Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2009 г. N 07АП-2750/09

г. Томск

Дело N 07АП-2750/09 (А03-3338/07)

"30" апреля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена "30" апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" апреля 2009 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Фроловой

судей Л.Н. Емашовой, К.Д. Логачева

при ведении протокола судебного заседания судьей К.Д. Логачевым

с участием в заседании:

от истца: Мищук Л.Р., удостоверение N 167051

от ответчиков: не явились (извещены)

от третьих лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кристалл", Управления Федеральной Регистрационной службы на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.02.2009 года по делу А03-3338/07 (судья Кириллова Т.Г.)

по иску Прокуратуры Алтайского края в лице заместителя прокурора Алтайского края

к Администрации г. Белокурихи, ООО "Кристалл", Управлению Федеральной Регистрационной службы по Алтайскому краю

третьи лица - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Алтайскому краю, закрытое акционерное общество "Запсибниипроект", открытое акционерное общество "Горно-Алтайская экспедиция", Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Алтайскому краю"

о признании недействительным договора купли-продажи от 11.05.2005 года N 146 и применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Алтайского края в лице заместителя прокурора Алтайского края обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации г. Белокуриха, обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее - ООО "Кристалл"), Управлению Федеральной Регистрационной службы по Алтайскому краю о признании недействительным заключенного ответчиками договора от 11.02.2005 г. N 146 купли-продажи земельного участка, общей площадью 782 кв. м (кадастровый номер 22:64:012601:0005), расположенного по адресу: г. Белокуриха, ул. Еф.Славского, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Кристалл" возвратить администрации г. Белокуриха спорный земельный участок и обязания Администрации г. Белокуриха возвратить ООО "Кристалл" денежные средства в сумме 19 080 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2007 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.11.2007 года, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. При этом судебные инстанции исходили из того, что истец не доказал принадлежность спорного земельного участка к федеральной собственности и его ограниченность в обороте.

Постановлением кассационной инстанции 28.02.2008 года решение от 29.08.2007 года и постановление апелляционной инстанции от 26.11.2007 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении дела истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части применения последствий недействительности ничтожной сделки: просит не возвращать земельный участок Администрации г. Белокуриха в связи с тем, что она не является его собственником, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2005 г. N 22-22-05/007/2005 о государственной регистрации права собственности ООО "Кристалл" на земельный участок общей площадью 782 кв.м. (кадастровый номер 22:64:012601:0005), расположенный по адресу: г. Белокуриха, ул. Еф.Славского (под ресторан "Рандеву", трактир "Ключ" и автобусный павильон).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Алтайскому краю, закрытое акционерное общество "Запсибниипроект", открытое акционерное общество "Горно-Алтайская экспедиция", Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Алтайскому краю".

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.02.2009 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Кристалл" в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что вывод суда первой инстанции об отнесении спорного земельного участка к землям курорта федерального значения на основании Постановления Правительства РФ от 31.10.99 г. N 1204, Постановления Совета Министров РСФСР от 31.05.88 г. N 282, землеустроительного дела и карты 1-ой санитарной зоны курорта сделан при недоказанных, имеющих для дела обстоятельствах; истцом не представлено надлежащих доказательств права федеральной собственности на спорный земельный участок. Не состоятелен вывод суда о том, что действующим законодательством не предусмотрен выкуп земельных участков расположенных в пределах особо охраняемых территорий и их приватизация. Считает, что судом первой инстанции не принят во внимание факт нарушения его прав как добросовестного приобретателя. Кроме того, вывод суда о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не основан на законе и не относится к последствиям совершенной сделки.

Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принять по делу новый судебный акт, указав, что судом нарушена правовая основа государственной регистрации прав, установленная статьей 3 Закона о регистрации.

Заместитель прокурора Алтайского края в отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения, указав, что в соответствии с Положением о курорте федерального значения Белокуриха, утв. постановлением Правительства РФ от 31.10.1999 г. N 1204, курорт Белокуриха признан курортом федерального значения и отнесен к особо охраняемой природной территории. Общая площадь его территории в границах горно-санитарной охраны составляет 23651,1 га и включает в себя зоны различного функционального назначения (пп.2 и 3). Земельные участки, леса и парки в пределах территории курорта имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа горно-санитарной охраны.

Для доказательства отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности необходимо и достаточно подтвердить, что данный участок расположен во внутреннем периметре третьей зоны горносанитарной охраны курорта.

Выводы суда первой инстанции об отнесении спорного земельного участка к землям курорта федерального значения Белокуриха правомерны.

Довод подателей жалоб о том, что решение суда о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не основано на законе несостоятелен, так как в соответствии со статьей 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Так как стороны по оспоренной прокурором сделке купли-продажи земельного участка не заинтересованы в применении последствий ее недействительности, а, следовательно, и в обращении в регистрирующий орган за регистрацией прекращения права на земельный участок, довод Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю о том, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть погашена по заявлению судебного пристава-исполнителя, несостоятелен.

Ответчик ООО "Кристалл" в отзыве на апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе УФРС. Считает, что обжалуемое решение подлежит отмене.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

В соответствии с частями 3,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывы на них, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 17 февраля 2009 года, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления администрации г. Белокуриха от 01.06.1999 г. N 127/1 ООО "Кристалл" был предоставлен в постоянное пользование расположенный в зоне курорта земельный участок общей площадью 0,0859 га под ресторан "Рандеву", трактир и автобусный павильон с выдачей свидетельства N 258 на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Постановлением администрации от 25.02.2005 г. N 130 "Об инвентаризации земельных участков по адресу: г.Белокуриха, ул.Еф.Славского" подтверждено, что ООО "Кристалл" принадлежит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 782 кв. м из земель поселений (кадастровый номер 22:64:012601:0005) по адресу: г.Белокуриха, ул.Еф.Славского, для использования в целях эксплуатации здания кафе в границах, указанных в кадастровой карте.

11.05.2005 г., на основании Постановления администрации г.Белокуриха от 03.05.2005г. N 331, между Администрацией г. Белокуриха (продавец) и ООО "Кристалл" (покупатель) заключен договор N 146 купли-продажи земельного участка общей площадью 782 кв.м., кадастровый номер 22:64:012601:0005, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Белокуриха, ул. Еф.Славского (зона курорта).

Пунктом 3.1 договора определена цена отчуждаемого земельного участка - 19 080 руб. 80 коп. Земельный участок предоставлен с целью эксплуатации здания кафе (кадастровый номер 22:64:012601:0005:004/104/А:1000/А), принадлежащего ООО "Кристалл" на праве собственности.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 11.05.2005г. отчуждаемый земельный участок продается покупателю из земель поселений, в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему договору. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 05/001/2007-30 от 30.03.07 г. право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за покупателем.

Прокуратура Алтайского края, считая, что земли курорта Белокуриха являются федеральной собственностью, относятся к особо охраняемым природным территориям в силу прямого указания в законе, ограничены в обороте и не могут предоставляться в частную собственность, а Администрация города Белокурихи не имела полномочий на заключение договора от 11.05.2005 г., так как не является собственником проданного земельного участка и не вправе им распоряжаться, обратилась в суд первой инстанции с иском о признании договора купли-продажи от 11.05.2005 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки на основании статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что курорт Белокуриха в силу прямого указания закона является курортом федерального значения и относится к особо охраняемым природным территориям.

На основании пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю и которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов.

Согласно пункту 6 статьи 2 и пункту 4 статьи 31 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью, отнесение территорий к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах".

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 31.10.1999 г. N 1204 "Об утверждении Положения о курорте Белокуриха" курорт Белокуриха признан курортом федерального значения и отнесен к особо охраняемым природным территориям. Общая площадь его территории в границах горно-санитарной охраны составляет 23651,1 га и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункты 2 и 3). Земельные участки, леса и парки в пределах территории курорта имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа горно-санитарной охраны.

Вместе с тем, границы курорта Белокуриха были установлены Постанов-лением Совета Министров РСФСР от 31.05.1983 г. N 282 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Белокуриха в Алтайском крае", что свидетельствует о признании его курортом общереспубликанского значения.

Согласно положениям статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

Границы и режим округов санитарной охраны курорта Белокуриха были утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.05.1983 г. N 282, поэтому утверждения их Правительством Российской Федерации не требуется.

Материалами дела (кадастровый план земельного участка N 22:64:012601:0005 от 28.03.2007 г., схема земель г. Белокурихи Алтайского края, картографическое описание границ муниципального образования города Белокурихи, землеустроительное дело по межеванию земельного участка Курорт Белокуриха, проектный план границ территории лечебно-оздоровительных комплексов, проектный план границ 2 и 3 санитарных зон г. Белокурихи, проект округа и зон санитарной охраны курорта Белокуриха 1982 года, карта границ 2, 3 зон санитарной охраны курорта Белокуриха) подтверждается, что спорный земельный участок находится в зоне курорта, в границах особо охраняемой природной территории, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта.

Исходя из изложенного, земельный участок N 22:64:012601:0013 на момент заключения сделки купли-продажи - 11.02.2005 г. являлся объектом федеральной собственности, входил в состав земель, отнесенных к землям особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Случаи, исключающие указанный выше порядок ограничения в обороте земельных участков, отнесенных к особо охраняемым природным территориям, действующим законодательством не установлено.

Таким образом, договор купли-продажи от 11.05.2005 г. N 146 земельного участка с кадастровым номером 22:64:012601:0005 заключен с нарушением требований вышеназванных норм законов и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Одним из способов оспаривания такого права является иск о признании сделки (на основании которой возникло право) недействительной.

В этой связи, регистрационная запись о праве собственности ООО "Кристалл" на земельный участок с кадастровым номером 22:64:012601:0005, внесенная после заключения договора о купли-продажи от 11.05.2005г. N 146, является недействительной, так как основана на сделке, признанной недействительной в судебном порядке, и не может быть сохранена.

Учитывая, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не была осуществлена по причине заключения незаконного договора купли-продажи земельного участка от 11.05.2005г. N 146, суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности данной сделки в виде обязания Администрации г. Белокурихи возвратить ООО "Кристалл" 19 080 руб. 80 коп. стоимости земельного участка и признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2005г. N 22-22-05/007/2005 о государственной регистрации права собственности ООО "Кристалл" на земельный участок с кадастровым номером 22:64:012601:0005, площадью 782 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Еф. Славского.

Доводы ООО "Кристалл" о несостоятельности вывода суда первой инстанции о том, что действующим законодательством не предусмотрен выкуп земельных участков расположенных в пределах особо охраняемых территорий и их приватизация, судом апелляционной инстанции не принимаются по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в пределах городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что отчуждению не подлежат земельные участки особо охраняемых природных территорий и объектов

Материалами дела подтверждается, что земли курорта Белокуриха отнесены к землям, особо охраняемым природным территориям, в связи с чем Администрация г. Белокуриха не имела правовых оснований на заключение с ООО "Кристалл" договора купли-продажи земельного участка, являющегося федеральной собственностью, что является нарушением статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю о нарушении судом первой инстанции правовой основы государственной регистрации прав, установленной статьи 3 Закона о регистрации, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьей 16 указанного выше Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Стороны по оспоренной сделке купли-продажи земельного участка не заинтересованы в применении последствий ее недействительности, а, следовательно, и в обращении в регистрирующий орган за регистрацией прекращения права на земельный участок. Кроме того, прокурор не указан в статье 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в перечне лиц, обладающих правом на подобное обращение.

Довод ООО "Кристалл" о том, что оно является добросовестным приобретателем земельного участка, приводился в суде первой инстанции, исследовался и ему дана надлежащая правовая оценка с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.02.09 по делу N А03-3328/2007 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кристалл", Управления Федеральной Регистрационной службы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.Н. Фролова

Судьи

Л.Н. Емашова К.Д. Логачев