"Гордиев узел можно развязать" (интервью с О. Масленниковой, старшим вице-президентом Ассоциации региональных банков России) (Л. Коваленко, "Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.)

"Гордиев узел можно развязать"
(Интервью с О. Масленниковой, старшим вице-президентом
Ассоциации региональных банков России)

По традиции, в рамках подготовки к сочинскому форуму Ассоциация "Россия" совместно с консалтинговой группой "БФИ" проводит исследование по теме центрального мероприятия - банковской конференции. В нынешнем году на форуме обсуждается самая "горячая" на сегодняшний день проблема - развитие ипотеки. Понятно, что именно эта тема оказалась и в фокусе исследования. О том, какие результаты оно принесло и к каким выводам привело, мы беседуем с Ольгой Масленниковой.

БДМ: Ольга Александровна, как известно, банковская среда весьма чутко отзывается на потребности рынка, а порой и формирует его спрос. Однако с ипотекой получается сложнее. Казалось бы, есть все: потребность рынка - явная, политическая воля обозначена, уже не десятки, а сотни банков заявляют о запуске своих ипотечных программ: Но ипотека остается столь же недоступной подавляющему большинству россиян. В чем же дело?

- Именно для того Ассоциация "Россия" и вынесла на нынешний форум проблему развития ипотеки как главную - чтобы не только разобраться в причинах пробуксовки жилищной программы, но и найти механизмы выхода из этой ситуации. И с этой точки зрения полученные нами результаты опроса трудно переоценить. Прежде всего, потому, что на вопросы анкеты ответили банки из всех семи федеральных округов - то есть мы можем видеть полную картину по всей стране. Даже сам факт большей или меньшей активности участия в исследовании говорит уже о многом.

БДМ: И кто же, интересно, оказался здесь в лидерах? Наверное, столичные банки: хотя бы уже потому, что их - практически половина?

- Как раз нет. Во-первых, доминировали среди участников опроса именно региональные кредитные организации - их оказалось более 80%, хотя в банковской системе таковых, действительно, меньше половины. Во-вторых, самыми активными были банки из Приволжского и Уральского федеральных округов, на них приходится соответственно 19,7% и 14,7% от общего числа респондентов.

Показательно, на наш взгляд, и то, что наибольшую активность проявили здесь банки средней размерной группы - по принятой в рамках исследования классификации это те, чей капитал насчитывает от 5 до 30 миллионов евро.

И, наконец, еще одно обстоятельство, которое, возможно, для кого-то явится открытием: специализация на рознице в большей степени характерна не для столичных, а именно для региональных банков. Москвичи ориентируются в первую очередь на корпоративного клиента, и только у трети столичных респондентов доля розничных ссуд в кредитном портфеле больше 10%, зато у большинства опрошенных регионалов они составляют не менее 20%.

БДМ: Выходит, и к ипотеке в региональных банках большее внимание?

- Ну, структура розничного кредитного портфеля примерно одинакова и в столице, и в регионах. Лидируют, как и следовало ожидать, потребительские кредиты - у 66% опрошенных они занимают свыше половины ссудного портфеля. И здесь, кстати, выявились факты, лишний раз говорящие о том, что "хоронить" малые и средние банки рановато. Например, у десяти банков, представляющих эти размерные группы, доля потребительских кредитов в общем объеме задолженности по розничным ссудам достигает 100%. А раз на рынке ритейла сохраняются конкурентные ниши для игроков с невысокой капитализацией, значит, у них есть реальные перспективы развития.

Что касается ипотеки, то она устойчиво занимает в банковской рознице второе место. Уже сегодня она доминирует в ссудном портфеле 22,7% участников опроса. И есть все основания полагать, что этот показатель будет расти: больше половины тех, кто пока не занимается ипотечным кредитованием, намерен обратиться к нему в ближайшем будущем.

БДМ: А что мешало до сих пор?

- Ответ на этот вопрос тоже содержится в результатах исследования. Среди респондентов нет ни одного крупного банка, который не занимался бы ипотекой. Более того, у половины из них кредитный портфель по меньшей мере на 20% сформирован за счет ипотечных продуктов. А вот среди тех, кто не работает с ипотекой, большинство составляют малые банки - с капиталом меньше 5 миллионов евро. Вот вам и главная причина - пока основным конкурентным преимуществом на этом рынке остается все-таки высокая капитализация. Думаю, и для банков, заявляющих о себе как о потенциальных игроках, это обстоятельство является пока решающим, а реальность их планов во многом зависит от того, насколько успешно им удастся решить проблему наращивания капитала.

БДМ: Но в таком случае, региональные банки оказываются в заведомо проигрышном, по сравнению со столичными, положении?

- Не обязательно - по стране картина совсем не однородная. Да, есть регионы, где ипотека пока буксует: например, в Южном федеральном округе всего у двух кредитных организаций доля ипотечных ссуд превышает 20% общего объема розничной задолженности (но, кстати, и банков там чуть больше десятка). Зато в Москве, Сибири и на Дальнем Востоке таких - большинство, то есть именно здесь это направление развивается особенно активно.

Другое дело, что, несмотря на всю его актуальность и даже некоторую "моду", банки не готовы, что называется, наперегонки ринуться в ипотеку.

БДМ: Почему? Вроде бы ипотека для банков - дело весьма выгодное:

- Пока выгодное, если говорить о текущем уровне рентабельности, которое, собственно, и привлекает банки на этот рынок. Однако больше половины опрошенных считают эту благоприятную ситуацию временной и ожидают, что доходность ипотечных операций будет падать уже в ближайшем будущем. Во-первых, возможности экстенсивного роста здесь практически исчерпаны и реальный рынок близок к насыщению. А во-вторых, скорее всего, банкиры с известной настороженностью относятся к тем стимулирующим спрос на жилье мерам, которые предпринимает сегодня государство. Это касается и снижения ставок АИЖК, и, разумеется, расширения активности государственных банков - они обладают неоспоримыми преимуществами в стоимости фондирования, а значит, вполне могут вытеснить с регионального рынка местных конкурентов.

Вообще, подавляющее большинство респондентов - 83,6% - назвали главной причиной, которая снижает в их глазах привлекательность ипотеки, именно недостаток длинных и дешевых денег. А на втором месте (хотя со значительным отрывом - 37,7%) оказалось несовершенство судебных процедур - тоже причина вполне закономерная. До сих пор так и не ясно, как быть с теми, кто с течением времени, скажем, не сможет обслуживать кредит, а то и окажется банкротом. Необходимые поправки в законодательство, конечно, будут приняты, но их эффективность может доказать только практика - а вот ее-то у нас пока и нет.

Третью позицию в перечне препятствий занимают претензии к сложившейся системе рефинансирования, четвертую и пятую делят высокие риски и низкая прибыльность ипотеки.

БДМ: Главная из названных вами причин не нова - на отсутствие длинных и дешевых ресурсов банки сетуют, по-моему, столько, сколько существуют. Неужели ничего так и не меняется?

- Подвижки, конечно, есть, но не кардинальные перемены. Ведь источников финансирования любых кредитов, в том числе и ипотечных, не прибавилось: корпоративные и частные депозиты да собственные средства. Рисковать только "чужими" деньгами не всякий банк отважится, тем более в таком новом для России направлении, а "свои" в необходимых объемах есть только у крупных банков, больше 90% которых и используют для выдачи ипотечных кредитов как раз собственные средства. Что касается двух других размерных групп, то на этот источник фондирования указывают лишь 45% малых и 52% средних банков.

Кстати сказать, и иностранные кредитные линии остаются прерогативой больших банков, а облигационные займы для обеспечения ипотечных операций используют очень немногие средние кредитные организации, хотя, в принципе, многие крупные банки в иных целях довольно активно привлекают ресурсы, эмитируя рублевые облигации. Вывод напрашивается простой: пока наш долговой рынок не готов предложить приемлемые условия фондирования ипотеки - ни по срокам, ни по ставкам.

БДМ: Видимо, Ольга Александровна, пора перейти к самому больному вопросу российской ипотеки: а подо что, собственно, выдавать банкам жилищные ссуды? То, что происходит нынче с ценами на рынке недвижимости, иначе как "беспределом" не назовешь. Причем в самом прямом смысле: похоже, что предела росту цен на жилье в ближайшем будущем не предвидится:

- С ценами и предложением жилья - вопрос отдельный. То, что рынок недвижимости не просто перегрет, а уже "кипит", видно, как говорится, невооруженным глазом. По поводу причин этого явления тоже нужен особый разговор. Но, наверное, не случайно ситуацией озаботилось антимонопольное ведомство:

Теперь о том, что составляет основу ипотечного портфеля. Почти 80% наших респондентов более половины кредитов выдают на уже построенное жилье. С чем связано это предпочтение, думаю, объяснять не нужно: на фоне скандалов с обманутыми инвесторами банкиры выбирают направление, где риски меньше. Тем более что Закон N 214 не оставляет иллюзий в этой области...

Но, хотя свыше 21% опрошенных расценили кредитование новостроек как непривлекательное направление, 54% респондентов выдают и такие ссуды. Причем есть среди них и такие, у кого ссуды на строящееся жилье превышают половину задолженности по ипотеке, в большинстве своем это - представители средней размерной группы. Правда, такого рода кредиты теперь выдаются по особым схемам - только при условии поручительства и залога. А банки, готовые выдавать подобные ссуды без дополнительного обеспечения, специально оговаривают другое "особое условие" - строить должны компании, которым они доверяют.

БДМ: На самом деле, условие вполне разумное и логичное для банковского бизнеса. Хотя, по-моему, столь же логичным был бы и эффективный государственный контроль за деятельностью строительных компаний. Может быть, при наличии такого контроля не было бы и той ценовой чехарды, которую мы наблюдаем? Все-таки, Ольга Александровна, кто сегодня может стать клиентом ипотеки? Какими доходами он должен располагать, чтобы получить положительный ответ на свою заявку?

- Исследование помогло нам нарисовать "портрет типичного заемщика". Многие его черты - общие для столицы и регионов, например, возраст - от 30 до 50 лет. И в Москве, и на местах банки предпочитают видеть своим заемщиком работника коммерческой, а не бюджетной структуры. И те и другие охотнее работают с семейными людьми, если члены семьи становятся созаемщиками. И, наконец, банки готовы выдать ссуду тем, у кого есть средства на первоначальный взнос.

Различаются портреты московского и провинциального заемщика лишь по двум параметрам. Столичные банки предпочитают клиента с высшим образованием, региональным это безразлично. Но принципиальная разница, конечно же, в уровне и типе доходов. На местах банки работают только с подтвержденными, "белыми" доходами, которые укладываются в диапазон от 15 до 30 тысяч рублей на семью ежемесячно. Столичные банки более либеральны и готовы принять "серые" доходы - но не менее 60 тысяч рублей в месяц.

БДМ: Другими словами, ипотека остается элитарным продуктом. В бюджетной сфере о подобных зарплатах пока даже не мечтают, да и среди сотрудников коммерческих структур мало кому удалось скопить денег на первый взнос, который к тому же буквально с каждым днем становится все весомее. Добавим сюда среднюю процентную ставку в 18% по рублевым и 15% по валютным кредитам, и - готова база для беспросветного "ипотечного пессимизма". Разве не так?

- Если расценивать нынешнюю ситуацию как нечто неизменное, то, действительно, оснований для оптимизма немного - разве что ждать, пока средний заработок россиян не приблизится к заветному порогу. Только ведь и цены на месте стоять не будут: А значит, нужно искать более эффективные ходы. Тем более что наша страна далеко не первой столкнулась с "квартирным вопросом". И в большинстве стран его удается успешно решать именно с помощью ипотеки. Кстати, и тема нынешней сочинской конференции не случайно звучит именно так: "Развитие ипотеки в России в контексте международного опыта". Другое дело, что никакой, даже самый лучший зарубежный опыт невозможно механически, без какой-либо адаптации "пересадить"на другую почву. Тем более на нашу, российскую, где люди в течение многих десятилетий предпочитали не покупать, а "получать" жилье от государства. Даже если этого счастливого момента приходилось ждать по двадцать лет.

Разумеется, социально незащищенным группам населения государство и впредь будет предоставлять муниципальное жилье, но не случайно в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" такое важное внимание уделяется ипотеке. Если этот механизм заработает в полную силу, в выигрыше останутся все: и клиенты ипотеки, и очередники, и власти, и банки.

БДМ: Но как же запустить ипотеку, если пока препятствия на ее пути не только не устраняются, но, похоже, даже множатся?

- Конечно, разгребать завалы всегда труднее, нежели двигаться по прямой, расчищенной дороге. Но делать это в любом случае придется, иначе нас ждет тупик. У меня как раз довольно оптимистичный взгляд в будущее, и, между прочим, поводы к этому оптимизму во многом дали результаты нашего исследования. Оно позволило не только выявить причины, по которым тормозится развитие российской ипотеки (в конечном счете, все они более или менее известны), но и расставить приоритеты в решении проблем. Можно ведь хвататься за все сразу и ни в чем одинаково не преуспеть, а можно - и нужно - выделить главное и на нем сосредоточить усилия в первую очередь.

Совершенно ясно, что главное сейчас в том, что предложение жилья не поспевает за спросом. Проще говоря, строят мало. Хотя и происходит это часто по разным причинам: где-то по вине чиновников возникают "непреодолимые" сложности с землеотоводом, где-то не хватает строительных мощностей, где-то - материалов, рабочей силы, средств: Заметьте, каждая из этих проблем в отдельности вполне, как говорят, решаема, а вместе они сплетаются в какой-то поистине гордиев узел.

БДМ: Но, как известно, гордиев узел не развязывали, а разрубали. Что, требуются столь радикальные меры?

- Возможно, в каких-то случаях и радикальные. Но дело здесь все-таки не в том, чтобы рубить сплеча. Самое важное: увидеть реальную картину, взглянуть на нее трезво, выделить приоритеты - и принимать адекватные меры. В одном случае, возможно, требуется жесткий государственный контроль, а в другом - совсем наоборот, большая свобода действий.

БДМ: А как вмешательство государства вписывается в рыночную экономику? Не возникнут ли претензии со стороны тех же банков, что им мешают заниматься своим делом?

- Вообще-то, по этому поводу мнения в банковской среде расходятся. Скажем, из опрошенных нами представителей группы крупных банков большинство считают оптимальной одноуровневую систему ипотечного кредитования - то есть стандартную банковскую ипотеку. Правда, если брать итоги опроса в целом, здесь доля ее сторонников едва превышает 40%. А вот двухуровневая система - та, по которой сегодня работает большинство банков в регионах, получила поддержку почти 30% респондентов, так же, впрочем, как и система стройсберкасс, которую спонсировало бы государство.

И это не все пути государственной поддержки, которые способны помочь ипотеке. Например, 77% опрошенных банкиров считают наиболее эффективными ее способами субсидирование процентных ставок и снижение налогооблагаемой базы заемщиков. Более 34% банков (преимущественно региональных) выделили субсидирование строительства, а 29,5% - смягчение требований к размеру резервов, формируемых под обесценение ипотечных ссуд.

Как видите, банкиры не просто в очередной раз перечисляют то, что мешает и им, и их потенциальным заемщикам, но и предлагают конкретные пути решения проблем. И, думаю, помимо того, о чем я уже сказала, участники сочинского форума внесут немало продуманных, реальных предложений.

БДМ: Хочется надеяться, что эти предложения будут услышаны, и пресловутый "гордиев узел" ипотеки удастся развязать:

Беседу вела

Л. Коваленко

"Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.