во время ночевки.

Попытаемся соединить воедино признаки, которые характеризуют помещение. В результате можно сформулировать следующее определение.

Помещение - пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход.

В свою очередь, согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. Глагол "предназначен" не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. Более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак "пригодности для проживания граждан", которое в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный характер. Другое дело, что потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан.

По смыслу ч. 2 ст. 15 ЖК пригодность для проживания граждан предполагает соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам. Их перечень определен Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 529 от 5 ноября 1985 г.*(7)

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в советский период к жилым относились помещения, пригодные исключительно для постоянного проживания, в соответствии с чем формулировались и требования, предъявляемые к жилым помещениям. Однако постановление Правительства РФ N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" от 13 октября 1997 г. (далее - Положение о государственном учете)*(8) определило жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Иными словами, к жилым вроде бы были отнесены помещения, пригодные не только для постоянного, но и временного проживания.

По смыслу закона правовой режим жилых помещений, пригодных для временного проживания, несколько иной, нежели правовой режим жилых помещений, пригодных для постоянного проживания. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.*(9) Аналогичные требования предъявляются к предмету договора ипотеки жилых домов и квартир (п. 1 ст. 74 Федерального закона "Об ипотеке"*(10)).

Факт отнесения к числу жилых помещений, пригодных для временного проживания, ряд авторов оценивал негативно. В частности, В.Н. Литовкин отмечал, что жилое помещение становится местом не столько жительства, сколько пребывания граждан, а это, как следствие, отражается в снижении санитарных и технических требований к ему.*(11) По мнению упомянутого автора, применительно к жилому помещению в гражданско-правовом смысле речь должна идти о жилище в строго определенном, собственном значении этого слова, когда объект не обременяют другие цели его использования - отдых, социальное обслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д. Жилище в "чистом виде" должно быть местом постоянного или преимущественного проживания.*(12)

Определенную сумятицу в указанный ход рассуждений внесла и ст. 15 ЖК, в которой законодатель вновь вернулся к традиционному определению жилого помещения в том смысле, что к жилым ЖК относит лишь помещения, пригодные для постоянного проживания.

Определенное объяснение неоднозначных шагов законодателя в части его колебаний между категориями "постоянное" и "временное" проживание состоит в недостаточно внятном разграничении категорий "пригодность" и "предназначенность".

Не должен вызывать сомнений тот факт, что жилое помещение может считаться жилым только в том случае, если оно соответствует установленным санитарным и техническим требованиям. При этом очевидно, что данные требования таковы, что их соблюдение предполагает возможность проживания в помещении как зимой, так и летом. В этом смысле помещение, действительно, является жилым только в том случае, если пригодно для постоянного проживания.

Между тем функциональное назначение помещение не влияет на разграничение помещений на жилые и нежилые. Иными словами, тот факт, что помещение функционально предназначено лишь для временного проживания, например, садовый или дачный домик, гостиница, общежитие, не является основанием для его исключения из числа жилых в том случае, если они объективно пригодны для постоянного проживания. Скажем, трудно подвергнуть сомнению уровень благоустроенности номера в пятизвездочной гостинице или корпоративном доме отдыха за городом. В то же время для постоянного проживания данные объекты функционально не предназначены.

Отметим, что далеко не все особенности правового режима жилых помещений распространяются на помещения, функционально предназначенные для временного проживания. В частности, гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки только на общих основаниях (п. 3 ст. 74 Федерального закона "Об ипотеке"*(13)).

Наличие описанных условий, однако, не означает автоматического распространения на соответствующие объекты режима жилых помещений. Для этого они должны быть признаны таковыми государством путем включения их в реестр жилищного фонда. Указанной процедуре предшествует технический учет помещения, проводимый бюро технической инвентаризации, в ходе которого устанавливается, удовлетворяет инвентаризируемое помещение признакам жилого или нет. Порядок осуществления такого учета определен в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Госстроя РФ N 37 от 4 августа 1998 года. (далее - Инструкция о проведении учета).

Итак, подведем итоги. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

ЖК устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении: принцип "матрешки", что противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.

Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).

Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Следует согласиться с А.А. Ивановым, что единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир.*(14)

Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости - объектом гражданских прав, то многоквартирный дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. Поясним сказанное. Многоквартирный дом состоит из квартир, т.е. недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.*(15) Иными словами, многоквартирный дом не "поглощает" юридической самостоятельности входящих в него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качестве единого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь их совокупность. Причем такого рода совокупность может быть охарактеризована как сложная вещь (ст. 134 ГК).

Поскольку многоквартирный дом не является объектом гражданских прав, его в равной мере трудно отнести к числу жилых помещений. В связи с этим невозможно согласиться с В.Н. Литовкиным, который полагает, что ЖК понятием "жилой дом" охватывает и одноквартирный, и многоквартирный дом, в котором два и более жилых помещений.*(16)

К числу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного проживания граждан. Помимо них под указанное определение подпадают, в частности, садовые и дачные дома, которые, как правило, предназначены для временного, а не для постоянного проживания граждан. Полагаем, что данный вывод не противоречит ст. 15 ЖК, которая относит к жилым только помещения, пригодные для постоянного проживания граждан. Тот факт, что какое-либо помещение (в том числе садовый домик) предназначено для временного проживания, вовсе не означает, что оно по своим техническим и иным характеристикам не пригодно для постоянного проживания.

К числу жилых помещений ЖК относит также часть жилого дома. Полагаем, что такое наименование объекта уместно только с технической точки зрения. В юридическом плане категория "часть жилого дома" не вполне корректна. Действительно, если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь (в нашем случае жилой дом) может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает свое существование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права. Применительно к рассматриваемому случаю в качестве новоявленных объектов выступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объекта недвижимости в совокупность подобных объектов. Провести границу между такого рода жилым домом (т.е. юридически разделенным на несколько объектов недвижимости) и многоквартирным уже гораздо сложнее. Впрочем, и в данном случае должен использоваться тот же критерий: если юридически обособленные части дома имеют признаки квартиры, то дом многоквартирный, если нет, то - нет. Данная квалификация, в свою очередь, предопределяет наименование отдельных частей соответствующей совокупности объектов недвижимого имущества: часть дома (если дом не состоит не квартир) либо квартира (если дом многоквартирный).

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, неотъемлемый признак квартиры составляет наличие отдельного входа, обеспечивающую непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, а не индивидуальным имуществом, т.е. иными квартирами.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего "милицейского" адреса.

К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир следует, по замыслу законодателя, отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют.*(17) Действительно, если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнат либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель вконец запутался в витиеватых классификациях, указав, что комната тождественна части жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК).

Наконец, последней из рассматриваемых в настоящей работе разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело - социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере.*(18) Фактически государство расписывается в своей беспомощности решить жилищную проблему и взамен полноценного решения предлагает некий суррогат.

Оборотоспособность комнат в последнее время значительно возросла. Если в советское время комнаты были исключительно предметом договора найма, то в 90-х годах они стали также объектом права собственности, а значит и сделок, влекущих его переход. Данные положения были отражены в ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(19) (далее - Закон о приватизации), а также в ст. 16 Закона РФ от 24 октября 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"*(20) (далее - Закон о жилищной политике). Правда, права нанимателей комнат на их приватизацию долгое время были существенным образом ограничены. Прорыв в этом отношении произошел в связи с принятием Постановления Конституционного Суда (далее - КС РФ) от 30 ноября 1998 г.,*(21) признавшего статью 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции. Основной смысл Постановления заключается в следующем. КС РФ указал, что сложившаяся правоприменительная практика, основанная на ограничительном толковании абз. 2 ст. 4 Закона о приватизации, предполагает приватизацию коммунальной квартиры как совокупности всех ее жилых помещений, что возможно только в случае изъявления всеми нанимателями желания стать собственниками занимаемого ими жилья. При этом требуется согласие собственника жилого фонда (уполномоченного им органа) либо предприятия (учреждения), за которым жилой фонд закреплен на праве хозяйственного ведения (оперативного управления). Указанные ограничения, по мнению КС РФ, противоречат целому ряду статей Конституции. Согласно принятому Постановлению граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, а также от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире.

Несмотря на достаточную определенность Постановления КС РФ, государственными органами было предложено два различных варианта приватизации коммунальных квартир.

Первый вариант, полностью разделяемый автором настоящей работы, предполагает приватизацию изъявившим соответствующее желание нанимателем занимаемого им жилого помещения (комнаты, комнат) с одновременным поступлением имущества общего пользования в коммунальной квартире в общую долевую собственность собственников комнат.*(22)

Второй вариант предполагает образование общей долевой собственности на всю коммунальную квартиру между инициатором приватизации и уже имеющимися собственниками. В частности, соответствующая модель предложена КУГИ Администрации Санкт-Петербурга.*(23) Цели, преследуемые сторонниками данной конструкции, вполне понятны. Если при реализации первого варианта в пределах одной квартиры может теоретически образоваться количество объектов права собственности, равное числу комнат, то второй вариант позволяет сохранить коммунальную квартиру как единый объект. Причем преимущественное право покупки доли в праве собственности, принадлежащее, согласно ГК участникам долевой собственности, в известной мере защищает квартиру от "растаскивания" по мало знакомым друг другу сособственникам.

Впрочем, в литературе встречалась точка зрения, что преимущественное право покупки сохраняется и при первом варианте. Обоснованием служило то, что места общего пользования находятся в долевой собственности.*(24) С учетом ранее действовавшего законодательства с этим мнением согласиться было нельзя. Если комнаты находятся в раздельной, а не в долевой собственности, невозможно объяснить, почему право собственника комнаты должно в известном смысле обременяться преимущественным правом покупки со стороны третьих лиц. Не распространяется преимущественное право покупки и на долю в праве собственности на места общего пользования. Правовой режим подобного рода долевой собственности имеет значительную специфику по сравнению с "общегражданской" собственностью и определен, в частности, ст. 288-290 ГК. Согласно закону (п. 2 ст. 290 ГК), доля в праве собственности на общее имущество не может отчуждаться отдельно от права собственности на квартиру. Очевидно, данное правило действует и применительно к обороту комнат. Наличие преимущественного права покупки комнат могло бы препятствовать следованию доли в праве собственности на общее имущество за комнатой. Такая ситуация сложилась бы, если один из сособственников общего имущества воспользовался бы преимущественным правом покупки доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры, а комната была бы отчуждена третьему лицу.

С принятием ЖК подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальным образом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире - раздельная собственность.*(25)

По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н. Литовкин прав и в том, что для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности.*(26)

Что же касается второго варианта приватизации комнат в коммунальных квартирах, предполагающего как раз перевод всей коммунальной квартиры в положение общей долевой собственности, то правомерность его реализации сомнительна по следующим соображениям. Дело в том, что при его осуществлении лицо приобретает лишь долю в праве в собственности на коммунальную квартиру, а не право собственности в отношении "приватизируемой" комнаты, что отнюдь не одно и то же. Приобретая право собственности на комнату, лицо не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. Получив же долю в праве собственности на коммунальную квартиру, лицо должно согласовывать свои действия по владению, пользованию и распоряжению комнатой с другими сособственниками. В этом случае с трудом можно говорить о приватизации, особенно если понимать ее буквально, т.е. как передачу в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения (ст. 1 Закона о приватизации).

В заключение отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому - отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например, суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия "помещение" и, соответственно, "жилое помещение" не имеет под собой какого-либо логического обоснования.

И.А. Дроздов,

руководитель аппарата, администратор

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации,

кандидат юридических наук

"Закон", N 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88.

*(2) Там же. С. 88.

*(3) Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88.

*(4) Там же. С. 88.

*(5) СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

*(6) Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1984. С. 483.

*(7) Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. 1986. N 11-12.

*(8) СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

*(9) Положение ГК о том, что объектом договора найма могут быть только жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, недвусмысленно указывает на существование также жилых помещений, пригодных для временного проживания.

*(10) СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2002. N 7. Ст. 629.

*(11) Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. N 1. С. 34.

*(12) Там же. С. 34.

*(13) СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2002. N 7. Ст. 629.

*(14) Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 90.

*(15) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 49.

*(16) Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 46.

*(17) См: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 91; Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 47.

*(18) Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 19.

*(19) Ведомости съезда НД РФ и ВС РФ. 1991. N 28. Ст. 959; 1993. N 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. N 16 Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472.

*(20) Ведомости съезда НД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 100.

*(21) СЗ РФ. 1998. N 45 Ст. 5603.

*(22) Указанная позиция является в настоящее время господствующей (См: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М., 2000. С. 26; Седугин П.И. Жилищное право. М., 2000. С. 248)

*(23) См: распоряжение КУГИ Администрации Санкт-Петербурга N 635-р от 26 апреля 1999 г. "Об утверждении Типовой формы договора безвозмездной передачи гражданам доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру".

*(24) Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995. С. 33; Седугин П.И. Жилищное право. М., 2000. С. 249.

*(25) Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 96.

*(26) Там же. С. 96.