Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2008 г. N 17АП-2424/08

г. Пермь

15 мая 2008 г.

Дело N А50-17643/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Глотовой Г.И., Лихачёвой А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвеенковой И.А.

при участии:

от истца (ЗАО "Райт"): Абросимова Н.В. - доверенность от 16.02.2008г.

от ответчика (ООО "Луч"): Палагушкин Е.В. - доверенность от 26.11.2007г.

от ответчика (Администрация города Перми): не явился

от ответчика (Департамент имущественных отношений администрации города Перми): не явился

от ответчика (Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю): не явился

от третьего лица (Управление земельных отношений администрации города Перми): не явился

от третьего лица (ТСЖ "Малкова, 26"): не явился

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - ЗАО "Райт"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 26 февраля 2008 года

по делу N А50-17643/2007,

принятое судьей Голубцовой Ю.А.

по иску ЗАО "Райт"

к ООО "Луч", Администрации города Перми, Департаменту имущественных отношений администрации города Перми, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю,

третьи лица: Управление земельных отношений администрации города Перми, ТСЖ "Малкова, 26"

об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 1 061, 25 кв.м., о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2004 г. N 040-04Д,

установил:

ЗАО "Райт" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском об обязании ООО "Луч" и администрации города Перми заключить договор аренды земельного участка площадью 1 061, 25 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Малкова, 17, со множественностью лиц на стороне арендатора, а также с требованием об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2004 г. N 040-04Д в соответствии с заявлением ООО "Луч" и ЗАО "Райт" от 14.09.2005 г, направленным в адрес Администрации города Перми.

В качестве ответчиков ЗАО "Райт" привлекло к участию в деле ООО "Луч", Администрацию города Перми, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю.

Определением суда от 13 декабря 2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных отношений администрации г. Перми.

Определением суда от 24 января 2008 года в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена ответчика - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю на Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Малкова, 26".

До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об изменении предмета иска: просит суд обязать ООО "Луч" и администрацию города Перми заключить договор аренды земельного участка площадью 1 061, 25 кв.м., расположенного по адресу город Пермь, ул. Малкова, 17, со множественностью лиц на стороне арендатора (ЗАО "Райт", ООО "Луч") на условиях проекта договора в редакции администрации города Перми в соответствии с постановлением администрации города Перми от 01.11.2005 г. N 2570, а также расторгнуть договор N 040-04Д от 20.05.2004 г. аренды земельного участка, заключенный между Администрацией города Перми, ЗАО "Райт", ООО "Луч".

Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка и требование об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2004 г. N 040-04Д в соответствии с заявлением ООО "Луч" и ЗАО "Райт" от 14.09.2005 г, являются взаимоисключающими, однако, из заявления истца не следует, что от последнего требования он отказался (л.д. 54).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2008 года в удовлетворении иска отказано.

ЗАО "Райт" с решением суда от 26 февраля 2008 года не согласилось, в связи с чем обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. Истец полагает, что судом не применены нормы закона, подлежащие применению - п. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ. По мнению истца, земельный участок площадью 1 061, 25 кв.м. является объектом земельных отношений, поскольку его границы установлены и определены в землеустроительном деле. Земельный участок площадью 1 087, 32 кв.м. фактически расформирован, в связи с чем не может являться предметом договора аренды. С ноября 2005 года ЗАО "Райт" производит оплату за пользование земельным участком площадью 1 087, 32 кв.м., в то время как фактически пользуется земельным участком площадью 1 061, 25 кв.м.

ООО "Луч" считает решение суда законным и обоснованным. По мнению ответчика, соглашение о расторжении договора аренды N 040-04Д от 20.05.2004 г. сторонами не достигнуто, основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют. При наличии договора аренды земельного участка N 040-04Д от 20.05.2004 г нет необходимости в заключении нового договора аренды.

УФРС по Пермскому краю с решением суда согласилось, пояснив, что запись регистрации договора аренды земельного участка N 040-04Д от 20.05.2004г не прекращена, предъявление к УФРС требований о расторжении договора аренды земельного участка и заключении нового договора неправомерно, поскольку оно не является субъектом спорных правоотношений.

Остальные лица, участвующие в деле, отзывов на апелляционную жалобу не представили, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Луч" является собственником объектов недвижимого имущества - встроенных помещений, общей площадью 267, 5 кв.м., расположенных на 1, 2 этажах 2-этажного кирпичного здания по адресу г. Пермь, ул. Малкова, д. 17 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.01.2003 г. 59 АК 324306) (л.д. 23).

ЗАО "Райт" является собственником объектов недвижимого имущества - встроенных помещений, площадью 231, 3 кв.м., с тамбуром, площадью 10, 1 кв.м. (лит. а), расположенных на 1 этаже 2-этажного кирпичного здания (свидетельство о государственной регистрации права от 04.01.2003 г. 59 АК 324309) (л.д. 24).

Постановлением Администрации города Перми от 25.03.2004 г. N 742 обществу с ограниченной ответственностью "Луч" и закрытому акционерному обществу "Райт" предоставлен в аренду на 4 года 11 месяцев земельный участок площадью 1 087, 32 кв.м. под здание ателье, расположенный по ул. Малкова, 17 в микрорайоне Светлый Дзержинского района (л.д. 21).

20 мая 2004 года Администрацией г. Перми (арендодатель) и ООО "Луч", ЗАО "Райт" (арендаторы) заключен договор N 040-04Д аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают во временное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 087, 32 кв.м., расположенный на землях поселений по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, микрорайон Светлый, ул. Малкова, 17 (л.д. 8, 9). Срок действия договора аренды - с 26.03.2004 г. по 25.02.2009 г. (п. 4.1). Земельный участок передан по акту приема-передачи от 26.03.2004 г. (л.д. 10).

Согласно кадастровому плану N 02/04-4738 от 08.12.2004 г. земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему номера 59:01:44 1 5031:0034 (л.д. 77).

Договор аренды зарегистрирован 14.02.2005 г. (запись N 59-59-01/009/2005-104).

Из пояснений истца следует, что в 2005 г. ЗАО "Райт" и ООО "Луч" дали согласие на изъятие у них земельного участка площадью 136, 225 кв.м. для обеспечения пожарного проезда к вновь построенному многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: г. Пермь, ул. Малкова, 26, а также земельного участка площадью 43,3 кв.м. в пользу ЗАО "Райт" и ООО "Луч".

20.05.2005 г. стороны согласовали границы земельного участка площадью 1 061,25 кв.м., что подтверждается соответствующим актом с приложением схемы земельного участка (л.д. 18, 19).

14.09.2005 г. ЗАО "Райт" и ООО "Луч" обратились в Департамент имущественных отношений администрации г. Перми с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка согласно прилагаемой схеме, а также о прекращении права аренды на земельный участок площадью 1 087, 32 кв.м., предоставленный им по договору аренды N 040-04Д от 20.05.2004 г. (л.д. 14).

01.11.2005 г. Администрацией города Перми издано постановление N 2570, пунктами 1, 2 которого прекращено право аренды ООО "Луч" и ЗАО "Райт" на земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 5031:0034 площадью 1 087, 32, расположенный адресу: г. Пермь, ул. Малкова, 17 в Дзержинском районе. Обществу с ограниченной ответственностью "Луч" и закрытому акционерному обществу "Райт" предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на 4 года 11 месяцев земельный участок площадью 1 061, 25 кв.м. под встроенные помещения в 2-этажном кирпичном здании ателье по ул. Малкова, 17 в Дзержинском районе (л.д. 22).

13 декабря 2005 г. Департаментом имущественных отношений администрации города Перми в адрес ЗАО "Райт" и ООО "Луч" направлены проект договора аренды земельного участка площадью 1 061,25 кв.м. и соглашения о расторжении договора от 20.05.2004г N 040-04Д (л.д. 39).

13.12.2005 г. ЗАО "Райт" направил Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми подписанный договор аренды земельного участка площадью 1 061, 25 кв.м., а также соглашение о расторжении договора аренды N 040-04Д от 20.05.2004 г. (л.д. 15).

ООО "Луч" договора аренды земельного участка площадью 1061,25 кв.м. и соглашение о расторжении договора аренды N 040-04Д от 20.05.2004 г. не подписало.

ЗАО "Райт", полагая, что ООО "Луч" неправомерно уклоняется от расторжения договора аренды N 040-04Д от 20.05.2004 г. и заключения договора аренды земельного участка площадью 1 061, 25 кв.м., обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды N 040-04Д от 20.05.2004 г., а также о понуждении администрации города Перми и ООО "Луч" к заключению договора аренды земельного участка площадью 1 061,25 кв.м.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Соглашения о расторжении договора аренды N 040-04Д от 20.05.2004 г. в надлежащей форме стороны не достигли.

При таких обстоятельствах требования истца об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2004 г. N 040-04Д, удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Истец полагает, что имеет место "иной" случай, вызвавший необходимость расторжения договора аренды земельного участка N 040-04Д от 20.05.2004 г. в судебном порядке, а именно: вместо земельного участка площадью 1 087, 32 кв.м. с кадастровым номером 59:01:44 1 5031:0034 сформирован земельный участок площадью 1 061,25 кв.м. в других границах.

Поскольку указанные обстоятельства не предусмотрены ГК РФ, другими законами или договором как случай, вызывающий необходимость расторжения договора аренды земельного участка, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в расторжении договора аренды земельного участка N 040-04Д от 20.05.2004 г.

При наличии договора аренды земельного участка N 040-04Д от 20.05.2004 г., требования истца о понуждении администрации города Перми и ООО "Луч" к заключению нового договора аренды земельного участка не могут быть признаны обоснованными.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из смысла указанной статьи следует, что обязанность по заключению договора аренды земельного участка возложена на исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, администрация города Перми не возражает против заключения нового договора аренды земельного участка, однако, частью 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на неделимый земельный участок граждане или юридические лица, во владении которых находится здание (помещения в нем), расположенное на этом земельном участке, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Таким образом, законом установлено императивное правило о том, что условием приобретения прав на неделимый земельный участок собственниками (владельцами) помещений в здании, расположенном на этом земельном участке, является их совместное обращение с соответствующим заявлением к уполномоченному органу.

Из вышеизложенного следует, что обращение в суд за судебной защитой права, также как и обращение в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявление о приобретении прав на земельный участок, должно осуществляться всеми собственниками здания.

Следовательно, обращение ЗАО "Райт" в суд, как одного из собственников здания, с требованием о понуждении администрации к заключению договора аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, не может быть удовлетворено.

Следует также указать, что Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат норм, обязывающих общество с ограниченной ответственностью "Луч", как одного из собственников здания, расположенного на неделимом земельном участке, заключить договор аренды земельного участка.

Ссылка истца на ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ и ч.1 ст. 271 ГК РФ является несостоятельной, поскольку указанными нормами установлено право, а не обязанность собственников здания, расположенного на неделимом земельном участке, на приобретение указанного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В рассматриваемом случае заявление ответчика (ООО "Луч") от 14.09.2005 г. о предоставлении ему земельного участка в аренду следует расценивать как намерение, от которого он впоследствии отказался.

Право ООО "Луч", как лица, на которого ни Гражданским кодексом РФ, ни иными законами не возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка, на отказ от своих намерений по заключению указанного договора, обусловлено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ.

Следует также указать, что согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно абзацу 3 статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Таким образом, объектом земельных правоотношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Земельный участок площадью 1 061, 25 кв.м. не поставлен на кадастровый учет в порядке, установленном ст. 17 ФЗ "О землеустройстве".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что границы земельного участка не описаны и не удостоверены в установленном законом порядке, земельный участок площадью 1 061, 25 кв.м. на кадастровый учет не поставлен, он не может быть объектом гражданских сделок, в том числе аренды.

Довод ЗАО "Райт" о том, что согласования со смежными землепользователями и определения границ в землеустроительном деле достаточно для того, чтобы участок был индивидуализирован для заключения с ним сделок, основан на неверном толковании норм материального права.

С учетом изложенного, решение суда от 26 февраля 2008 года по делу N А50-17643/2007 отмене не подлежит.

Согласно частям 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на истца, заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ государственная пошлина в сумме 1 000 руб., уплаченная в федеральный бюджет по платежному поручению от 20.03.2008 г. N 56, подлежит возврату истцу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 104, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2008 г. по делу N А50-17643/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить истцу - ЗАО "Райт" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 (одна тысяча) рублей, уплаченную по платежному поручению от 20 марта 2008 года N 56.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т. Е. Карпова

Судьи

Г.И. Глотова А.Н. Лихачёва