Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2008 г. N 19АП-3049/08

8 августа 2008 г.

Дело N А64-1111/08-7

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 августа 2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Андреещевой Н.Л.,

судей Алфёровой Е.Е.,

Потихониной Ж.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповой Е.Н.,

при участии:

от ООО "Арсенал": Золотых И.В. - представителя по доверенности N 5 от 03.03.2008 г.; Кузнецова А.В. - генерального директора, приказ N 2-к от 03.05.2005 г.,

от Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова: Алтунина И.А. - главного специалиста юридического отдела по доверенности N 01/12.1-818 от 19.12.2007 г.,

от ООО "Альфа-М": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арсенал", г. Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.05.2008 года по делу N А64-1111/08-7 (судья Белоусов И.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Арсенал", г. Тамбов, к Комитету экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова, г. Тамбов, при участии в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Альфа", г. Тамбов, о взыскании 458 494 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Арсенал", г.Тамбов, (далее - ООО "Арсенал", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова, г. Тамбов, (далее - Комитет, ответчик) с иском о взыскании 458 494 руб. 00 коп. стоимости затрат, связанных с проведением капитального ремонта нежилого помещения, расположенного в жилом доме N 98 по ул. Киквидзе города Тамбова, арендованного истцом по договору аренды N 552/19 от 29.04.1999 г., заключенному между ООО "Арсенал", Комитетом по управлению имуществом г.Тамбова и унитарным муниципальным предприятием жилищно-коммунального хозяйства N 19 (далее - УМПЖХ-19), г.Тамбов.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.04.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альфа-М", п.Строитель Тамбовского района Тамбовской области, являющееся новым собственником указанного помещения на основании договора купли-продажи N 1035 от 12.03.2008 г.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.05.2008 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Арсенал" было отказано.

Не согласившись с принятым решением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на нарушение судом норм материального права, ООО "Арсенал" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

При этом заявитель жалобы ссылается на то, что проведение им капитального ремонта арендованного помещения было обусловлено не указаниями арендодателя, а неотложной необходимостью, возникшей в процессе эксплуатации данного помещения, что подтверждается техническим заключением ОАО проектного института "Тамбовгражданпроект" N 845 от 25.12.2003 г., и кроме того, арендодателем выдано разрешение на проведение капитального ремонта, о чем свидетельствует письмо от 23.01.2004г. N 01-08.3-405. По мнению ООО "Арсенал", другой способ защиты нарушенного его права в данном случае невозможен, поскольку ответчик отказал ему в продлении договора аренды, а арендные платежи уплачены им в полном объеме. Кроме того, по утверждению ООО "Арсенал", суд первой инстанции неправомерно применил положения пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации /далее - ГК РФ/, поскольку на момент рассмотрения спора договор аренды N 552/19 от 29.04.1999 г. действовал в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "Арсенал" поддержали доводы апелляционной жалобы и просили обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, и просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ООО "Альфа-М" в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Учитывая наличие у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя, в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации /далее - АПК РФ/.

В судебном заседании апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 08.08.2008 г. /02.08. и 03.08. - выходные дни/.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29 апреля 1999 года между Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова (арендодатель), УМПЖХ-19 г.Тамбова (балансодержатель) и ООО "Арсенал" (арендатор) был заключен Типовой договор N 552/19 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому ООО "Арсенал" арендовало у Комитета по управлению имуществом г.Тамбова, УМПЖХ-19 нежилое помещение площадью 148,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Киквидзе, 98, для размещения продовольственного магазина. Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1999 г. по 31.12.1999 г. Дополнительными соглашениями к указанному договору срок действия договора неоднократно продлялся вплоть до 26.12.2007 г.

03.12.2007 года ООО "Арсенал" в соответствии с пунктом 3.3.15 договора аренды обратилось к арендодателю за дальнейшим продлением срока действия договора.

Письмом от 24.12.2007г. исх.N 01-08.1-14513 Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Тамбова (правопреемник арендодателя) отказал в продлении договора аренды, ссылаясь на предполагаемую продажу данного муниципального имущества.

После 26.12.2007 года истец ООО "Арсенал" продолжал пользоваться арендованным имуществом, уплачивать арендную плату, при этом возражения со стороны арендодателя по поводу пользования истцом арендуемым помещением отсутствовали.

Поскольку истец продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Письмом от 10.04.2008 г. ООО "Альфа-М", которое приобрело арендуемое истцом помещение на основании договора купли-продажи N 1035 от 12.03.2008 по результатам открытого аукциона по продаже муниципального имущества, предупредило ООО "Арсенал" о расторжении договора аренды.

В период действия договора аренды в 2005-2006 гг. ООО "Арсенал" за счет собственных средств был произведен капитальный ремонт арендуемого помещения магазина общей стоимостью 458 494 руб. согласно акту о приемке выполненных работ от 07.09.2006 г. от подрядчика ООО "КапиталСтрой".

19.10.2006 г. ООО "Арсенал" обратилось в Комитет муниципальных и земельных ресурсов Администрации г.Тамбова с письмом о зачете понесенных им на проведение капитального ремонта затрат в счет арендных платежей.

Письмом от 17.11.2006 г. исх.N 01-08.1-13235 Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов отказал ООО "Арсенал" в зачете затрат в счет арендных платежей, сославшись на отсутствие согласия Комитета на проведение капитального ремонта.

Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью письмом от 07.12.2007 г. исх.N 01-08-14086 по поручению главы Администрации г.Тамбова также отказал ООО "Арсенал" в зачете арендных платежей, сославшись на проведение 17.12.2007 г. аукциона по продаже арендуемого помещения.

ООО "Арсенал", полагая, что указанные действия по отказу в зачете стоимости расходов на проведение капитального ремонта арендуемого им помещения в счет арендных платежей являются незаконными, а также ссылаясь на то, что арендуемое помещение включено в план приватизации муниципального имущества, задолженность по арендным платежам в настоящее время у него отсутствует, в связи с чем стоимость понесенных ООО "Арсенал" затрат на проведение капитального ремонта не может быть компенсирована путем зачета в счет будущих арендных платежей, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что зачет затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы ответчиком не был произведен ввиду непредставления истцом документов, указанных в письме Комитета по управлению имуществом города Тамбова от 23.01.2004 г. N 01-08.3-405, а также несоблюдения истцом необходимых действий для осуществления зачета затрат по ремонту в счет арендной платы, предусмотренных "Порядком производства реконструкции, капитального ремонта арендуемых объектом нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности г.Тамбова и зачета затрат на их проведение", утвержденных постановлением мэра города Тамбова от 08.01.2001 г. N 7, а именно: в течение 10 дней по окончании работ не представлены документы, необходимые для производства зачета; по окончании ремонта арендатор не сдал отремонтированный объект комиссии, в состав которой входят представители Комитета по управлению имуществом, МУ Департамента жилищно-коммунального и энергетического хозяйства и других городских служб коммунального хозяйства.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами арбитражного суда области по следующим основаниям.

В рассматриваемом случае требованием истца является взыскание 458 494 руб. 00 коп. - стоимости затрат, связанных с проведением капитального ремонта нежилого помещения, расположенного в жилом доме N 98 по ул. Киквидзе города Тамбова, арендованного истцом по договору аренды N 552/19 от 29.04.1999 г.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Из условий договора аренды N 552/19 от 29.04.1999г. следует, что арендатор обязуется: не производить капитальный ремонт, перепланировку, переоборудование и реконструкцию помещения без письменного согласия арендодателя и согласования с соответствующими городскими службами (п.3.3.8); исполнять предписания арендодателя по проведению за счет собственных средств текущего и капитального ремонта. Проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемых помещений только под контролем арендодателя и балансодержателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п.3.3.9).

Согласно пункту 2.1.6 договора арендодатель может возмещать арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта (фасад, кровля, инженерные коммуникации, перепланировка и реконструкция) по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы.

В рассматриваемом споре, как подтверждается материалами дела, в адрес ООО "Арсенал" было направлено предписание Комитета по управлению имуществом города Тамбова исх.N 01-08-3-2084 от 14.11.2003 г., в котором указывалось на обязанность ООО "Арсенал" приостановить эксплуатацию помещений магазина в жилом доме N 98 по ул. Киквидзе г.Тамбова до выяснения причины разрыва кирпичной кладки в помещении торгового зала и просадки полов.

Из технического заключения N 845 от 25.12.2003 г., выполненного по инициативе истца и за его счет ОАО проектным институтом "Тамбовгражданпроект", следует, что поверхностные воды попадают под фундаменты и замачивают основание, что привело к появлению трещин в стенах дома, просадке полов в магазине и отрыву фундамента под самонесущей разделительной стенкой. В целях обеспечения нормального функционирования магазина, предотвращения дальнейшего развития деформаций фундаментов рекомендуется организовать подъем уровня площадки, примыкающей к встройке под магазин. Целесообразно осуществить развитие магазина за счет пристройки ориентировочно 9х9 м, что позволит решить вопросы визуальной планировки с организацией водоотвода.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа указанных документов, апелляционная коллегия полагает, что у истца в процессе эксплуатации арендованного им помещения возникла неотложная необходимость по проведению капитального ремонта данного помещения.

При этом ООО "Арсенал" в соответствии с условиями договора аренды N 552/19 от 29.04.1999 г. согласовал необходимость проведения капитального ремонта магазина с Комитетом по управлению имуществом г.Тамбова, что подтверждается письмом от 23.01.2004 г. исх.N 01-08.3-405, а также с балансодержателем УМПЖХ N 6 (правопреемник УМПЖХ N 19), о чем также свидетельствует письмо от 24.01.2005 г. исх. N 20, согласно которому УМПЖХ N 6 не возражает против проведения капитального ремонта магазина собственными силами арендатора, расположенного на первом этаже 4-этажного жилого дома по адресу: г.Тамбов, ул. Киквидзе, 98 и находящегося в УМПЖХ N 6 на техническом обслуживании.

Письмом от 09.08.2005 г. Комитет по управлению имуществом г.Тамбова был извещен истцом о проведении ремонтных работ.

ООО "КапиталСтрой", на основании договора на выполнение работ N 1 от 30.08.2005 г., заключенного с ООО "Арсенал", выполнило предусмотренный договором объем работ и передало их результат ООО "Арсенал", общая сумма затрат на проведение капитального ремонта составила 458 494 руб., о чем свидетельствует справка о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 07.09.2006 г. и акт о приемке выполненных работ N 1 от 07.09.2006 г.

Факт оплаты ООО "Арсенал" выполненных работ в размере 458 494 руб. подтверждается материалами дела.

Таким образом, факт необходимости проведения капитального ремонта указанного нежилого помещения, выполнения перечисленных в актах работ, их стоимость, а также факт проведения ООО "Арсенал" капитального ремонта арендованного им помещения подтвержден материалами дела и, более того, не оспаривается ответчиком.

Следует отметить, что ООО "Арсенал", как арендатор, совершил действия, направленные на сохранение вышеназванного объекта, которые должен был совершить ответчик, как арендодатель, собственник имущества, при той степени заботливости и осмотрительности, которая возлагается на него в соответствии со статьей 616 ГК РФ.

Более того, материалами дела подтверждается, что собственник имущества воспользовался результатом выполненных ответчиком работ, реализовав нежилое помещение на торгах по более высокой цене. Из технического паспорта указанного нежилого помещения и Отчета ЗАО "Аудит-Инвест" N 141-06 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества усматривается, что при определении рыночной стоимости данного нежилого помещения были применены коэффициенты, соответствующие объекту, прошедшему капитальный ремонт и требующему лишь незначительного текущего ремонта.

Поскольку в данном случае задолженность по арендным платежам у истца ООО "Арсенал" отсутствует, что не оспаривается ответчиком, письмом ответчика N 01-08.1-14513 от 24.12.2007 г. в продлении договора аренды N 552/19 от 29.04.1999 г. ему было отказано, в связи с чем, по мнению суда апелляционной инстанции, истец может возместить свои затраты, связанные с проведением капитального ремонта, вызванных неотложной необходимостью, только за счет взыскания соответствующей суммы с ответчика, что не противоречит положениям статьи 616 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.05.2008 года подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по иску в сумме 10 669 рублей (уплачено истцом при подаче иска) и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 рублей (уплачено при подаче апелляционной жалобы) относится на ответчика - Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова и подлежит взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 266-268, п.2 статьи 269, п.3 ч.1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27 мая 2008 года по делу N А64-1111/08-7 отменить.

Взыскать с Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Тамбова, г. Тамбов, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Арсенал", г. Тамбов, 458 494 руб. 00 коп. стоимости затрат, связанных с проведением капитального ремонта нежилого помещения, расположенного в жилом доме N 98 по ул. Киквидзе города Тамбова, арендованного обществом с ограниченной ответственностью "Арсенал" по договору аренды N 552/19 от 29.04.1999 г., а также расходы по государственной пошлине в сумме 11 669 руб. 00 коп.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Н.Л. Андреещева

Судьи

Е.Е. Алфёрова Ж.Н. Потихонина