"Дачная амнистия", или "презумпция собственника" (О.Г. Машьянова, "Российская юстиция", N 8, август 2006 г.)

"Дачная амнистия", или "презумпция собственника"

Сегодня большинство садоводов России не могут распоряжаться участками и возведенными на них постройками, которыми они фактически владеют.

В выданных в советские времена документах на землю, к примеру, могло быть указано, что садовод владеет участком и на праве аренды, и на праве собственности, и на праве бессрочного пользования, либо вообще отсутствует вид права. Большинство участков не прошли кадастровый учет, а сведения об учтенных участках зачастую расходятся со сведениями о границах и площадях участков в документах, имеющихся у граждан.

В результате все сводится к тому, что граждане, для которых дача подчас не просто место отдыха, но и средство существования, лишены реальной возможности распоряжаться своим имуществом, не могут осуществлять продажу или передачу его по наследству в связи с тем, что в ходе процедур по составлению плана участка, межеванию и, наконец, государственной регистрации права собственности на дачу или гараж требуется получение ошеломляющего количества справок, процедура растягивается на долгие месяцы, а затраты даже на официальное оформление составляют не менее 30 000 рублей.

Поручение упростить процедуру регистрации, чтобы граждане России могли законно использовать, продавать и передавать по наследству имущество, было озвучено Президентом России в послании Федеральному Собранию в 2005 году.

Однако принятый в марте 2006 года в первом чтении проект Федерального Закона N 263127-4 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости" по сути никак не менял сложившегося порядка регистрации.

Поэтому во втором чтении первоначальная редакция была изменена почти на 90%, и, наконец, третьего июля 2006 года Президент подписал Закон, представляющий собой пакет поправок в действующее законодательство, который в прессе окрестили "дачной амнистией".

В итоге, на первый взгляд, закон получился лояльным по отношению к гражданам, не успевшим оформить право собственности.

Бесспорно, что по сравнению с первоначальным законопроектом, который был разработан правительством, "дачная амнистия" действительно стала более либеральной.

Новое законодательство, касающееся каждого дачника, владельца загородного участка, начнет применяться на практике с 1 сентября 2006 года.

Итак, что же изменится, когда закон вступит в силу.

Во-первых, для регистрации своего участка теперь будет достаточно представить любой документ, подтверждающий право на землю. И не важно, кем и когда он был выдан. То есть при регистрации права собственности признаются любые акты государственных органов или органов местного управления о предоставлении земельного участка. Если вообще нет никакого документа, будет приниматься выписка из хозяйственной книги (такие ведут местные власти). Оформить право собственности можно также на основании свидетельства о праве на земельный участок.

Однако не исключено, что законом смогут воспользоваться владельцы незаконно возведенных коттеджных поселков и незаконно возведенных крупных объектов недвижимости.

На сегодняшний день границы участков, предоставленные гражданам, например, в 60-80-е годы, претерпели изменения. Существенным моментом в определении границ занимаемого участка является то обстоятельство, что при отсутствии спора по границе участка с соседями теперь не надо будет обращаться в суд. Чтобы зарегистрировать участок, владельцу всего лишь потребуется в правлении своего садоводческого товарищества получить выписку из хозяйственной книги об отсутствии претензий.

Таким образом, не исключено, что граждане могут злоупотребить предоставленным им правом и расширить свои участки за счет соседних площадей.

Во-вторых, насколько будет облегчена процедура оформления права собственности, можно проверить только на практике.

В законе указано, что нежилые помещения, в том числе садовые домики, дачи, гаражи и бани, можно будет зарегистрировать в декларативном порядке. В процессе регистрации не будут участвовать БТИ и другие чиновники.

Это кардинальное изменение позволит легализовать самовольно возведенные строения, так как для регистрации жилых объектов недвижимости теперь не потребуется отдельно получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

Вместе с тем границы между определениями "дачный", "садовый домик" и домами капитального строительства не определены. Поэтому трехэтажный дворец может быть зарегистрирован за отдельную плату в качестве дачного домика, а претендующий на государственную регистрацию права на дачный домик пенсионер может быть направлен для проведения технического учета в БТИ, что будет мотивировано тем, что именно его дачный домик является объектом капитального строительства.

Плата за регистрацию будет снижена с 500 до 100 рублей.

В-третьих, закон передал право устанавливать цены на межевание (обмеры) участков земель органам местного самоуправления. Предположительно стоимость таких услуг будет ограничена в пределах 1-3 тысяч рублей. Тарифы на услуги землеустроителей теперь будут регулировать местные власти.

Правда, как признают сегодня эксперты, проблему упрощения и удешевления самых дорогостоящих и отнимающих массу времени процедур межевания, составления кадастрового плана закон не решает. Сейчас стоимость услуги по межеванию доходит до нескольких десятков тысяч рублей. При этом норма закона, которая должна облегчить участь граждан, состоит в том, что местным властям дано право устанавливать предельные цены на межевание до 1 января 2010 года. Однако этот подход не соответствует рыночной системе хозяйствования, поскольку эти работы выполняют предпринимательские структуры. То есть фактически это условие трудно будет осуществить.

Кроме того, закон также может быть использован государством для решения жилищной проблемы, существующей на сегодняшний день, то есть собственники могут быть ограничены в улучшении жилищных условий. Проблема обеспечения жильем решается легче, когда имеешь дело с собственником недвижимости, особенно земли.

Стоит подчеркнуть, что либерализм в данном случае более чем оправдан. Везде в цивилизованном мире и земля, и недвижимость должны быть зарегистрированы: чем больше дачных строений будет зарегистрировано местными властями, тем больше налогов они смогут собрать с их владельцев.

Так что, регистрируя свой объект недвижимости, следует помнить, что помимо земельного налога вы становитесь также плательщиком налога на имущество физических лиц, а в скором будущем единого налога на недвижимость.

Порядок исчисления ставки земельного налога изменился уже с 1 января 2006 года. Налог исчисляется в процентном отношении от кадастровой оценки земли. И всякая ее переоценка (а это по закону должно происходить каждые три года) будет приводить к изменению величины земельного налога.

Кроме того, не исключено, что после регистрации гражданами прав на земельные участки и постройки законодатель будет стимулировать поступления в бюджет посредством увеличения налогового бремени.

В заключение нужно отметить, что в Законе о государственной регистрации прав и в Гражданском кодексе РФ говорится именно о том, что единственным доказательством существования права является запись в государственном реестре и соответствующее свидетельство. Следовательно, регистрировать все равно придется, то есть регистрация прав необходима прежде всего самим гражданам. Ведь только после регистрации они смогут свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству.

Все предложенные поправки касаются 20 миллионов садовых участков, 16,6 миллиона подсобных хозяйств и 600 тысяч дач, поэтому итоговые результаты "дачной амнистии" могут серьезно повлиять на настроения в обществе. Именно поэтому к таким вопросам необходимо подходить взвешенно, многократно изучив все возможные последствия как для отдельного дачника, так и для страны в целом.

О.Г. Машьянова,

юрист юридического бюро "Григорьев и партнеры"

"Российская юстиция", N 8, август 2006 г.