Тенденции развития правового регулирования долевого строительства (Н.А. Бухарова, "Российская юстиция", N 8, август 2006 г.)

Тенденции развития правового регулирования долевого строительства

С момента принятия Закона об участии в долевом строительстве ведутся споры о необходимости его изменения. В Государственную думу РФ было направлено не менее пяти разных законопроектов о внесении в него поправок. В итоге изменения в Закон об участии в долевом строительстве нашли отражение в принятом 18 июля 2006 г. Федеральном законе РФ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 111-ФЗ.

Исследуя принятые поправки в Закон об участии в долевом строительстве, обозначим основные тенденции развития правового регулирования долевого строительства.

Установлено, что действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве*(1). Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Введено положение о том, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается*(2). Согласно этой норме в дальнейшем пресекается злоупотребление договором уступки права требования. Отметим, что ранее по этой схеме квартира могла быть переуступлена не один раз, в итоге обманутыми оказывались несколько граждан.

С учетом внесенных изменений объектом долевого строительства признаются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости*(3). Отметим, что Жилищный кодекс РФ, характеризуя понятие "квартира", отмечает, что она представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования. Таким образом, законодатель справедливо включил общее имущество в объект долевого строительства, право собственности на который будет получено дольщиком по окончании строительства и сдачи дома.

В законе четко установлены четыре формы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве:

- договор об участии в долевом строительстве;

- жилищные сертификаты;

- жилищно-строительные кооперативы;

- жилищно-накопительные кооперативы.

Отметим, что и после принятия Закона об участии в долевом строительстве существовали так называемые "серые" схемы привлечения денежных средств граждан, в обход закона, например вексельная схема путем заключения предварительного договора с последующим заключением договора купли-продажи и т.д. Все они давали возможность застройщику получить деньги на строительство, однако дольщики взамен нередко получали лишь призрачные шансы на получение квартиры. Введение в действие новой редакции Закона об участии в долевом строительстве несколько расширило пути участия в долевом строительстве. На наш взгляд, достаточно перспективными являются жилищные сертификаты, так как, покупая сертификат, гражданин приобретает право на часть площади квартиры. После того как дольщик выкупит 30% и более общей площади квартиры, застройщик обязан заключить с ним договор купли-продажи. В отличие от вексельной схемы в данной ситуации права дольщика защищены как Законом об участии в долевом строительстве, так и другим действующим законодательством.

Уточнены вопросы о качестве объекта долевого строительства и об ответственности застройщика за недостатки в качестве объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Установлено, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, если докажет, что они произошли не по его вине.

Достаточно подробно в новой редакции Закона об участии в долевом строительстве оговорены вопросы о передаче объекта долевого строительства: сроки, порядок предупреждения дольщика о предстоящей передаче объекта, сроки приема-передачи. Новым является установление последствий отказа дольщика от приема объекта. Так, если застройщик обладает достоверной информацией о том, что участник долевого строительства получил сообщение о предстоящей передаче объекта долевого строительства или такое сообщение возвращено в связи с отказом дольщика получить данное сообщение либо в связи с его отсутствием по им указанному адресу, застройщик вправе составить в одностороннем порядке акт передачи квартиры и риск случайной гибели имущества перейдет к дольщику. Эта норма позволит соблюсти права остальных дольщиков на своевременную сдачу дома.

Предусматривается возможность расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора. Положения о расторжении договора были спорны до внесения изменений в закон, такими остались и после. В частности, если раньше застройщики говорили о возможных злоупотреблениях правом на односторонний отказ дольщиками, то теперь застройщики вполне могут воспользоваться им сами. Так, недобросовестный застройщик может не принимать в течение оговоренного законом срока платежи от дольщика, а затем расторгнуть договор, тем самым обеспечить себе финансирование строительных работ за счет последнего. Участник долевого строительства в такой ситуации практически лишен возможности доказать свою правоту. По нашему мнению, в правах стороны договора уравняли, но при этом проблема до конца не устранена.

Закон об участии в долевом строительстве дополнен статьей о способах обеспечения исполнения обязательств по договору, в частности, введено новое положение о поручительстве.

Одним из важнейших положений для застройщика является отмена нормы о солидарной ответственности банка и застройщика. Повторимся, что эта норма вызывала особое негодование застройщиков, так как ставила банки в невыгодное положение и последние отказывались от кредитования застройщиков.

Снижен размер неустойки за невыполнение обязательств участника долевого строительства и застройщика до одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства. При этом отмечено, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере.

Исключением из общего порядка введения в действие изменений в Закон об участии в долевом строительстве являются изменения в ст. 23 относительно государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанная статья вводится в действие с 01 января 2007 г. В законе уточнены права и компетенция уполномоченного органа в сфере долевого строительства, однако вместе с этим отметим, что на сегодняшний день этот орган так и не сформирован. В частности, по тем или иным вопросам в сфере долевого строительства полномочиями обладают Федеральная служба по финансовым рынкам, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Для достижения целей Закона об участии в долевом строительстве считаем необходимым скорейшее решение этого вопроса.

Внесены также изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в частности, сокращены сроки регистрации договоров долевого строительства до 10 дней (кроме регистрации первого договора, здесь срок 30 дней), установлены основания для отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Изменения коснулись и Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" в части дополнения сферы полномочий указанных органов власти.

Анализируя изменения, внесенные в Закон об участии в долевом строительстве, можно отметить, что не все пробелы устранены, в частности, не установлен контролирующий орган в данной сфере, не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору и др. Несмотря на указанное, очевидно, что основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является то, что законодатель стремится к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.

Н.А. Бухарова,

юрист

"Российская юстиция", N 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Российская газета РФ. - 2004, N 292; 2006, N 156. Ст. 1 п. 3.

*(2) Там же.

*(3) Российская газета РФ. - 2004, N 292; 2006, N 156. Ст. 2 абз. 1 п. 2.