Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2009 г. N 04АП-176/09

г. Чита

дело N А19-11557/2008

09 апреля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2009 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 апреля 2009 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей: Григорьевой И.Ю., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Белокриницкой А.С.,

рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 ноября 2008 года по делу N А19-11557/2008 по иску общества с ограниченной ответственностью "Хлебный холдинг" к обществу с ограниченной ответственностью "ИркутскРемДорСтрой-холдинг" о расторжении договора, возврате имущества и выселении (суд первой инстанции: судья Дягилева И.П.),

с участием в судебном заседании представителей ответчика Бредихиной Е.М., действовавшей по доверенности от 11.01.2009, Кузнецова А.Л., действовавшего по доверенности от 26.03.2009,

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Хлебный холдинг" (далее - ООО "Хлебный холдинг", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "ИркутскРемДорСтрой-холдинг" (далее - ООО "ИркутскРемДорСтрой-холдинг", ответчик) с иском о расторжении договора аренды от 30.12.1997 N 326/97, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области и частным предприятием "Коммерческий промышленный центр "Ширак", возврате истцу нежилого помещения, общей площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 53/4, с кадастровым номером 38:36:000000:0000:25:401:001:200005680:0100:20001 и выселении ответчика из указанного помещения.

Решением от 27.11.2008 Арбитражный суд Иркутской области исковые требования удовлетворил, судебные расходы истца на уплату государственной пошлины при подаче искового заявления отнес на ответчика.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы и целевому использованию арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права (статьи 431, 616, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации) и процессуального права (статьи 69, пункта 1 статьи 71, подпункт 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая принятое решение суда законным и обоснованным, представил мотивированный отзыв на жалобу и дополнения к нему.

Истец надлежащим образом и своевременно извещен о времени и месте судебного разбирательства, однако не направил в суд своего представителя.

При таком положении, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

В связи с заменой состава суда в судебном заседании 02 апреля 2009 года рассмотрение дела начато сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле документов, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений истца на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 450 и пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе обратиться в суд за досрочным расторжением договора в случаях существенного нарушения стороной его условий, а также при наличии неоднократных нарушений. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 1997 года между Комитетом по управлению государственным имуществом (КУГИ Иркутской области), обладающего правами территориального агентства от лица собственника областного имущества, и частным предприятием "Коммерческий промышленный центр "Ширак" был заключен договор аренды N 326/97 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 53а, общей площадью 95,6 м2, сроком по 01 декабря 2020 года (далее - договор аренды).

По распоряжению председателя КУМИ Иркутской области от 06.06.1997 N 49/АК и Постановления мэра города Иркутска от 22.04.1999 года N 031-06-587/9 указанное нежилое помещение было передано в муниципальную собственность города Иркутска. Право муниципальной собственности на названное помещение зарегистрировано в установленном порядке 31 мая 2000 года.

По договору купли-продажи от 27.11.2006 ООО "Хлебный холдинг" приобрело указанное нежилое помещение у Муниципального образования "Город Иркутск". Право собственности ООО "Хлебный холдинг" зарегистрировано в установленном законом порядке 22 января 2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Частное предприятие "Коммерческий промышленный центр "Ширак" было преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий промышленный центр "Ширак", затем переименовано в ООО "ИркутскРемДорСтрой-холдинг", что следует из выписки из ЕГРЮЛ от 28.03.2007.

Переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к истцу.

ООО "Хлебный холдинг" обратилось в суд с иском, указав на неисполнение ответчиком обязанностей по договору аренды - использование помещения не по назначению и невнесение арендной платы.

На основании статьи 619 названного Кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Схожие основания расторжения договора аренды его стороны определили в пунктах 5.2.2 и 5.4.

В пункте 1.1 договора аренды предусмотрено, что спорное помещение передано в аренду для использования под бар.

Из материалов дела следует, что по договору субаренды от 12.02.1998 спорное помещение под бар ответчик передал ИП Кирокосян Р.З., занимающейся организацией общественного питания.

На основании приказа от 10.01.2008 N 8-п руководителя ООО "ИркутскРемДорСтрой-холдинг" с января 2008 года выполняет текущий ремонт арендованного помещения.

Представленные ответчиком суду апелляционной инстанции копии медицинских книжек Рахманова М.М., Соколовой Ж.В. и Асламян О.Н. не являются надлежащими доказательствами доводов ответчика об использовании спорного помещения под бар, поскольку не содержат данных об относимости документов к предмету спора, поэтому судом апелляционной инстанции не приняты.

Довод истца о том, что арендатор использует арендуемое нежилое помещение под офис, подлежит отклонению, как не подтвержденный.

Так, отчет ООО "Дефос-Консалтинг" N 05-09 от 07.02.2005 составлен для определения рыночной стоимости спорного помещения и содержит сведения о функциональном назначении помещения - офис. Фото с изображением спорного помещения не содержат сведений о периоде осуществления съемки. Акты осмотра арендованного ООО "ИркутскРемДорСтрой-холдинг" помещения от 26.11.2007, 15.01.2008 и 24.03.2008 составлены истцом в одностороннем порядке. В этих документах нет данных об использовании помещения по иному назначению, чем предусмотрено договором аренды - под бар.

Стало быть, приведенные документы нельзя принять в качестве надлежащих доказательств.

Неиспользование арендованного помещения под бар в связи с выполнением ремонта не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды.

По условиям договора аренды ответчик обязался перечислять арендодателю арендную плату в сумме 30 286 руб. 08 коп. в год.

Как усматривается из акта сверки взаиморасчетов, подписанного представителями КУМИ Иркутской области и арендатора, стоимость выполненного арендатором ремонта в сумме 605 721 руб. 60 коп. была засчитана в счет арендной платы будущих 20 лет аренды - до 01 апреля 2019 года.

Выполнение арендатором ремонтных работ и последующий зачет их стоимости в счет арендной платы были согласованы с КУМИ Иркутской области, что подтверждается письмом последнего от 10.11.1998 N 197 с визой председателя, актом сверки взаиморасчетов, согласованной сметой и актом сдачи-приемки выполненных работ по капитальному ремонту спорного помещения.

Зачет стоимости ремонта в счет арендной платы полностью соответствует требованиям статьей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктам 2.2.2, 6.2 договора аренды.

Данных об изменении арендатором размера арендной платы в материалах дела нет.

Поскольку сумма арендной платы по договору аренды, подлежащая уплате до 01 апреля 2019 года, была предварительно уплачена посредством зачета, то обязательства по ее уплате в указанный период следует считать прекращенными.

Ранее арбитражный суд рассматривал дело N А19-8717/01 о взыскании с ответчика арендных платежей. Постановлением апелляционной инстанции от 27.03.2002 Арбитражного суда Иркутской области, поддержанного постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2002, признана правомерность зачета стоимости ремонта в счет будущих арендных платежей арендатора.

При таких данных суд апелляционной инстанции установил, что истец в нарушение требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Выводы суда первой инстанции, на которых основано решение, нельзя признать правильными, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Поэтому суд первой инстанции не правомерно удовлетворил требования ООО "Хлебный холдинг".

В соответствии с пунктами 2 и 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда надлежит отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы ответчика на государственную пошлину, уплаченную при подаче апелляционной жалобы, - 1 000 руб. 00 коп. относятся на истца.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 ноября 2008 года по делу N А19-11557/2008 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хлебный холдинг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИркутскРемДорСтрой-холдинг" возмещение расходов на государственную пошлину, уплаченную при подаче апелляционной жалобы, 1 000 руб. 00 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Л.В. Капустина

Судьи

И.Ю. Григорьева Е.Н. Скажутина