Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2008 г. N 01АП-2267/08

г. Владимир

24 сентября 2008 г.

Дело N А43-637/2008-13-15

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Белякова Е.Н., Вечканова А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прониной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Нижегородское управление "Монтажавтоматика" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2008, принятое судьей Соколициной В.П., по делу N А43-637/2008-13-15 по иску открытого акционерного общества "Нижегородское управление "Монтажавтоматика" к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажному предприятию "Промстрой-4", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Банк "Уралсиб" и Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - не явился, извещён (уведомление N 06671);

от ответчика - Киселевой Людмилы Николаевны по доверенности от 20.03.2008 N 4 сроком действия один год, Красновой Веры Александровны по доверенности от 20.03.2008 N 5 сроком действия один год;

от третьих лиц: ОАО "Банк "Уралсиб" - не явился, извещён (уведомления N 06674, 06673); УФРС по Нижегородской области - не явился, извещен (уведомление N 06672),

установил:

открытое акционерное общество "Нижегородское управление "Монтажавтоматика" (далее - ОАО "НУ "Монтажавтоматика") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажному предприятию "Промстрой-4" (далее - ООО СМП "Промстрой-4") о государственной регистрации перехода от ООО СМП "Промстрой-4" к ОАО "НУ "Монтажавтоматика" права собственности на нежилое помещение общей площадью 57,8 кв.м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г.Н.Новгород, ул. Красных Зорь, д.1 А, литер А, состоящее из трёх комнат площадью 19,8 кв.м, площадью 19,7 кв.м, площадью 11,3 кв.м и вспомогательных помещений площадью 3,1 и 3,8 кв.м, а также долю в общей собственности в размере 578/6443.

В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет иска, просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО СМП "Промстрой-4" к ОАО НУ "Монтажавтоматика" на 578/6443 доли в праве собственности на нежилое двухэтажное здание, общей площадью 644,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Н.Новгород, ул. Красных Зорь, д.1А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Банк "Уралсиб" (далее - ОАО "Банк "Уралсиб") и Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - УФРС по НО).

Решением от 26.05.2008 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении исковых требований.

ОАО "НУ "Монтажавтоматика", не согласившись с принятым по делу решением, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области и принять новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права. Заявитель жалобы указал, что договор об ипотеке от 16.10.2007 был заключен в нарушение статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6 Федерального Закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и, следовательно, является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно не указал, какой нормой права он руководствовался, делая вывод о том, что наличие залогового обременения в отношении здания, в котором расположен спорный объект, препятствует в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на него.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2008.

В ходе судебного разбирательства 27.08.2008, 17.09.2008 и в отзыве на апелляционную жалобу представители ответчика просили оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

УФРС по Нижегородской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя третьего лица.

Истец и третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 52 АА N 855126 от 29.12.2003 ООО СМП "Промстрой-4" принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 644,30 кв.м, этажность 1,2, подвал, литер АА1, расположенное по адресу: г.Н.Новгород, ул. Красных Зорь, д.1А.

11 апреля 2007 года между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым ООО СМП "Промстрой-4" обязалось передать в собственность, а ОАО "НУ "Монтажавтоматика" обязался принять и оплатить нежилое помещение площадью 57,8 кв.м, расположенное в здании по адресу: г.Н.Новгород, ул. Красных Зорь, д.1А, состоящее из трёх комнат площадью 19,8 кв.м, площадью 19,7 кв.м, площадью 11,3 кв.м и вспомогательных помещений площадью 3,1 и 3,8 кв.м. Выкупаемая доля в общей собственности составляет 578/6443. 12.04.2007 был подписан акт приема-передачи указанного помещения. Цена объекта согласована и составила 216 750 рублей.

16 октября 2007 года между ООО СМП "Промстрой-4" и ОАО "Банк "Уралсиб" был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) в целях обеспечения исполнения обязательств по договору N 1607-031/00263 о предоставлении возобновляемой кредитной линии от 03.08.07 на срок по 03.08.2010. Предметом ипотеки является здание площадью 644,30 кв.м, литер А, А1, расположенное по адресу: г. Н.Новгород ул. Красных Зорь, д. 1А.

Истец, намереваясь осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенный по договору купли-продажи от 11.04.2007 объект недвижимости, 25.12.2007 направил ответчику требование N 2, содержащее предложение исполнить обязательство по договору, а именно: представить в регистрирующий орган необходимые документы.

Не получив ответа на предложение и считая, что ответчик тем самым уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, истец обратился в суд с настоящим иском.

В предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, а также установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, основанием для государственной регистрации перехода права собственности истец считает договор купли-продажи от 11.04.2007. Согласно указанному договору предметом купли-продажи является нежилое помещение площадью 57,8 кв.м, расположенное в здании по адресу: г.Н.Новгород, ул. Красных Зорь, д.1А, состоящее из трёх комнат площадью 19,8 кв.м, площадью 19,7 кв.м, площадью 11,3 кв.м и вспомогательных помещений площадью 3,1 и 3,8 кв.м.

Однако ответчику принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 644,30 кв.м, этажность 1,2, подвал, литер АА1, расположенное по адресу: г.Н.Новгород, ул. Красных Зорь, д.1А. На спорное помещение ответчик отдельно право собственности не регистрировал.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на объект по договору купли-продажи от 11.04.2007 осуществлена не была, собственником всего здания на момент заключения договора об ипотеке от 16.10.07 оставалось ООО СМП "Промстрой-4".

Со вступлением в силу 31.01.1998 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) введена единая процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Закона о государственной регистрации, право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрационная запись, подтверждающая в гражданском обороте право собственности владельца, создает презумпцию законности его прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Согласно пункту 9 статьи 12 Закона о государственной регистрации в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации.

В данном случае объектом прав ответчика является индивидуально-определенная неделимая вещь- здание. В силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации именно с этим объектом допустимо совершение сделок в рамках гражданско-правовых отношений. Чтобы заключить договор купли-продажи находящихся в здании помещений, собственник должен иметь зарегистрированное право именно на эти нежилые помещения, а не на здание как таковое. Наличие порока в самом юридическом факте - отчуждения помещения в отсутствие зарегистрированного права собственности на него- свидетельствует о недействительности сделки по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку у ответчика отсутствовало зарегистрированное право собственности на спорное помещение, договор купли-продажи от 11.04.2007 является ничтожной сделкой.

Таким образом, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика на спорное имущество не подлежат удовлетворению.

Довод истца о том, что предметом договора купли-продажи от 11.04.2007 является доля в праве равная 578/6443, отклоняется.

Договор купли-продажи от 11.04.2007 не содержит указания и описания имущества, доля которого подлежит отчуждению. Предметом купли-продажи является именно помещение в здании, определена площадь помещения, указаны данные, определяющие местоположение помещения в составе другого недвижимого имущества.

Довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности заключенного между ответчиком и ОАО "Банк "Уралсиб" договора об ипотеке от 16.10.2007 является несостоятельным.

В соответствии со статьями 8, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Закона о государственной регистрации, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления государственной регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец. На момент заключения договора об ипотеке от 16.10.2007, в связи с тем, что собственником здания оставался ответчик, договор об ипотеке от 16.10.2007 был заключен между ООО СМП "Промстрой-4" и ОАО "Банк "Уралсиб" в соответствии с требованиями статей 5,6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2008 по делу А43-637/2008-13-15 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Нижегородское управление "Монтажавтоматика", г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Наумова Е.Н.

Судьи

Беляков Е.Н. Вечканов А.И.