Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2009 г. N 17АП-1745/09

г. Пермь

06 апреля 2009 г.

Дело N А50-18322/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей Осиповой С.П., Мещеряковой Т.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колмогорцевой И.Н.

при участии:

от заявителя индивидуального предпринимателя Зеленецкого А. Б.: Зеленецкий А.Б. - предъявлен паспорт, Латыпов Т.Н. - представитель по доверенности от 31.12.2008г.,

от заинтересованного лица Департамента имущественных отношений администрации г. Перми: Левитан О.Е. - представитель по доверенности от 08.12.2008г.,

от третьего лица: Администрации г. Перми: Левитан О.Е. - представитель по доверенности от 25.12.2008г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (ответчика по делу)

на решение Арбитражного суда Пермского края от 26 января 2009 года

по делу N А50-18322/2008,

принятое судьей Ситниковой Н.А.

по заявлению индивидуального предпринимателя Зеленецкого А. Б.

к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми

третье лицо: Администрация г. Перми

о признании незаконными действий,

установил:

Индивидуальный предприниматель Зеленецкий Анатолий Борисович обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений администрации г.Перми по продаже встроенных нежилых помещений (лит.А) общей площадью 187,0 кв.м на 1-этаже и в подвале (номера на поэтажном плане подвал N N 3,4; 1 этаж NN 6-11), расположенных по адресу: г.Пермь, проспект Комсомольский/Чкалова 89/23 (лот N9), посредством публичного предложения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26 января 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (ответчик по делу), не согласившись с решением суда, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о наличии у Зеленецкого А.Б. права на приобретение в порядке, предусмотренном ФЗ от 22.07.2008г. N 159-ФЗ, помещений, арендуемых им по договору аренды N 2522-04С.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что возникновение у предпринимателя преимущественного права на приобретение муниципального имущества в порядке, предусмотренном ФЗ от 22.07.2008г. N 159-ФЗ, обусловлено соответствием предпринимателя условиям, установленным ст.3 указанного закона, в том числе: 1) использование выкупаемого имущества по договору аренды в течение не менее трех лет подряд до дня вступления ФЗ N 159-ФЗ в силу (5.08.2008г.); 2) надлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы в течение срока действия договора аренды. Указанные условия предпринимателем Зеленецким А.Б. не выполнены: 1) договор аренды N2522-04С от 22.04.2007г. прошел регистрацию и считается заключенным только 22.12.2005г., следовательно, предприниматель использует арендованное имущество мене 3-х лет; 2) материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих своевременное внесение заявителем оплаты по договору в течение его действия. Согласно имеющемуся в материалах дела своду, предпринимателю были начислены пени за просрочки в исполнении обязательств по оплате по договору аренды в сумме 26 406руб.03коп.

В судебном заседании представитель ДИО администрации г.Перми подтвердил факт владения и пользования предпринимателем Зеленецким А.Б. арендованным помещением более трех лет на основании договоров аренды. Факт отсутствия задолженности по арендной плате и пени на момент вынесения решения суда первой инстанции не опровергает, однако указывает на отсутствие преимущественно права на выкуп арендованного имущества в связи с тем, что предпринимателем несвоевременно уплачивалась арендная плата, в связи с чем, 8 раз начислялась пеня. Тот факт, что предприниматель Зеленецкий А.Б. является субъектом малого предпринимательства подтверждает.

Индивидуальный предприниматель Зеленецкий А.Б. (заявитель по делу) представил письменный отзыв, в соответствии с которым полагает, что решение соответствует нормам материального и процессуального права.

В обоснование возражений на апелляционную жалобу указывает, что 1) преимущественное право арендатора на выкуп арендуемых помещений может складываться из нескольких договоров аренды, при условии непрерывного пользования арендуемым имуществом. Непрерывность пользования заявителем спорных помещений подтверждается п.1.1 договора аренды от 22 апреля 2004 г. N 2522-04С, в котором указано, что договор заключен на основании заявки на продление аренды N 19-28-28469 от 15.12.203г. и договора аренды N 2199-03С от 20.06.2003г. Указывает на тот факт, что фактически владеет и пользуется спорными помещениями в целях продажи книг на основании договоров аренды с 1990 года, то есть, более 10лет; 2) заявителем не оспаривается факт просрочки внесения арендных платежей в течение срока действия договора аренды, однако задолженность по аренде погашалась добровольно, начисленные пени в размере 26 406,03 руб. за 2007 г. также уплачены добровольно и в полном объеме.

В судебном заседании предприниматель пояснил, что просрочки уплаты арендных платежей в 2007 году были незначительными и составляли от 1 до 3 дней; в 2008 году арендная плата перечислялась своевременно, уплата арендной платы за январь 2006 года не в установленный срок была вызвана несвоевременным выставлением счета ДИО администрации г.Перми в начале года, в связи с чем, арендатор не имел реквизитов перечисления арендной платы; несвоевременная уплата арендных платежей с января по июль 2005 года была вызвана проведением капитального ремонта арендованных помещений и наличием в договоре аренды условия (пункт 5.5 договора) о возможности зачета стоимости работ в счет арендной платы, что впоследствии и было сделано; несвоевременная регистрация договора аренды была вызвана оформлением ДИО администрации г.Перми права собственности муниципального образования на спорные помещения.

Предприниматель Зеленецкий А.Б. в суде апелляционной инстанции резолютивную часть решения суда первой инстанции не оспаривает.

Администрация г. Перми (третье лицо), представило отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым, поддерживает требования апелляционной жалобы об изменении мотивировочной части решения. Полагает, что арбитражный суд не исследовал надлежащим образом вопрос о владении и пользовании предпринимателем арендованным имуществом более трех лет.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части, в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений г.Перми (арендодатель) и заявителем заключен договор аренды нежилого помещения, находящего в муниципальной собственности N 2522-04с от 22.04.2004г. на основании заявки на продление аренды N 19-28-28469 от 15.12.2003г. и договора аренды N 2199-03С от 20.06.2003г. (л.д.16-23).

В соответствии с названным договором (п. 1.1, 1.2) заявителем принят в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде нежилых помещений по адресу: г.Пермь, проспект Комсомольский/Чкалова 89/23 общей площадью 187,0 кв.м. для использования "по продаже специализированной литературы и канцелярских товаров".

Согласно п. 1.3 названный договор вступает в силу с момента государственной регистрации, срок аренды с 01.02.2004г. по 01.02.2009г.

Государственная регистрация договора произведена 22.12.2005г. за N 59-59-01/199/2005-012 сроком с 22.12.2005г по 01.02.2009г.

14 октября 2008 г. предприниматель Зеленецкий А.Б. обратился в Департамент имущественных отношений администрации г. Перми с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договору аренды N 2522-04с от 22.04.2004г., расположенного по адресу г.Пермь, проспект Комсомольский/Чкалова 89/23 общей площадью 187,0 кв.м., в соответствии с принятием ФЗ от 22.07.2008г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

06 ноября 2008 г. Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми издан приказ N 1451"О продаже муниципального имущества посредством публичного предложения", в соответствии с которым объявлено о проведении в период с 15.12.2008г. по 05.02.2009г. продажи муниципального имущества посредством публичного предложения, так как ранее аукционные торги по продаже муниципального имущества согласно приказу N1186 от 19 сентября 2008 г. не состоялись.

07 ноября 2008 г. Департамент имущественных отношений администрации г. Перми письмом N 19-19-11424/03 уведомил предпринимателя о проведении в период с 15.12.2008г. по 05.02.2009г. аукциона по продаже нежилого помещения (литер А) общей площадью 218,1 кв.м и помещения общей площадью 187,0 кв.м по адресу: Пермь, проспект Комсомольский/Чкалова 89/23 (л.д.40) с предложением участвовать на общих основаниях, то есть, без реализации преимущественного права.

Посчитав, что действия департамента по продаже муниципального имущества посредством публичного предложения являются незаконными и нарушают его права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности действий департамента, между тем в мотивировочной части указал на то, что предприниматель Зеленецкий А. Б. имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с принятием ФЗ от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обжалует указанный вывод суда первой инстанции, содержащийся в мотивировочной части, при этом полагает, что судом не был исследован надлежащим образом вопрос о выполнении предпринимателем одного из условий, при котором предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - перечисление надлежащим образом арендной платы в течение срока аренды.

Указанный довод исследован судом апелляционной инстанции и отклоняется на основании следующего.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), вступившим в силу с 5.08.2008 г., регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Положениями ст. 3 упомянутого Федерального закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (1); арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи (2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (4). Соответственно, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица пояснил, что предпринимателем не соблюдено условие о надлежащем перечислении в течение срока аренды спорного имущества арендных платежей, факт нахождения имущества в пользовании арендатора по договору аренды более трех лет заинтересованное лицо подтверждает, иных спорных вопросов между сторонами нет.

Судом установлено, что предприниматель Зеленецкий А. Б. осуществляет в арендуемых помещениях деятельность по продаже специализированной литературы (книг) более десяти лет на основании договоров аренды с Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми. Из пояснений предпринимателя в судебном заседании установлено, что договоры аренды заключались с ДИО администрации г.Перми с 1990 года на срок 1 год и ежегодно продлевались, с 2004 года был заключен долгосрочный договор аренды на срок пять лет - с 01 февраля 2004 г. по 01 февраля 2009 г. При этом государственная регистрация договора N 2522-04с от 22.04.2004г. произведена только 22.12.2005г. за N 59-59-01/199/2005-012, в связи с длительным оформлением Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми права собственности за Муниципальным образованием г.Пермь на помещение, факт регистрации договора подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.56).

Факт нахождения арендуемого помещения во временном владении и пользовании предпринимателя Зеленецкого А.Б. в течение трех лет и более до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (5.08.2008г.) подтвержден материалами дела - договором аренды от 22.04.2004г. со ссылкой в пункте 1.1 на заявку о продлении договора аренды от 15.12.2003г. и договора аренды от 20.06.2003г., а также подтвержден представителем ДИО Администрации г.Перми в судебном заседании суда первой инстанции.

Из пояснений представителя департамента в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что в материалы дела представлены своды по договору аренды N 2522-04С, подтверждающие несвоевременную уплату арендных платежей предпринимателем Зеленецким А. Б. за период использования муниципального имущества по договору аренды и начисление пени в сумме 26 406руб.03коп. Представитель указывает на наличие малозначительных просрочек арендных платежей в 2006 году за периоды март, апрель, июнь, июль - 1-2 дня, в 2007 году - за февраль, октябрь, ноябрь, май - 1-3 дня, в 2008 году просрочек не было, а также на значительные просрочки за январь 2006 года, и за январь-июль 2005 года.

Суд апелляционной инстанции оценил указанные доказательства, а также пояснения сторон о причинах допущенных просрочек при перечислении арендной платы, и пришел к следующим выводам.

В соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ одним из условий предоставления предпринимателю преимущественного права на выкуп арендованных помещений является перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение срока договора.

Между тем, четких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона не закреплено, поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате и начисленной пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений (наличие просрочек 1-3 дня), отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Соответственно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Таким образом, с учетом сложившихся обстоятельств иная оценка рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение предпринимателя преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений, не соответствует смыслу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несвоевременную уплату предпринимателем арендных платежей за январь-июль 2005 года и за январь 2006 года отклоняется. Как следует из пояснений предпринимателя Зеленецкого А.Б. , просрочка платежа за январь 2006 года была допущена в связи с несвоевременным выставлением арендодателем счета на оплату в начале года, в связи с чем, у арендатора отсутствовали реквизиты для перечисления арендной платы. Несвоевременная уплата арендных платежей с января по июль 2005 года была вызвана проведением капитального ремонта арендованных помещений и наличием в договоре аренды условия (пункт 5.5 договора) о возможности зачета стоимости работ в счет арендной платы, что впоследствии и было сделано. Указанные обстоятельства ДИО администрации г.Перми не опровергнуты, названные предпринимателем причины несвоевременной уплаты платежей не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении им арендной платы в том смысле, который предусмотрен в ст.3 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, суд первой инстанции в мотивировочной части решения пришел к правильному выводу о наличии у предпринимателя Зеленецкого А.Б. преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

При указанных обстоятельствах, мотивировочную часть решения суда от 26 января 2009 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 января 2009 года по делу N А50-18322/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

С. П. Осипова Т. И. Мещерякова