О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом (С.В. Стрембелев, "Закон", N 8, август 2006 г.)

О некоторых особенностях структуры договорных отношений при
управлении многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом является особой формой реализации права собственности на помещения в многоквартирном доме и общее имущество

1. Понятие управления

В Жилищном кодексе Российской Федерации, вступившем в силу с 01.03.2005 г., имеется целый раздел, посвященный управлению многоквартирными домами (раздел VIII). Проанализируем некоторые особенности правового регулирования управления многоквартирным домом с учетом того, что при таком управлении возникает несколько правоотношений между различными лицами - товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами (ЖК), поставщиками коммунальных ресурсов, собственниками помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом, указанное в ч. 1 ст. 161 и последующих статьях ЖК РФ, является особой формой реализации права собственности на помещения в многоквартирном доме и общее имущество. В этом смысле управление не укладывается в традиционную триаду правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Представляется, что управление не является исключительно юридическим понятием, а отражает прежде всего экономические отношения, связанные с использованием материальных благ, в частности помещений в многоквартирном доме. Поэтому не следует, на наш взгляд, считать недостатком или пробелом законодательства то, что среди правомочий собственника не указано управление. Как было справедливо отмечено в литературе, управление предполагает особую форму реализации собственности, а не особый титул собственника.*(1)

Управление имуществом многоквартирного дома как деятельность, направленная на достижение определенного экономического результата, - использование имущества максимально эффективным образом в данных условиях - происходит не только в рамках отношений собственности, но и в рамках корпоративных отношений, в частности, в отношениях членства в ТСЖ или ЖК, а также в обязательственных отношениях (из договоров выполнения работ, оказания услуг). Кроме того, управление реализуется и в правоотношениях, основанных на принципе власти и подчинения. Так, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖК бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. При получении указанных средств соответствующие организации вступают с органами местного самоуправления в бюджетные отношения.

2. Объект управления

Объект управления - это то, на что направлено воздействие управляющего субъекта. Жилищный кодекс непоследователен в этом вопросе. В большинстве норм ЖК РФ, касающихся управления многоквартирными домами, говорится об управлении самим многоквартирным домом (п. 8 ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 44, п. 4 ст. 148., п. 2 ч. 1 ст. 154, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.). Однако в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, определяющей понятие ТСЖ, речь идет об управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, а ст. 142 говорит об управлении общим имуществом в многоквартирных домах.

В юридической литературе по этому вопросу имеются различные точки зрения. Так, В.В. Андропов и И.Б. Миронов считают, что "объектом управления в первую очередь выступает общее имущество: домов"*(2). Такой же позиции придерживается В.С. Ермаков.*(3) Другие полагают, что управление осуществляется в отношении "имущества многоквартирного дома".*(4)

А.А. Ивановым было выражено негативное отношение к такому разнобою в понятиях применительно к управлению многоквартирными домами, что вполне обоснованно; им же было высказано мнение, что договор управления многоквартирным домом "не имеет ничего общего с "управлением" имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия".*(5) Полагаем все же, что "управления" применительно к многоквартирным домам в чистом гражданско-правовом значении не существует, поэтому критика А.А. Ивановым ЖК РФ в части, допускающей управление объектами материального мира, не являющимися объектами гражданских прав,*(6) представляется не совсем обоснованной.

С учетом того, что понятие управления, использованное в гл. VIII ЖК РФ, не юридическое и того, что такое управление осуществляется в рамках различного рода правоотношений, представляется возможным признать, что объектом управления может выступать сам многоквартирный дом, включающий самостоятельные помещения и общее имущество. Объект управления в данном случае не совпадает с объектом гражданских прав.

3. Способы управления многоквартирным домом

Структура договорных связей при управлении многоквартирным домом во многом зависит от того, каким образом осуществляется управление.

ЖК РФ содержит закрытый перечень способов*(7) управления, что признается некоторыми учеными.*(8) Интересно, что п. 2 ст. 20 ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья" допускал управление кондоминиумом способами, как предусмотренными указанным законом, так и иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Часть 2 ст. 161 ЖК РФ допускает управление многоквартирными домами следующими способами:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление ТСЖ либо ЖК;

3) управление управляющей организацией.

Необходимо отметить, что по смыслу ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одним из способов, сочетание данных способов невозможно. Способ управления выбирается общим собранием собственников, решение общего собрания собственников о выборе способа управления является обязательным для всех собственников (ч. 5 ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Для того, чтобы способ управления считался выбранным, необходимо, чтобы за него проголосовали собственники помещений, площадь которых в совокупности составляет более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме. При этом в собрании должны принять участие собственники помещений, площадь которых составляет более 50% площади всех помещений.

Такой вывод следует из ч. 1 ст. 37, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 48, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве собственности на общее имущество собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Как известно, доля может определяться простой дробью, числитель которой (общая площадь помещения) известен, а знаменатель - нет. ЖК РФ не дает ответа на вопрос о том, на что нужно разделить общую площадь помещения, чтобы получить размер доли собственника конкретного помещения. Поскольку собственники всех помещений вместе обладают полным правом собственности на общее имущество, сумма всех долей в праве собственности на общее имущество собственников всех помещений равна единице. Таким образом, сумма общих площадей всех помещений соответствует единице. Соответственно, размер доли в праве собственности на общее имущество, приходящейся на отдельное помещение, будет равен частному общей площади данного помещения и суммы общих площадей всех самостоятельных помещений. Необходимо отметить, что в п. 5 Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"*(9) имеется понятие площади жилого здания, в которую, в том числе включается площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт с учетом их площадей в уровне соответствующего этажа. Если при определении размера доли в праве собственности исходить из указанной площади жилого здания, то получится, что совокупность долей всех участников общей долевой собственности может быть меньше единицы, поскольку площадь жилого здания может быть больше суммы общих площадей всех самостоятельных помещений.

Рассмотрим последовательно особенности договорных связей при управлении многоквартирным домом каждым из указанных способов.

3.1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
помещений в этом доме

ЖК РФ допускает непосредственное управление многоквартирным домом независимо от того, сколько помещений расположено в доме. Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья" ограничивал возможность непосредственного управления случаями, когда в многоквартирном доме находится не более четырех помещений, у которых имеется как минимум два различных собственника (п. 1 ст. 21 ФЗ "О товариществах собственников жилья").

При непосредственном управлении многоквартирным домом отсутствует специализированный субъект, который участвует в управлении (ТСЖ, ЖК, управляющая организация), в связи с этим возникает вопрос, каким образом собственники вступают в отношения с третьими лицами. ЖК РФ выделяет два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом: договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (ч.ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).

Договоры выполнения работ и оказания услуг по ремонту и содержанию общего имущества заключаются на основании решений общего собрания собственников (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме, при условии, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие помещениями, площадь которых составляет более 50% площади всех помещений (ч. 1 ст. 37, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 48, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Очевидно, что в соответствии с ч. 1 ст. 164 ЖК РФ решения общего собрания о выборе непосредственного управления как способа управления многоквартирным домом не достаточно для заключения указанных договоров. Для заключения каждого из договоров необходимо еще одно решение общего собрания. Впрочем, допустимо на одном общем собрании собственников принять и решение о выборе способа управления, и решение о заключении нескольких договоров. Косвенным подтверждением этого является то, что ЖК РФ содержит положения, касающиеся повестки дня общего собрания и вопросов, выносимых на голосование (ч. 5 ст. 45, ч. 2 ст. 46, ч. 1 ст. 47 ЖК РФ и др.), то есть предполагается, что на общем собрании может приниматься несколько решений.

Сами по себе решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом и заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества еще не порождают никаких правоотношений между собственниками и третьими лицами. Такие правоотношения возникают только после заключения самого договора.

Отношения представительства от имени собственников при заключении договоров регулируются ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. Предварительно нужно отметить, что нормы ч. 3 ст. 164 ЖК РФ должны применяться только в случаях представительства в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом. Указанные нормы направлены на то, чтобы облегчить заключение необходимых договоров, связанных с управлением многоквартирным домом, с учетом того, что законный интерес управлять имеется у большого количества лиц - всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При буквальном толковании ч. 3 ст. 164 ЖК РФ можно прийти к выводу, что в отношениях с третьими лицами от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме вправе действовать:

- один из собственников помещений на основании решения общего собрания

- третье лицо при наличии решения общего собрания и доверенности, выданной ему всеми или большинством собственников помещений.

Как видим, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выделяет два различных случая представительства: от имени собственников выступает один из них или же "постороннее" лицо, не являющееся собственником помещений в многоквартирном доме. Выражение ч. 3 ст. 164 ЖК РФ "на основании решения общего собрания собственников" относится к обоим случаям. Представляется, что такое "дублирование" полномочий здесь излишне. Лицо, не являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, вправе выступать от имени всех собственников при условии, что ему всеми или большинством собственников помещений в доме выдана доверенность. На наш взгляд, третье лицо, которому выданы доверенности, должно рассматриваться как представитель собственников и без наличия решения общего собрания о предоставлении ему полномочий, с учетом того, что мнение большинства учитывается и при выдаче доверенностей, и при принятии решения на общем собрании. Косвенно данный вывод подтверждается некоторыми авторами.*(10)

Норма о том, что доверенность может быть выдана "большинством собственников", представляется не вполне удачной. Она не учитывает того, помещениями какой площади обладают собственники. Если при предоставлении полномочий одному из собственников решение общего собрания принимается лицами, обладающими в совокупности более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме, то при уполномочивании третьего лица доверенности должны выдать простое большинство собственников, независимо от того, помещениями какой площади они обладают.

Основанием представительства одного из собственников является решение общего собрания. Решение общего собрания по данному вопросу принимается простым большинством голосов от числа голосов, принимающих участие в общем собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Коль скоро данное решение обязательно для всех собственников помещений доме, то у собственника, который уполномочен таким решением выступать от имени остальных, есть право заключать сделки от имени и тех собственников, которые не голосовали за принятие соответствующего решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Эти собственники станут участниками правоотношений, возникших из сделок, совершенных уполномоченным общим собранием собственником. Принцип свободы договора здесь существенно ограничивается ради достижения целей управления многоквартирным домом.

Представляется, что возможно принятие общим собранием одного решения, уполномочивающего лицо на совершение нескольких сделок. В то же время в решении может быть указано, какие именно сделки вправе совершать доверенное лицо, право на совершение сделок может быть ограничено ценой сделок. Подобное решение может быть принято на общем собрании, на котором выбирался способ управления многоквартирным домом, и принималось решение о заключении договоров.

Рассмотрим вопрос о том, кто является стороной договоров, связанных с ремонтом и содержанием общего имущества, заключаемых по правилам ст. 164 ЖК РФ. По смыслу ч. 1 ст. 164 ЖК РФ стороной договоров выступают "все или большинство собственников" независимо от того, одним из собственников или третьим лицом был подписан договор.

Как понимать это указание закона? Если один из собственников уполномочен общим собранием или третье лицо - доверенностями, то эти лица представляют всех собственников, несмотря на то, что на общем собрании не все участники проголосовали за соответствующее решение, или доверенность выдали не все собственники. Если предположить, что в этом случае один из собственников действует только от имени тех, кто проголосовал "за", а третье лицо только от имени тех, кем выдана доверенность, то необходимость включения в текст ЖК РФ ч. 3 ст. 164 более чем сомнительна. Институт общего собрания собственников призван выработать общую волю множества собственников. Если же его решение будет обязательно только для тех, кто за него проголосовал, то нет никакого смысла проводить общее собрание для предоставлении полномочий одному из собственников. Если признать, что третье лицо действует только от имени тех, кто выдал ему доверенность, то упоминать в ст. 164 ЖК РФ о том, кто вправе действовать от имени доверителя, вообще не следовало, поскольку данное положение содержится в ст.ст. 182, 185 ГК РФ.

Признание того, что стороной заключаемого договора являются не все, а "большинство собственников", приведет к следующим последствиям. У собственников, не являющихся стороной по договору, будут отсутствовать основания внесения платежей контрагенту по этому договору. Контрагент будет вправе потребовать возмещения расходов, связанных с ремонтом и содержанием общего имущества, только с собственников, которые являются стороной договора. Вместе с тем бремя содержания общего имущества несут все его собственники. Таким образом, собственники, участвующие в договоре, вправе требовать выплаты неосновательного обогащения с тех собственников, которые в договоре не участвуют, поскольку последние сберегли свое имущество за счет того, что расходы по ремонту и содержанию общего имущества понесли только собственники, участвовавшие в договоре (ст. 210, п. 1 ст. 1102 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ).

При этом возникнет вопрос о том, обоснованны ли расходы, связанные с общим имуществом. Согласно позиции Конституционного Суда РФ в случае если кто-то из собственников не является членом ТСЖ и не производит соответствующих платежей в ТСЖ, то "определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке".*(11) Видимо, в рассматриваемой ситуации ничего не остается, как пойти тем же путем. Если собственники не достигли согласия по поводу того, кто будет представлять их интересы (за соответствующее решение проголосовали не все собственники, или не все собственники выдали доверенность), то, скорее всего, согласия не удастся добиться и по вопросу о том, какие расходы являются необходимыми.

При этом суды в таких случаях будут вынуждены решать вопросы не столько права, сколько целесообразности. При таком подходе говорить об оперативности принятия решений при управлении многоквартирным домом не приходится.*(12) В процессе взыскания соответствующих денежных средств необходимо будет определить, сколько каждый собственник, не участвующий в договоре, должен заплатить каждому собственнику, в договоре участвующему. Количество лиц в судебном процессе будет равно количеству собственников. Даже если не все собственники заявили требование о взыскании неосновательного обогащения, то тех, кто не заявил, нужно будет привлекать в качестве третьих лиц в судебный процесс, коль скоро их права затрагиваются. В то же время права собственников, не участвующих в договоре, также будут затронуты (ст. 43 ГПК РФ).

Если признать, что стороной договора являются все собственники, то контрагент по договору вправе требовать соответствующих платежей ото всех собственников. При этом, если иное не предусмотрено в договоре, обязанность собственников по договору не является солидарной, и контрагент вправе требовать выплат от каждого из собственников соразмерно его доле в праве собственности на общее имущество (ст. 321 ГК РФ). Собственники будут не вправе требовать что-либо друг от друга. Такая трактовка ЖК РФ представляется более удачной, поскольку делает проще и понятнее взаимоотношения между собственниками и контрагентом, да и между самими собственниками. В связи с этим мнение о том, что для признания договора о содержании и ремонте общего имущества заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в доме превышало половину общего числа собственников помещений в многоквартирном доме,*(13) представляется необоснованным.

Как видим, ЖК РФ содержит нормы о заключении договоров и представительстве собственников перед третьими лицами при осуществлении управления многоквартирным домом, отличные от норм ГК РФ. Возникает вопрос: препятствуют ли указанные нормы ЖК РФ использовать традиционные гражданско-правовые способы вступления в правоотношения с третьими лицами? Иными словами: могут ли все или несколько собственников подписать договор, связанный с ремонтом и содержанием общего имущества без проведения общего собрания и уполномочивания одного из собственников или третьего лица на подписание договора?

Что касается подписания договора, то, поскольку в ч. 3 ст. 164 говорится о том, что от имени собственников вправе действовать определенные лица, это позволяет утверждать, что от имени собственников вправе выступать и иные лица, не указанные в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. Таким образом, договор, связанный с управлением многоквартирным домом, может быть подписан каждым из собственников (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 420 ГК РФ); некоторые из собственников или все они могут быть представлены одним или несколькими лицами, действующими на основании доверенности от каждого такого собственника (п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ). При этом отсутствие решения общего собрания о заключении договора, предусмотренного ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, не делает такой договор незаключенным или недействительным. Поскольку все собственники (лично или через представителя) подписали договор, то они выразили свое согласие на заключение договора, а использование общего собрания, как говорилось выше, необходимо для согласования воль собственников.

Нормы ЖК РФ о порядке заключения договоров по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом нужно рассматривать как специальные по отношению к нормам ГК РФ о представительстве. Впрочем, невозможно однозначно определить, относятся ли отношения по представительству собственников помещений перед третьими лицами при управлении многоквартирным домом к тем отношениям, которые регулируются (должны регулироваться) жилищным законодательством.

Также возникает вопрос: вправе ли все собственники заключить договор о содержании и ремонте общего имущества, не выбрав способ управления многоквартирным домом? Формально даже при наличии такого договора орган местного самоуправления вправе провести конкурс по выбору управляющей организации, а собственники будут обязаны заключить договор управления с выбранной организацией (ч.ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ). Очевидно, что формальный подход здесь вряд ли применим. Все же заключение этого договора не может рассматриваться как способ управления многоквартирным домом, поскольку перечень возможных способов управления является закрытым (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), и, заключив такой договор, собственники не считаются выбравшими способ управления.

В соответствии с ч. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры о предоставлении коммунальных ресурсов заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Необходимо иметь в виду, что в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 539, ст. 548 ГК РФ подобные договоры заключаются при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Если соответствующие устройства имеются в каждом помещении многоквартирного дома, то договор заключается с каждым собственником, если же нет, то ситуация несколько сложнее. Если энергопринимающеее устройство одно на весь многоквартирный дом, то оно относится к общему имуществу и является общей долевой собственностью владельцев всех помещений (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), следовательно, только все собственники помещений вместе могут выступить стороной по договору с энергоснабжающей организацией.

В соответствии с абз. 3 п. 3, п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений исполнителем (лицом, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы и отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги) является "иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы". При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме договора с исполнителем указанные собственники заключают договор о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией. При этом, по общему правилу, обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, или указанными собственниками самостоятельно.

Таким образом, при непосредственном управлении многоквартирным домом договор о приобретении коммунальных ресурсов может заключаться с исполнителем, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы, при этом исполнитель будет обязан содержать и обслуживать внутридомовые инженерные системы. Кроме того, договор о приобретении коммунальных ресурсов могут заключаться напрямую с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае обязанность по обслуживанию внутридомовых инженерных систем лежит на собственниках.

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, как в случае заключения договора с исполнителем, так и при заключении договора с ресурсоснабжающей организацией, на всех собственников заключается один-единственный договор, о чем свидетельствуют положения, касающиеся распределения между собственниками платежей за коммунальные ресурсы (абз. 2 п. 7, п. 21, Приложение N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам). Поскольку ЖК РФ не предусмотрены особые правила заключения договоров о приобретении коммунальных ресурсов, кроме правила о том, что такие договоры заключаются отдельно с каждым собственником, то в случае, если в многоквартирном доме имеется одно энергопринимающее устройство, заключение единого для всех собственников договора о приобретении коммунальных ресурсов осуществляется по общим правилам ГК РФ, то есть такой договор подписывается всеми собственниками (их представителями).

3.2 Управление многоквартирным домом ТСЖ или ЖК

Данный способ управления многоквартирным домом предполагает наличие институционального субъекта (юридического лица), осуществляющего управление. При управлении многоквартирным домом ЖК или ТСЖ эти юридические лица выступают в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников помещений.*(14)

Следует обратить внимание на следующее. Изначально планировалось, что жилищные кооперативы постепенно снимут с себя функции управления многоквартирными домами. В соответствии со ст. 14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Однако данная статья с 01.09.2006 г. утратит силу. Представляется, что ЖК может быть создан только лицами, которые еще не обладают правом собственности на помещения в многоквартирном доме; такой вывод следует из ч. 1 ст. 112, ч. 1 ст. 124, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ. После возведения многоквартирного дома и выплаты паевого взноса члены кооператива становятся собственниками помещений (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). ТСЖ может быть создано как действительными, так и будущими собственниками помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136, ст. 139 ЖК РФ).

Необходимо особо отметить, что в соответствии с отечественным законодательством ТСЖ и ЖК не имеют никаких прав на общее имущество многоквартирного дома, которым они управляют. В случае если ЖК или ТСЖ владеют на праве собственности помещениями в управляемом доме, то у них имеется доля в праве собственности на общее имущество наряду с другими собственниками помещений. Законодательства некоторых государств, в частности, США, допускают, чтобы само юридическое лицо - ассоциация, состоящая из собственников помещений и управляющая многоквартирным домом, - было собственником общего имущества и несло обязанности по его содержанию, а отдельные помещения находились в собственности жильцов.*(15) По такой же модели пошло законодательство об общей собственности (Commonhold) Великобритании, находящееся в стадии становления.*(16)

Отношения, связанные с управлением ТСЖ и ЖК многоквартирным домом, регулируются разделом VIII и разделами V или VI ЖК РФ соответственно (ч. 9 ст. 162 ЖК РФ). Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Как уже говорилось выше, для принятия соответствующего решения необходимо, чтобы за него проголосовали собственники, обладающие помещениями, в совокупности составляющими более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме. В случае, если выбран такой способ управления, как управление ЖК, то решение о выборе способа управления является достаточным для заключения в установленном порядке договора управления или иных договоров и дальнейшей реализации выбранного способа управления, поскольку в этом случае не требуется создание ЖК, так как он уже существует. Вместе с тем само по себе наличие ЖК, созданного в целях приобретения прав на помещения в многоквартирном доме, не влечет автоматически после возникновения у членов ЖК прав собственности на помещения передачу ЖК прав по управлению домом, для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений.

Если выбран такой способ, как управление ТСЖ, то помимо самого решения общего собрания о выборе способа управления необходимо принятие решения о создании ТСЖ, причем это решение принимается, если за него проголосовали собственники, в совокупности обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов (ч. 3 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, фактически для выбора ТСЖ в качестве лица, управляющего домом, необходимо согласие собственников, обладающих более чем половиной площадей помещений в доме, в то время как для выбора иных способов управления необходимо согласие собственников, обладающих более 25% помещений в доме. Не совсем ясно, чем вызваны такие различия.

В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Представляется, что создание второго и последующих ТСЖ собственниками помещений в одном и том же многоквартирном доме будет противоречить закону. В то же время, в соответствии с положениями ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" наличие ТСЖ на базе многоквартирного дома не является основанием для отказа в государственной регистрации второго ТСЖ. Последнее может быть впоследствии ликвидировано в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ на том основании, что при его создании был грубо нарушен закон, в частности ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу данной нормы ТСЖ в этом случае не ликвидируется автоматически. Если соответствующее решение не было принято общим собранием, то ликвидации ТСЖ не происходит. Представляется, что на действительность заключенных ТСЖ договоров не влияет то, что ТСЖ является вторым по счету в данном многоквартирном доме, а также то, что на момент заключения договора или после него членами ТСЖ являются собственники, обладающие не более 50% голосов от общего числа голосов. Оснований для недействительности договоров в этих случаях не имеется. Данные договоры могут быть прекращены в связи с ликвидацией ТСЖ, которое было изначально создано незаконно или которое стало нелегитимным в связи с выходом из него членов (ст. 419 ГК РФ).

После того, как выбран способ управления, заключается договор управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Необходимо отметить, что вместо одного договора управления может быть заключено несколько договоров - договор о содержании и ремонте общего имущества, договор об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148 ЖК РФ). Кроме того, ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества. ТСЖ также вправе заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не являющихся его членами (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).

Сторонами указанных договоров являются ТСЖ или ЖК соответственно, несмотря на то, что в качестве стороны договоров в ЖК РФ указаны органы этих юридических лиц (ч. 2 ст. 162, п.п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ). Органы юридического лица представляют его в отношениях с третьими лицами, и сами по себе субъектами права не являются (ст. 53 ГК РФ, ст.ст. 115, 144 ЖК РФ). Договор управления или иные договоры с третьими лицами подписываются председателем правления ТСЖ с обязательным одобрением правлением (п.п. 4, 6 ст. 148, ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ).

ЖК РФ исходит из того, что собственников помещений и ТСЖ могут связывать два вида отношений по поводу управления многоквартирным домом: отношения членства и договорные отношения. Эти отношения имеют различные основания возникновения и разное правовое регулирование. Данная дихотомия вызвана тем, что членство в ТСЖ и ЖК добровольно (ч. 1 ст. 124, п. 1 ч. 1 ст. 130, ч.ч. 1, 3 ст. 143 ЖК РФ). Нормы ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья", предусматривавшие обязательное членство в ТСЖ домовладельцев (собственников помещений в многоквартирном доме) с момента государственной регистрации ТСЖ, были признаны неконституционными,*(17) данное обстоятельство было учтено в ЖК РФ.

Два различных подхода к правовому регулированию отношений между ТСЖ (ЖК) и их членами с одной стороны, и ТСЖ (ЖК) и собственниками помещений в доме, не являющимися их членами, с другой, на практике порождают ряд сложностей. Законодательство иностранных государств предусматривает обязательное членство в объединениях собственников помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах). Так, в США членство в ассоциации собственников помещений является добровольным только в том смысле, что лицо вправе покупать помещение в кондоминиуме или не делать этого, но в любом случае при покупке помещения он становится членом ассоциации и должен следовать ее правилам. "Так называемое добровольное членство в ассоциации кондоминиума начинается при приобретении "имущества" и заканчивается только при продаже помещения".*(18)

Рассмотрим отношения членства подробнее. Если собственник помещения является членом ТСЖ, то он обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке и в размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155. ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В ТСЖ размер платежей определяется следующим образом: правление составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147, п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Правление обладает остаточной компетенцией: им рассматриваются вопросы, разрешение которых не отнесено к ведению общего собрания членов. Основанием платежа в данном случае является один лишь факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договорах о внесении обязательных платежей.

Если собственник помещения не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ), причем плата за жилое помещение включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда лицо, обязанное вносить членские взносы и иные платежи в ТСЖ, вышло из членов ТСЖ. В этом случае членство уже не может выступать в качестве основания платежей в ТСЖ, в то же время договор с ТСЖ также не заключен, коль скоро ранее лицо было членом ТСЖ. Единственным основанием платежей в ТСЖ здесь будет неосновательное обогащение собственника помещения. Напротив, если лицо, не являвшееся членом ТСЖ, заключило договор в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ и впоследствии стало членом ТСЖ, то оснований для прекращения договора не будет. Собственник помещения будет обязан вносить в ТСЖ членские взносы и иные платежи, определяемые правлением ТСЖ, а также вознаграждение ТСЖ по договору оказания услуг или иному договору, который ранее был им заключен.

С учетом указанных коллизий на практике ТСЖ целесообразно заключать договоры со всеми собственниками помещений, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ или нет. В этом случае денежные средства, поступающие от собственников в ТСЖ в возмещение расходов на ремонт и содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, будут являться не членскими взносами, а платежами по гражданско-правовым договорам.

3.3 Управление управляющей организацией

При системном анализе положений ЖК РФ можно прийти к выводу, что управляющая организация - это сторона в договоре управления многоквартирным домом, который может заключаться с ТСЖ, ЖК или с собственником каждого помещения напрямую, если собственники выбрали способ управления, предусмотренный п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. При непосредственном управлении каждым собственником заключается не договор управления, а несколько договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, которые управляющими организациями при этом не становятся (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Управляющая организация обязательно появляется только при выборе соответствующего способа управления. Если выбран такой способ, как управление ТСЖ или ЖК, то данные юридические лица могут и не заключать договор управления и выполнять соответствующие работы самостоятельно или с привлечением третьих лиц, при условии, что одно такое лицо не выполняет одновременно функции по ремонту и содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Понятие управляющей организации сформулировано в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, для целей этих правил управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Вместе с тем ЖК РФ упоминает об управляющей организации как о собирательном понятии, которое включает в себя лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). Целью законодателя при формулировании этой нормы, видимо, было закрепить положение, согласно которому наниматели вносят платежи в ту же организацию, в которую платят собственники помещений в многоквартирном доме. Такой организацией, действительно, может быть управляющая организация, понятие которой дано выше, в то же время это может быть и ТСЖ и ЖК.

По смыслу ч. 1 ст. 162 в решении общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом должна быть указана конкретная организация, которая будет управлять многоквартирным домом. Кроме того, в решении определяются условия договоров управления, которые должны быть одинаковы для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Возможна ситуация, когда договоры с выбранной управляющей организацией заключили не все собственники. В этом случае нет механизма понуждения собственника к заключению договора. Однако если управляющая организация выбрана органом местного самоуправления, то для собственников помещений заключение договора управления с такой организацией на условиях, сообщенных органом местного самоуправления, является обязательным (ч.ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ, ст. 445 ГК РФ). В том случае, если способ управления выбран общим собранием, то собственника, видимо, нельзя понудить к заключению договора.

Необходимо отметить, что при буквальном толковании ч. 5 ст. 161 ЖК РФ можно сделать вывод, что, если управляющая организация выбрана органом местного самоуправления, то с собственниками помещений заключается один на всех договор. В то же время в соответствии с подзаконным нормативным актом, изданным во исполнение ЖК РФ, договоры управления заключаются отдельно с каждым из собственников помещений.*(19)

Как видим, здесь снова возникает некоторая двойственность: собственники, заключившие договоры, вносят платежи на основании таких договоров, а остальные собственники обязаны возмещать суммы неосновательного обогащения управляющей организации. Кроме того, положения ЖК РФ о том, что с каждым собственником помещения заключается отдельный договор управления, плохо сочетаются с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Если договоры с несколькими собственниками прекращены, а с остальными нет, то нужно ли в этом случае управляющей организации возвращать техническую документацию на многоквартирный дом?

В целом следует отметить, что действующая редакция положений ЖК РФ, касающихся управления многоквартирными домам, оставляет возможности для совершенствования правового регулирования в этой сфере. Представляется, что такое совершенствование должно идти по пути вовлечения в договорные правоотношения с организациями, заказывающими коммунальные ресурсы и обеспечивающими содержание и ремонт общего имущества, всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что достичь этого можно путем установления соответствующих договорных отношений на этапе приобретения лицом права собственности на помещение.

С.В. Стрембелев,

юрист

"Закон", N 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом// Семейное и жилищное право, 2005. N 4. С. 31 - 45.

*(2) Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий /В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. С. 205.

*(3) Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 73.

*(4) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/А.Ю. Бушев и др.; под ред. О.А. Городова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. С. 276.

*(5) Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ// Хозяйство и право, 2005. N 6. С. 98.

*(6) Там же.

*(7) В литературе отмечается, что речь здесь идет не о способах управления, а о том, какой субъект осуществляет управление. См.: Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист, 2002. N 3. С. 57.

*(8) Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. С. 610.

*(9) СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" (утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78).

*(10) Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий /В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 628.

*(11) Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".

*(12) Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России // Правоведение, 1998. N 4. С. 151.

*(13) Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий /В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 626.

*(14) С.Н. Братусь писал о юридическом лице, что это некая организационная форма обеспечения и осуществления тех или иных интересов. См.: Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве. М.: Юридическое издательство Министерства юстиции СССР, 1947. С. 45.

*(15) The Owner's and Manager's Guide to condominium management/ Joseph T. Aveni, Steven P. Bloomberg, R. Bruce Campbell and others; Editorial Consultants Michael Cousins and others. Revised Edition 1984, Fourth Printing 1989. Chicago, Illinois: Institute of Real Estate Management of the National Association of Realtors. XVIII. Р. 10.

*(16) Commonhold/ Guy Fetherstonhaugh, Mark Sefton, Edward Peters, Barristers, Falcon Chambers. New York: Oxford University Press, New York, 2004. Р. 17.

*(17) Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".

*(18) David E. Grassmick. Minding the neighbor's business: Just how far can condominium owners' associations go in deciding who can move into the building? // University of Illinois law review. Chicago, 2002. N 1. P. 205.

*(19) Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75// Российская газета от 22 февраля 2006 г. N 37 (п.п. 90, 91).