Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2008 г. N 17АП-8201/08

г. Пермь

13 ноября 2008 г.

Дело N А50-9444/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Гуляковой Г.Н., Грибиниченко О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якимовой Е.В.,

при участии:

от истца (Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми): не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика (Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов"): Аликина М.М., паспорт, доверенность от 11.08.08 г.,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 11 сентября 2008 года

по делу N А50-9444/2008,

принятое судьей Шафранской М.Ю.

по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми

к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов"

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, изъятии объекта нежилого муниципального фонда виде встроенных нежилых помещений,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2007 года по март 2008 года в сумме 192 417 89 коп., пени за период с 26.07.2007 года по 07.05.2008 года в сумме 46 309 руб. 31 коп. Кроме того, просил расторгнуть договор аренды от 12.11.2004 года N 2039-04М, изъять у ответчика объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 103,5 кв. м, расположенных на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул.Гашкова, 27.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 сентября 2008 года исковые требования департамента удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов" в пользу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми взыскана задолженность по арендной плате за период с января 2007 года по март 2008 года в сумме 146 108 руб. 58 коп., пени за период с 26.07.2007 года по 07.05.2008 года в сумме 23 154 руб. 65 коп., договор аренды от 12.11.2004 года N 2039-04М расторгнут. У ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов" изъят объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1-м этаже в 9-и этажном жилом доме, общей площадью 103,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Гашкова, 27. В остальной части иска отказано. С Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов" в пользу федерального бюджета РФ взыскана государственная пошлина в сумме 9 348 руб. 35 коп.

Ответчик с решением суда не согласился, обратился в суд с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Считает решение незаконным и необоснованным. Указывает на то обстоятельство, что уведомление об изменении размера арендной платы по спорному объекту от 15 января 2007 года направлено в его адрес только 31 января 2007 года, то есть позднее наступления срока оплаты арендных платежей. Вывод суда о том, что изменение арендной платы произведено истцом в соответствии с условиями договора аренды, считает необоснованным. В связи неправомерностью взыскания задолженности за январь 2007 года неверен, по мнению ответчика, и расчет пени.

Департамент представил отзыв, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Решение считает законным. Полагает, что ссылка ответчика на несвоевременное получение уведомления об изменении арендной платы необоснованна, так как обязанность департамента обеспечить перерасчет арендной платы предусмотрена пунктом 4 договора, что и было исполнено арендодателем. Срок, в который арендодатель обязан сообщить об изменении размера арендной платы, договором не предусмотрен, следовательно, данная обязанность может быть исполнена им в разумный срок. Изменение размера арендной платы по спорному договору связано с внесением изменений в "Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество", которая утверждена решением Пермской городской Думы N 61 от 28.05.2002 года. Вышеуказанные изменения внесены решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 года " 299, что не противоречит п.4.5 спорного договора. Истец указывает, что департамент не наделен обязанностью по информированию арендаторов о решениях принятых Пермской городской Думой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Считает, что задолженности за январь 2007 года не имеется, так как уведомление об изменении размера арендной платы направлено 31.01.07 года, а срок арендной платы договором установлен до 25 числа.

Представитель департамента в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 12.11.2004 года сторонами заключен договор аренды N 2039-04М (л.д. 12-19), в соответствии с которым арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1-м этаже в 9-ти этажном панельном жилом доме по адресу: ул. Гашкова, 27 в Мотовилихинском районе общей площадью 103, 5 кв. м.

Срок действия договора установлен с 01.08.2004 г. по 30.07.2005 года (пункт 1.3 Договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 01.08.2004 года (л.д. 28).

По истечении срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться данным помещением.

Наличие у ответчика задолженности, которая согласно представленному истцом расчету составила 146 108 руб. 58 коп., явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени в размере 46 309 руб. 31 коп., предусмотренные пунктом 7.2 Договора, а также просил расторгнуть спорный договор, изъять спорное помещение у ответчика.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что внесение арендной платы не подтверждено материалами дела, не доказано ответчиком, указав, что фактическое изменение размера арендной платы в результате отмены понижающего коэффициента не является изменением в соответствии с п.3 статьи 614 ГК РФ условий договора о размере арендной платы. При этом отклонил доводы ответчика о том, что уведомление об изменении размера арендной платы тот не получал. Требования о расторжении договора, изъятии спорного помещения суд удовлетворил.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатором не возвращено арендованное имущество либо возврат произведен несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 3.3.3 Договора ответчик обязан своевременно и в полном объеме платить арендную плату в размере, установленном договором (л.д. 14).

Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала (пункт 4.4. Договора).

Пункт 4.5.Договора предусматривает, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициента в расчете арендной платы является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Арендатор направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы.

Согласно пункту 4.1. Договора ответчик обязан платить арендную плату в размере, указываемом в уведомлении о перерасчете арендной платы.

В материалы дела представлено письмо N 19-19-60/14 от 15.01.2007 года, которым истец известил ответчика об установлении с 01.01.2007 года арендной платы за объект в размере 27 061 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка - 676 руб. 23 коп. (л.д. 29-30).

Уведомлением о 09.01.2008 г. N 1919-1/14 истец известил ответчика об установлении с 01.01.2008 года арендной платы за объект в размере 29 302 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка - 732 руб. 34 коп. (л.д. 35-36).

Уведомлением от 04.04.2008 года N 19-19-3020/14 истец известил ответчика об установлении с 01.04.2008 года арендной платы за объект в размере 30 765 руб. 05 коп. в месяц без учета НДС (л.д. 37-38).

Истец полагает, что уплате подлежит арендная плата в сумме 146 108 руб. 58 коп. за период с января 2007 года по март 2008 года.

Вместе с тем, оснований для взыскания задолженности по арендной плате за январь 2007 года суд апелляционной инстанции не находит.

Из имеющихся в материалах дела реестра и квитанции почтового отправления N 20854 следует, что направлены они в адрес ответчика 31.01.2007 года (л.д. 30), т.е по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы за январь (25 января).

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит взысканию за период с февраля 2007 года по март 2008 года и составляет 121 757 руб. 15 коп.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд первой инстанции на основании части 1 статьи 333 ГК РФ снизил размер неустойки, предъявленный к взысканию (46 309 руб. 31 коп.) до 23 154 руб. 65 коп., обосновав свое решение чрезмерно высоким процентом (0,5% за каждый день просрочки), значительным превышением суммой неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительностью исполнения обязательства.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения размера неустойки, считает снижение ее размера обоснованным.

Поскольку размер заявленных исковых требований уменьшен, по иску подлежит взысканию с ответчика госпошлина в размере 8 027 руб. 84 коп.

При таких обстоятельствах, имеет место неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 АПК РФ), обжалуемое решение следует изменить. В части размера взыскания задолженности по арендной плате, пени, госпошлины по иску.

Решение в части расторжения договора аренды и изъятия у ответчика спорного помещения апелляционным судом не пересматривалось в силу части 5 статьи 268 АПК РФ. В связи с этим решение в остальной части следует оставить без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 269, п. 1 ч. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 сентября 2008 г. изменить.

Изложить абз. 2 п. 1 резолютивной части решения в следующей редакции: "Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов" г. Пермь, ИНН 5906055907 в пользу Департамента имущественных отношений г. Перми 144 911 (сто сорок четыре тысячи девятьсот одиннадцать) руб. 90 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с февраля 2007 года по март 2008 года в сумме 121 757 (сто двадцать одна тысяча семьсот пятьдесят семь) руб. 15 коп., пени за период с 26.07.2007 г. по 07.05.2008 г. в сумме 23 154 (двадцать три тысячи сто пятьдесят четыре) рубля 65 коп.".

Изложить абз. 1 п. 2 резолютивной части решения в следующей редакции: "Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Комплексное обслуживание домов" г. Пермь, ИНН 5906055907, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8 027 (восемь тысяч двадцать семь) руб.84 коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Г. Голубцов

Судьи

О.Г. Грибиниченко Г.Н. Гулякова