О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения (А.В. Кудухов, "Российская юстиция", N 8, август 2006 г.)

О возможности государственной регистрации договора аренды
части помещения

Аренда недвижимости является одной из основных составляющих экономических отношений в любом гражданском обществе.

В рамках данного исследования проведен анализ арендных правоотношений применительно к заключению договора аренды недвижимого имущества, где предметом аренды выступает часть помещения.

Здесь одна из основных проблем обнаружилась при государственной регистрации. Регистрирующий орган в большинстве случаев принимает решение об отказе государственной регистрации подобных договоров на основании того, что предмет договора индивидуально не определен государственным органом по учету и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в порядке пункта 4 статьи 18 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации). Часть помещения не выделена в отдельный объект недвижимости.

По мнению отдельных регистраторов, часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, ее невозможно определить и обособить в пространстве, и она не относится к категории вещей как объектов гражданских прав, соответственно, по их мнению, отсутствует предмет договора. Это вызывает значительные сложности в гражданском обороте недвижимости при заключении сделок с указанным имуществом. В большинстве случаев такие споры заканчиваются в суде, при этом суд не разделяет мнения регистраторов и признает такой отказ, как правило, незаконным*(1).

Так, по делу N А40-48523/05-149-392 ООО "ДК Золотой Дворец" обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве), оформленного письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ.

В оспариваемом решении ГУ ФРС по Москве указало, что часть комнаты (помещения) не является объектом недвижимости, в связи с чем в договоре отсутствует предмет аренды и он по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству и на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ не подлежит государственной регистрации.

А по мнению суда: "..комната в нежилом здании представляет собой нежилое помещение, а часть комнаты соответственно - часть помещения и является объектом недвижимости, входящим в состав здания. Часть комнаты или комнаты в здании неразрывно связана с ним, отделение или перемещение комнаты без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Кроме того, в соответствии с п. З ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, вывод ГУ ФРС по Москве о том, что часть помещения не является недвижимым имуществом и не может передаваться в аренду, признается судом несостоятельным, поскольку противоречит ГК РФ и Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд признал незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, оформленный письмом от 27.05.2005 N 09/001/2005-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.2004 N А-18-2812/04-ПХ. Решение в вышестоящие судебные инстанции не обжаловалось.

Анализ действующего законодательства показывает, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны при установлении любых условий договора, не противоречащих законодательству. Затронутые отношения регулируются главой 34 ГК РФ, при этом, как и в других гражданско-правовых договорах, необходимым условием заключенности и возможности порождения прав и обязанностей здесь являются указание существенных условий договора (содержания), а также соблюдение установленной законом формы.

Одним из них в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, - указание объекта недвижимости, наличие которого оспаривается при заключении договора аренды части помещения. Требования законодательства к форме исследуемого договоpa различаются при его заключении на срок до одного года и более. Договор аренды недвижимости на срок, не превышающий одного года, заключается в простой письменной форме и считается заключенным с момента его подписания. А договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации*(2).

Между тем часть помещения, не выделенную в натуре, сложно обособить и признать самостоятельным объектом недвижимости - индивидуально-определенной вещью (объектом договора аренды недвижимости может быть только индивидуально-определенная вещь*(3)) в смысле ст. 398 ГК РФ, в которой приводится понятие индивидуально-определенной вещи, основным признаком которой является незаменимость.

Кроме того, в соответствии с п. 23 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, подраздел 1 единого государственного реестра прав (ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Часть помещения не является объектом учета указанных органов в связи с тем, что учету подлежат помещения в здании как объекты недвижимости, соответственно, внести о ней информацию в реестр на практике достаточно проблематично. Это связано со сложностями в работе регистратора при внесении информации в ЕГРП об объекте права для последующего отражения полной информации о зарегистрированных правах на ту или иную недвижимость, так как часть помещения не идентифицируется на техническом плане объекта недвижимости.

Однако приведенные нормы, препятствующие государственной регистрации, носят технический характер. Если обратиться к теории гражданского права и исследовать этот вопрос с точки зрения гражданско-правовой науки, то препятствий к осуществлению правомочий собственника в отношении части помещения быть не должно. Прежде всего это связано с понятием вещи как объекта гражданского оборота.

Г.Ф. Шершеневич характеризовал вещи как "ограниченные части материального мира"*(4), Д.И. Мейер видел вещь как имущество, представляющее определенный экономический интерес и находящееся в действии права, являющееся объектом права*(5), А.П. Сергеев определил вещь как материальный предмет внешнего по отношению к человеку окружающего мира*(6).

На основании изложенного представляется, что как основные признаки вещи можно выделить физическое выражение и определенную экономическую ценность объекта. Если же говорить о недвижимой вещи в понимании Гражданского кодекса РФ и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то это объект материального мира, представляющий определенную экономическую ценность, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Часть помещения, безусловно, невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба ее назначению, она материальна (имеет физическое выражение) и представляет определенную экономическую ценность. Сказанное позволяет сделать вывод, что часть помещения является объектом гражданского оборота.

Позиция авторов, утверждающих, что часть комнаты не может быть индивидуально определена, наряду со сказанным опровергается цивилистической наукой также в рамках существующего деления вещей на индивидуально-определенные и родовые. Так, "вещи, определенные родовыми признаками (родовые вещи) <...> характеризуются числом, весом, иными единицами измерения, т.е. представляют собой известное количество вещей одного рода. Индивидуально-определенная вещь в отличие от родовых юридически незаменима"*(7). Отдельный участок пола в помещении не может характеризоваться числом, весом, иными единицами измерения, но он является индивидуально-определенной вещью, соответственно должны быть юридические способы ее индивидуализации. Таким способом индивидуализации участники гражданского оборота избрали выделение на поэтажном плане, выданном органами ТБТИ, красными линиями части в арендуемом помещении. Этот способ позволяет однозначно определить предмет при заключении договора аренды части помещения.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что и гражданское законодательство, и цивилистическая наука допускают заключение договора аренды части помещения. Но этого не позволяют сделать сложности, связанные с определением части помещения как объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрирующими органами при государственной регистрации в связи с несовершенством действующих в настоящий момент правовых инструментов, регулирующих порядок внесения информации в ЕГРП, что и приводит к негативным последствиям.

А.В. Кудухов,

главный специалист отдела правового обеспечения и

судебного анализа Главного управления

Федеральной регистрационной службы по Москве

"Российская юстиция", N 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. например: решение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.05 по делу N А40-48523/05-149-392 // Архив Арбитражного суда города Москвы. Здесь заявитель оспаривал решение об отказе регистрирующего органа - ГУ ФРС по Москве - в регистрации договора аренды на часть помещения. Судом удовлетворены заявленные требования в полном объеме. Решение в порядке апелляции или кассации не обжаловалось.

*(2) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 01.06.2000 N 53.

*(3) Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). Изд. 2-е, испр. и доп., с использованием судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор д.ю.н., профессор О.Н. Садиков. - M.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 2002. Ст. 128. С 312.

*(5) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2001. С 127.

*(6) Мейер Д.И. Русское гражданское право. - M., 2003. С 160.

*(7) Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - M., 2002. С 254.