Особенности ипотеки переходного периода (А. Куц, "Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.)

Особенности ипотеки переходного периода

В начале августа правительство Санкт-Петербурга призвало население города не покупать квартиры до осени - цены на жилье в северной столице побили все мыслимые рекорды, и городские власти таким способом попытались сбить накал на рынке.

Итак, ажиотаж на рынке жилой недвижимости вышел за пределы Москвы. Конечно, цены в регионах и раньше не стояли на месте, но говорить о форс-мажорной ситуации было принято только в отношении столицы. После петербургского прецедента подобных заявлений можно ждать и в других крупных городах страны. Вряд ли пока речь идет о системном кризисе, но некоторое беспокойство по поводу развития ситуации возникает. Ссылки на приток нефтедолларов в страну и спекулятивный фактор не снижают остроты вопроса. Нефтедоллары стерилизуются в стабилизационном фонде, и поэтому говорить о их решающем влиянии нельзя, а спекулятивный фактор просто-напросто надувает пузырь, что, впрочем, тоже не добавляет оптимизма.

Одной из главных причин быстрого удорожания жилья стала именно ипотека, которая по определению является инструментом, упрощающим доступ частных лиц на рынок недвижимости. По сути, реализуется сценарий, о котором давно предупреждали некоторые эксперты: форсирование развития ипотеки в текущих условиях приведет не столько к либерализации рынка недвижимости, сколько к неоправданно быстрому росту цен, который, в свою очередь, может просто этот рынок парализовать.

Оказалось, ни недостаток длинных денег в банках, ни относительно высокие процентные ставки, ни слабая инфраструктура не стали главными проблемами. Объемы ипотечного кредитования, несмотря на все это, растут темпами, превышающими самые оптимистичные прогнозы. По данным Банка России, только за 2005 год ипотечное кредитование (в чистом его виде) выросло не вдвое, как предполагалось, а почти в три раза: с 17,8 до 52,8 млрд. рублей. И даже самые скромные прогнозы на 2006 год предполагают двукратное их увеличение - во всяком случае, за I квартал 25-процентный рост, необходимый для этого, был достигнут. Да и на 2007-й лидирующие на этом рынке Росбанк, Внешторгбанк и Сбербанк запланировали удвоение ипотечного портфеля.

Между тем предложение на рынке жилья растет гораздо меньшими темпами. Как видно из таблицы, в Центральном федеральном округе в 2005 году отмечена отрицательная динамика по вводу в эксплуатацию новых жилых площадей. В Москве, которая находится в авангарде ипотеки если не по объемам, то, во всяком случае, по новшествам и качеству, темп роста этого показателя практически нулевой. Наивысшие темпы строительства отмечены в Приволжье, но и здесь рост - всего 8,5%. При том, что входящий в округ Башкортостан - хрестоматийный лидер страны по объемам ипотечного кредитования, а темпы их роста здесь выше общероссийских, строительство жилья в республике в 2005 году выросло всего на 6,3%. В Новосибирской области (второе место по развитию ипотеки) оно и вовсе снизилось почти на 30%.

В целом же, в 25 регионах страны в 2005 году объем жилищного строительства снизился по сравнению с 2004-м. По первому кварталу нынешнего года статистика еще хуже: по России темпы возведения жилья упали по сравнению с аналогичным периодом прошлого года более чем на 5%. Можно, конечно, сослаться на январские морозы, резко сократившие инвестиционную активность в отрасли, - однако на темпы роста ипотечных кредитов холода никак ни повлияли, и спрос - вопреки катастрофически снижающемуся предложению - растет прежними темпами.

Отметим, что многие банки до сих пор практически никак не участвуют в кредитовании покупки жилья с первичного рынка - с принятием Закона N 214 это стало очень проблематично (во всяком случае - рискованно). Поэтому пока ипотека в большинстве случаев помогает населению "тасовать" из кармана в карман квартиры вторичного фонда. Если же препоны выходу ипотеки на первичный рынок будут сняты, можно лишь догадываться, во сколько раз возрастет здесь платежеспособный спрос. Сомнительно, чтобы удалось достичь столь же внушительного роста предложения, даже с учетом оптимистических прогнозов правительства.

По классическому сценарию развития событий, в этой сфере следовало бы ждать перетока "длинных" денег, которые формируются в ипотечном банковском секторе в строительство, но пока этого не происходит. Значит, необходимо либо стимулировать эти перетоки законодательно, либо сбивать накал на рынке волюнтаристскими решениями. Пока же остается оправдываться издержками переходного периода.

Строительство жилых домов в 2005 году

Наименование	Введено
	тыс. м2 общей площади	в том числе в декабре	в % к 2004 году
Российская Федерация	43 609,2	13 974,5	106,3
Центральный федеральный округ	15 176,1	4 282,6	99,2
Северо-Западный федеральный округ	3 946,1	1 295,4	106,2
Южный федеральный округ	6 021,8	1 234,3	103,4
Приволжский федеральный округ	8 964,4	2 987,4	108,5
Уральский федеральный округ	3 385,5	1 274,4	106,8
Сибирский федеральный округ	4 079,8	1 665,3	104,8
Дальневосточный федеральный округ	886,9	265,2	106,8

Источник: Росстат.

А. Куц,

специалист аналитического центра "АК&М"

"Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.