Ипотечная "бомба" (И. Велиева, "Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.)

Ипотечная "бомба"

Следование популярной формуле "развитие ипотеки сделает жилье доступным" способно привести к фундаментальным диспропорциям между спросом и предложением на рынке жилья.

На старт: Внимание!

Результаты развития рынка ипотечного кредитования позволяют с уверенностью говорить о том, что ипотека в России наконец-то заработала. Объемы выданных ипотечных кредитов в 2005 году возросли почти вдвое и достигли примерно $2,7 млрд. По всем прогнозам, в ближайшие годы высокий темп роста рынка сохранится. Основу его составит прежде всего расширение спроса на ипотечные кредиты. Главными факторами увеличения спроса выступят рост реальных доходов населения, повышение уровня финансовой культуры и макроэкономическая стабилизация, вследствие которой люди с большей уверенностью вступают в долгосрочные кредитные сделки.

Предпосылки для роста ипотеки сформированы и в банковском секторе. Ипотечные программы предлагают сейчас около 250 банков. При этом специализированные банки - "Банк Жилищного Финансирования", "Городской ипотечный банк", "Русский ипотечный банк" - успешно конкурируют с крупными игроками, для которых ипотека - лишь одно из направлений бизнеса. Растущая конкуренция выгодна и потребителям: процентные ставки снижаются, условия смягчаются, а процедура получения кредита предельно упрощается. Игроки оценивают потенциал рынка очень высоко и активно борются за новых клиентов, совершенствуя свои ипотечные программы.

По оценкам участников, сегодня рынок ипотеки - в переходной стадии: завершается его формирование и начинается фаза активного роста. Уже накоплен опыт взаимодействия с потребителями, создана инфраструктура рынка, разрабатываются стандарты, регулирующие различные аспекты деятельности банков, выдающих ипотечные кредиты. В самое ближайшее время будет решена и одна из самых острых для российских банков проблем: появится система рефинансирования ипотечных кредитов, которая расширит доступ банков к "длинным деньгам".

Казалось бы, пресловутый "квартирный вопрос" может быть решен в самое ближайшее время, причем главным образом за счет массового распространения ипотеки. Однако не стоит думать, что формирование рынка доступного жилья - это задача исключительно банковского механизма. Ведь реальной основой ипотеки остается недвижимость, а сведения с этого "фронта" с каждой неделей становятся все тревожнее.

"Ловушка" ипотеки

"Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сжатию потенциальной базы ипотеки", - считает председатель правления "Абсолютбанка" Олег Дмитриенко.

Механизм прост: ипотека расширяет платежеспособный спрос на жилье, повышая при этом его эластичность, а объем предложения жилья в краткосрочном и даже среднесрочном периодах существенно не меняется (в силу характеристик строительного сектора, на рынке недвижимости подстройка предложения под спрос характеризуется существенным временным лагом). Это ведет к росту цен на жилье и, следовательно, к сокращению желающих его приобрести.

Заметим, что пока давление ипотечного спроса на рынок не критично: покупка квартир через ипотеку составляет не более 5% от общего спроса. Специалисты считают, что настоящие проблемы начнутся, когда доля ипотеки дорастет до 15% рынка.

Однако и без ипотечных денег цены растут стремительно. Строительный сектор, пребывающий в стагнации с начала 90-х годов, по-прежнему не способен удовлетворить растущий спрос. Реализуемый государством приоритетный национальный проект, названный "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", в качестве одного из целевых индикаторов предусматривает увеличение годового ввода жилья к 2010 году с нынешних 43,6 млн. м2 до 80 млн. м2. Иными словами, за четыре года объемы жилищного строительства предстоит удвоить.

Но вряд ли это получится, особенно если учесть, что с апреля минувшего года, после вступления в силу Закона "Об участии в долевом строительстве", объемы нового строительства упали почти на 40%. Принятие закона буквально обрушило первичный рынок жилья, вызвав резкий рост цен на квартиры в новостройках, а затем волной перекинувшись на вторичный рынок. Многие строительные компании были вынуждены уйти из отрасли либо перейти на "серые схемы" взаимодействия с контрагентами.

Дополнительным фактором роста цен на недвижимость выступила высокая степень монополизации строительного сектора. Говоря об отсутствии конкуренции в строительстве, следует упомянуть не только монопольную власть самих строительных компаний, но и сильную концентрацию практически во всех поддерживающих отраслях: ТЭК, металлургия, транспорт и, конечно, производство стройматериалов.

Стоит ли удивляться, что с начала нынешнего года цены на недвижимость выросли более чем на 30%. И продолжают расти - несмотря на инвестиции в строительное оборудование, грядущие 214-й закон и приход в строительство новых дольщиков, которого ждут по мере развития ипотеки на первичном рынке. Но пока действие факторов, "раскручивающих" цены, нейтрализовать не удается. А если к ним добавить еще и спрос, формируемый за счет ипотечных займов, создание рынка доступного жилья перейдет в область фантастики...

Наш риск - и их доходность

Итак, корень проблемы доступного жилья "зарыт в котловане" - только рост объемов строительства сможет стабилизировать цены, снять напряжение на рынке жилья и создать реальную основу для развития ипотеки.

Остается вопрос: как сформировать дополнительный стимул для расширения строительного сектора? Отталкиваться здесь следует прежде всего от решения наиболее важных задач - снятия ограничений, наложенных на застройщиков со вступлением в силу Закона "О долевом строительстве" и ликвидации монополий в смежных отраслях.

После принятия ФЗ N 214 наиболее острой проблемой для застройщиков стало привлечение финансирования. "Новый закон, существенно увеличив обеспеченность прав участника долевого строительства, вместе с тем не устанавливает единственно возможной для застройщиков схемы привлечения денежных средств, - комментирует Алексей Гайдин, руководитель пресс-службы "Юниаструм-банка". - В настоящее время подавляющее большинство застройщиков используют альтернативные формы сделок только для того, чтобы выйти из-под юрисдикции данного закона". Суть проблемы в том, что закон ограничил возможности банков по участию в долевом строительстве как со стороны застройщика (прямое финансирование), так и со стороны дольщика (выдача ипотечного кредита под залог строящейся недвижимости).

При первой схеме финансирования, согласно существующим правилам, банк несет солидарную ответственность за действия застройщика перед участниками долевого строительства. И таким образом приобретает двойной риск: при неблагоприятном развитии событий (срыв сроков строительства или замораживание объекта) к потере суммы, выделенной застройщику, прибавятся еще и требования дольщиков. Эксперты рынка отмечают, что после вступления в силу этого положения очень немногие банки соглашаются кредитовать строительные компании.

Другой вариант участия банков в долевом строительстве - кредитование дольщиков. Так называемые "инвестиционные" программы, ориентированные на выдачу кредитов на различных этапах строительства, обычно реализуются по следующей схеме: после оформления договора первоначальный взнос клиента зачисляется на открытый счет, туда же приходят и кредитные средства от банка, а затем вся сумма переводится на счет застройщика. Фактически банк несет те же риски, что и соинвестор. Банки, кредитующие физических лиц на оплату предварительных договоров купли-продажи, не гарантированы, как и заемщики, даже от элементарного мошенничества, связанного с "множественными" продажами одной и той же квартиры. Более того, пока квартира не оформлена в собственность, залогом по выданному кредиту выступает право заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Получается, что банк выдает "длинный" кредит под весьма сомнительное обеспечение. Риски можно компенсировать, повышая процентные ставки или требуя дополнительного обеспечения, но подобные корректировки снижают привлекательность ипотеки на начальных этапах строительства уже для самих заемщиков.

Наиболее реальный выход - укреплять взаимодействие между банками и застройщиками. Ведь если у кредитной организации есть "свои" строительные компании и возможность проверить их финансовую устойчивость, оценив возможные риски, потенциальные потери при работе на первичном рынке могут быть не столь высоки.

Председатель правления "Банка Жилищного Финансирования" Владимир Фесенко так комментирует ситуацию: "Мы говорим, что нам необходимо полное понимание всего промышленного цикла. Кто наш подрядчик, где берет стройматериалы, какие у него договоры и отношения с администрацией - это очень сложный комплекс хозяйственных отношений. Эти факторы анализируются до того, как выдается ипотечный кредит".

Кроме того, необходимо, чтобы сами банки видели потенциал развития этого направления. Ведь сейчас большинство игроков работает только с вторичным рынком. "Банки, говорящие, что вот рынок, вот жилье готовое, мы себя там комфортно чувствуем, придерживаются, на мой взгляд, "страусиной" позиции. Если принципиально не работать на первичном рынке, то готового жилья больше не будет", - замечает В. Фесенко.

Вторая проблема, сдерживающая рост строительного сектора, - наличие монополий и административных барьеров. Понятно, что решать эти вопросы крайне необходимо не только в строительстве, но и в большинстве отраслей российской экономики. И хотя проблема нуждается в комплексном подходе, какие-то меры смягчения административных барьеров для строительных компаний можно предпринять уже сегодня. Для застройщиков и банков важна поддержка на уровне местных администраций, их готовность содействовать развитию строительства и ипотеки в своем регионе. Пока такую готовность проявляют далеко не все. Видимо, возведение программы доступного жилья в ранг приоритетного национального проекта не воспринято чиновниками как внятный сигнал, и федеральному центру стоило бы более четко обозначить свою позицию. Иначе ситуацию не переломить.

И. Велиева,

эксперт отдела банковских рейтингов

"Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.