Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2008 г. N 17АП-4824/08

г. Пермь

04 августа 2008 г.

Дело N А60-884/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Глотовой Г.И., Лихачевой А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Шилонцевой В.А.,

при участии:

от заявителя ООО "ДБ-ИНВЕСТ", заинтересованного лица Администрации города Екатеринбурга, третьего лица ООО "Новые Строительные Технологии": не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя,

ООО "ДБ-ИНВЕСТ",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 мая 2008 года

по делу N А60-884/2008,

принятое судьей Савиной Л.Ф.

по заявлению ООО "ДБ-ИНВЕСТ"

к Администрации города Екатеринбурга

третье лицо: ООО "Новые Строительные Технологии"

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДБ-ИНВЕСТ" (далее ООО "ДБ-ИНВЕСТ", истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Екатеринбурга о признании недействительным Постановления Главы города Екатеринбурга от 19 апреля 2007 года N 1669 "О предварительном согласовании ООО "Новые Строительные Технологии" места размещения здания офисного центра по ул. Народной Воли" (л. д. 5-7, 25-27).

Определением от 27 февраля 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Новые Строительные Технологии" (далее ООО "Новые Строительные Технологии") (л. д. 30-31).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 мая 2008 года, принятым судьей Савиной Л.Ф. по делу N А60-884/2008, в удовлетворении заявленных требований отказано (л. д. 64-71).

Заявитель, ООО "ДБ-ИНВЕСТ", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению ООО "ДБ-ИНВЕСТ", обязанности по заключению договора аренды земельного участка и по государственной регистрации договора аренды от 01 декабря 2006 года в установленные сроки не исполнены им по независящим от него обстоятельствам, в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) записи о регистрации договора на тот же объект недвижимого имущества за другим юридическим лицом. Заявитель считает, что договор аренды от 01 декабря 2006 года является заключенным с момента его государственной регистрации 27 декабря 2007 года, и права и обязанности сторон по нему возникли именно с этого момента. Следовательно, по утверждению ООО "ДБ-ИНВЕСТ", обязанность по заключению договора аренды земельного участка возникла для него только с момента заключения договора аренды в установленном порядке. Кроме того, по мнению ООО "ДБ-ИНВЕСТ", суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, указав, что арендаторы помещений, зданий, сооружений не наделены исключительными либо преимущественными правами на заключение договора аренды на земельный участок под указанными объектами. ООО "ДБ-ИНВЕСТ" считает, что в силу аналогии закона (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации) у арендатора (так же как и у собственника) возникло преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое недвижимое имущество. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "ДБ-ИНВЕСТ" просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 мая 2008 года в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованное лицо (Администрация города Екатеринбурга), третье лицо (ООО "Новые Строительные Технологии"), извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2006 года Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "ДБ-ИНВЕСТ" (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (помещения по плану БТИ на первом этаже N 4-9, 11, 14-17, 21-22, 43 - всего 204,1 кв. м., на втором этаже N 25-26, 26а, 27-42 - всего 265,5 кв. м., общей площадью 469,6 кв. м.), расположенный по адресу: ул. Народной Воли, 52, литер А (л. д. 14-20).

Срок действия договора установлен сторонами с 01 декабря 2006 года до 31 декабря 2009 года (пункт 1.2 договора, л. д. 14-20).

В соответствии с пунктом 6.6.2 договора арендатор обязан заключить договор аренды земельного участка, находящегося под объектом и необходимого для его использования, в срок до 01 апреля 2007 года. За неисполнение данного обязательства в указанный срок договор расторгается по инициативе арендодателя.

Кроме того на арендатора, ООО "ДБ-ИНВЕСТ", возложена обязанность зарегистрировать договор аренды в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области до 01 марта 2007 года (пункт 6.6.4 договора, л. д. 14-20).

01 декабря 2006 года нежилые помещения в соответствии с договором аренды от 01 декабря 2006 года переданы арендодателем арендатору, ООО "ДБ-ИНВЕСТ" (акт передачи муниципального объекта (нежилого помещения) арендатору от 01 декабря 2006 года, л. д. 21-22).

Государственная регистрация вышеназванного договора аренды произведена 21 декабря 2007 года (л. д. 22).

10 апреля 2007 года в ответ на обращение ООО "ДБ-ИНВЕСТ" о выдаче Акта о выборе земельного участка и проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Народной Воли, 52, МУ "Центр подготовки разрешительной документации для строительства" сообщено, что вышеуказанные документы могут быть предоставлены лицу, в отношении которого они были приняты, либо по запросу органов государственной власти или органов местного управления (письмо N 21.1-05/1888 от 10 апреля 2007 года, л. д. 45).

19 апреля 2007 года Постановлением Главы Екатеринбурга N 1669 "О предварительном согласовании ООО "Новые Строительные Технологии" места размещения здания офисного центра по улице Народной Воли" утвержден акт о выборе и подготовленный Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга проект границ земельного участка N 29240 площадью 1 194 кв. м., расположенного в городе Екатеринбурге по улице Народной Воли; предварительно согласовано ООО "Новые Строительные Технологии" место размещения здания офисного центра на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 1 194 кв. м., расположенном в городе Екатеринбурге по улице Народной воли; ООО "Новые Строительные Технологии" предписано установить на местности границы земельного участка и провести его государственный кадастровый учет в установленном порядке, получить в Главархитектуре Администрации города Екатеринбурга градостроительный план земельного участка в установленном порядке, выполнить условия договора от 20 марта 2007 года N 90-иф, заключенного с Администрацией города Екатеринбурга, заключить с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом договор компенсации за снос объекта муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Народной Воли, 52 (л. д. 44).

24 сентября 2007 года ООО "ДБ-ИНВЕСТ" в адрес Администрации города Екатеринбурга направлено заявление, в котором арендатор в соответствии с пунктом 6.6.2 договора от 01 декабря 2006 года просил обеспечить подготовку проекта границ земельного участка в целях заключения договора аренды земельного участка в его естественно сложившихся границах, находящегося под объектом, и необходимого для его использования (заявление N 12 от 24 сентября 2007 года, л. д. 24).

Названное заявление согласно штампу Администрации города Екатеринбурга получено ею 04 октября 2007 года (л. д. 24).

23 октября 2007 года Центром подготовки разрешительной документации для строительства Главархитектуры Администрации г. Екатеринбурга в адрес ООО "ДБ-ИНВЕСТ" направлено письмо, в котором сообщено арендатору, что Постановлением Главы Екатеринбурга от 19 апреля 2007 года N 1699 утвержден акт о выборе и подготовлен проект границ земельного участка площадью 1 194 кв. м., расположенный в городе Екатеринбурге по ул. Народной Воли, предварительно согласовано ООО "Новые Строительные Технологии" место размещения здания офисного центра. ООО "Новые Строительные Технологии" предписано заключить с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом договор компенсации за снос объекта муниципальной собственности, в котором находятся и арендуемые ООО "ДБ-ИНВЕСТ" помещения. В связи с вышеизложенным сообщено, что данный земельный участок не может быть предоставлен в аренду ООО "ДБ-ИНВЕСТ" (л. д. 23).

Полагая, что Постановлением Главы Екатеринбурга от 19 апреля 2007 года N 1669 нарушены права ООО "ДБ-ИНВЕСТ", поскольку, по его мнению, оно, являясь арендатором помещений в здании, расположенном в г. Екатеринбурге по ул. Народной Воли, д. 52, литер А, имело право на заключение договора аренды земельного участка в приоритетном порядке, ООО "ДБ-ИНВЕСТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением к Администрации города Екатеринбурга о признании недействительным названного постановления (л. д. 5-7, 25-27).

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Заявитель, ООО "ДБ-ИНВЕСТ", является арендатором помещений в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Народной Воли, 52, находящемся в муниципальной собственности.

Действующим законодательством преимущественное право арендаторов помещений, зданий, сооружений на заключение договора аренды земельного участка под указанными объектами недвижимости не предусмотрено.

Следовательно, не может быть допущено и нарушений преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 данного Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации).

Для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица обращаются с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 данного Кодекса (пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации)

Согласно пункту 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

При этом решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 названного кодекса).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 2 статьи 32 названного кодекса).

Таким образом, выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта является одним из этапов процедуры предоставления земельного участка для строительства и не влечет в обязательном порядке предоставление земельного участка для строительства.

Несоответствие Постановления Главы Екатеринбурга от 19 апреля 2007 года N 1669 нормам земельного законодательства не установлено.

Доказательства того, что обжалуемым Постановлением нарушены права заявителя, ООО "ДБ-ИНВЕСТ", как арендатора помещений в здании, расположенном на земельном участке по улице Народной Воли, 52, им не представлены, равно как и доказательства воспрепятствования ему в пользовании земельным участком, необходимым для использования арендуемых помещений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 данной статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка (пункт 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, необходимым условием предоставления земельного участка заявителю является выполнение им принятых на себя обязательств по договору аренды от 01 декабря 2006 года в установленные сроки и обращение в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Однако заявителем, ООО "ДБ-ИНВЕСТ", обязанности по заключению договора аренды земельного участка и государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости в установленные договором сроки не исполнены. С заявлением к Администрации города Екатеринбурга о предоставлении земельного участка в аренду ООО "ДБ-ИНВЕСТ" не обращалось (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных обстоятельств решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 мая 2008 года является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что обязанности по заключению договора аренды земельного участка и по государственной регистрации договора аренды от 01 декабря 2006 года в установленные сроки не исполнены им по независящим от него обстоятельствам, а именно в связи с наличием в ЕГРП записи о регистрации договора на тот же объект недвижимого имущества за другим юридическим лицом, судом отклоняется.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательств в подтверждение названных обстоятельств ООО "ДБ-ИНВЕСТ" не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Утверждение заявителя о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, является правомерным.

Однако, учитывая, что договор аренды земельного участка ООО "ДБ-ИНВЕСТ" не заключен, данное обстоятельство не является значимым для разрешения настоящего дела.

Мнение ООО "ДБ-ИНВЕСТ" о том, что в силу аналогии закона (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации) у арендатора (так же как и у собственника) возникло преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое недвижимое имущество, несостоятелен в силу вышеизложенного и основано на неправильном толковании норм материального права.

Таким образом, апелляционная жалоба заявителя, ООО "ДБ-ИНВЕСТ", удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, ООО "ДБ-ИНВЕСТ".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 мая 2008 года по делу N А60-884/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа "www.fasuo.arbitr.ru".

Председательствующий

Т.Е. Карпова

Судьи

Г.И. Глотова А.Н. Лихачева