Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2009 г. N 04АП-3839/08

г. Чита

Дело N А19-9501/08-46

13 января 2009 года.

04АП-3839/2008 г.

Резолютивная часть объявлена 12.01.2009.

Полный текст постановления изготовлен 13.01.2009.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Т.В. Стасюк, судей: О.Н. Бурковой, С.И. Юдина, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Зенчиком, при участии представителей истца - И.И. Карнауховой (по доверенности от 30.12.2008), Т.П. Андроновой (по доверенности от 30.12.2008), рассмотрел апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Волковой Людмилы Сергеевны на решение арбитражного суда Иркутской области от 16 октября 2008 года по иску Администрации города Шелехова к Индивидуальному предпринимателю Волковой Людмиле Сергеевне о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения (судья С.И. Кириченко).

Администрация города Шелехова обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Волковой Л.С о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение N 1 с отдельным входом, находящееся в жилом кирпичном четырехэтажном доме, расположенном по адресу г. Шелехов, квартал 7, дом 2, общей площадью 238,2 кв. м. состоящее из: основного помещения за N 1 площадью 10,4 кв.м., основного помещения за N 2 площадью 43,6 кв.м., основного помещения за N 3 площадью 43,2 кв.м., подсобного помещения за N 4 площадью 36,2 кв.м., подсобного помещения N 5 площадью 6,6 кв.м., холодильника за N 6 площадью 8, 7 кв.м., коридора за N7 площадью 12, 6 кв.м., умывальника за N 8 площадью 1,4 кв.м., туалета за N 9 площадью 1,2 кв.м., подсобного помещения за N 10 площадью 1,4 кв.м., встроенного шкафа за N 11 площадью 0,7 кв.м., кабинета за N 12 площадью 9,7 кв.м., подсобного помещения за N 13 площадью 31,1 кв.м., основного помещения за N 14 площадью 31,4 кв.м., согласно экспликации к поэтажному плану, итого по помещению 238,2 кв.м., согласно технического паспорта филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" БТИ г. Шелехова от 02.06.2004 г., инвентарный номер 25:450:001:010356640:0001:20014, реестровый номер 020604:001:010356640:0001:20014, кадастровый номер 38:27:000000:25:450:001:010356640:0001:20014.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 октября 2008 года заявленные истцом требования были удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на то, что такое основание досрочного расторжения договора как передача помещения в субаренду без согласия арендодателя договором N 59/05 от 01.04.2005г. не предусмотрено, а также истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что уведомление от 04.07.2008 не содержит предложений по устранению нарушений договора аренды. Ответчик считает, что передача имущества в субаренду (то есть, распоряжение имуществом) без согласия арендодателя не нарушает условий договора аренды по пользованию имуществом и, следовательно, часть 3 ст.615 ГК РФ применяться к таким правоотношениям не может. Также ответчик указывает на то, что в исковом заявлении и решении суда нет обоснования того, что такое нарушение условий договора со стороны Арендатора является существенным в смысле п.2 ст.450 ГК РФ. По мнению заявителя апелляционной жалобы ИП Волкова Л.С. не нарушала условия договора аренды N 58/05 от 01.04.2005, имеющиеся в деле доказательства подтверждают заключение договоров субаренды только на 114, 2 кв.м, а не на 238, 2 кв.м. Акты приема-передачи помещений в субаренду в материалах дела отсутствуют, что по мнению ответчика, указывает на бездоказательность выводов суда о сдаче помещений в субаренду.

Истец доводы ответчика, положенные в обоснование апелляционной жалобы, отклонил, указав на то, что уведомление от 04.07.2008 содержит указание на нарушение ответчиком договора аренды. Вместе с тем сам факт сдачи имущества в субаренду является нарушением условий договора, что является достаточным обстоятельством для расторжения договора аренды. Уведомление о расторжении договора аренды ответчиком получено, передача имущества в субаренду (распоряжение имуществом) без согласия арендодателя, по мнению истца, доказана материалами дела, следовательно часть 3 ст.615 ГК РФ применена судом обоснованно. Решение суда истец считает законным и обоснованным.

Представитель ответчика в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела ответчик извещен в установленном порядке, что подтверждается почтовым уведомлением N 60771.

Учитывая положения ст.156 АПК РФ, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд апелляционной инстанции установил следующее.

01.04.2005г. между Администрацией города Шелехова (правопреемник Администрации Шелеховского муниципального района, далее Арендодатель) и ИП Волковой Л.С. (далее Арендатор) был заключен договор аренды N 59/05 нежилого помещения, предметом которого является передача истцом ответчику во временное пользование нежилого помещения N 1 с отдельным входом, находящееся в жилом кирпичном четырехэтажном доме, расположенном по адресу г. Шелехов, квартал 7, дом 2, общей площадью 238,2 кв. м. состоящее из: основного помещения за N 1 площадью 10,4 кв.м., основного помещения за N 2 площадью 43,6 кв.м., основного помещения за N 3 площадью 43,2 кв.м., подсобного помещения за N 4 площадью 36,2 кв.м., подсобного помещения N 5 площадью 6,6 кв.м., холодильника за N 6 площадью 8, 7 кв.м., коридора за N7 площадью 12, 6 кв.м., умывальника за N 8 площадью 1,4 кв.м., туалета за N 9 площадью 1,2 кв.м., подсобного помещения за N 10 площадью 1,4 кв.м., встроенного шкафа за N 11 площадью 0,7 кв.м., кабинета за N 12 площадью 9,7 кв.м., подсобного помещения за N 13 площадью 31,1 кв.м., основного помещения за N 14 площадью 31,4 кв.м., согласно экспликации к поэтажному плану, итого по помещению 238,2 кв.м., согласно технического паспорта филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" БТИ г. Шелехова от 02.06.2004 г., инвентарный номер 25:450:001:010356640:0001:20014, реестровый номер 020604:001:010356640:0001:20014, кадастровый номер 38:27:000000:25:450:001:010356640:0001:20014, именуемое в дальнейшем "Объект", для использования под магазин.

Срок действия договора установлен пунктом 1.4. договора - с 01.04.2005г. по 01.04.2014г.

01.04.2005 года сторонами подписан акт приема-передачи объекта (п. 2.2.1. договора).

Договор в установленном порядке зарегистрирован 06 мая 2005 года.

Нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности города Шелехова N 803 от 01.07.2008г.

21.03.2008г. арендодателем установлено девять торговых мест, сдаваемых ИП Волковой Л.С. в субаренду другим индивидуальным предпринимателям без согласия арендатора, что подтверждается актом от 21.03.2008г., подписанным ИП Волковой Л.С. и Администрацией города Шелехова.

Ссылаясь на вышеназванный акт, истец направил ответчику претензию N 1426/08 от 04.07.2008г. с требованием досрочно расторгнуть договор аренды N 59/05 от 01.04.2005г. и передать по истечении 10 дней с момента получения уведомления спорное нежилое помещение по акту приема-передачи.

Учитывая, что претензия была оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с требованием расторгнуть договор и изъять помещение. В качестве правового основания иска, арендодатель указал на ст. 615 ГК РФ, предусматривающую право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора, а также на п.2.4.12 договора N 59/05 (не сдавать объект в субаренду без согласия арендодателя).

Суд апелляционной инстанции считает, что требования истца были удовлетворены судом первой инстанции правомерно, учитывая следующее.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества.

По условиям договора аренды от 01.04.2005г. право ИП передавать Волковой Л.С. арендованного имущества в пользование третьим лицам не предусмотрено.

В соответствии с п.2.4.12. договора прямо установлена обязанность арендатора не сдавать "Объект" в субаренду без согласия арендодателя.

Как следует из п. 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Несоблюдение условий договора аренды в соответствии с п. 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендодателю право потребовать расторжения договора. Довод ответчика об обратном суд апелляционной инстанции отклоняет как противоречащий правовой природе права собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Общая площадь арендованного ИП Волковой Л.С. имущества составляет 238,2 кв.м.

Расчет арендной платы на 2008 год за нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Шелехов, 7 квартал, дом 2 предусматривает, что Администрацией города Шелехова была согласована площадь, подлежащая передаче в субаренду в 70 кв.м.

Доказательства, подтверждающие согласие Администрации города Шелехова на передачу в субаренду помещений, арендуемых ИП Волковой Л.С, площадью 158 кв.м., в материалах дела отсутствуют.

Обстоятельства передачи помещений в субаренду общей площадью 158 кв.м. установлены судом первой инстанции правильно, принимая во внимание договор субаренды с ИП Романовой А.А., договор субаренды с ИП Распопиным А.В., договор субаренды с ИП Александровым И.В., договор субаренды с ИП Нечаевой Л.В., договор субаренды с ООО "Ратибор", договор субаренды с ИП Максимовой Я.В., договор субаренды с ИП Яскевич М.Г., договор субаренды с ООО "Восточно-Сибирский завод железобетонных конструкций", договор субаренды с ОАО КБ "Восточный", а также акт от 21.03.2008 года, подписанный ответчиком.

При этом, подлежат отклонению доводы ответчика об отсутствии фактической передачи в субаренду помещений по вышеназванным договорам, поскольку акт проверки от 21 марта 2008 года, подтверждающий факт сдачи ответчиком помещений в субаренду, подписан ответчиком без замечаний.

Так, передача ИП Волковой Л.С. арендованных ею помещений в субаренду общей площадью 158 кв.м., без согласия собственника имущества, нарушают требования ст. 615 ГК РФ и условия п. 2.4.12. договора аренды N 59/05 от 01.04.2005г.

При указанных обстоятельствах в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005г.

Довод ответчика о том, что арендодатель знал и одобрял действия арендатора по передаче части имущества в субаренду, принимая от него суммы средств, содержащие повышенную арендную плату за помещения, судом первой инстанции был рассмотрен и обосновано отклонен. В соответствии с п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и гражданами совершаются в письменной форме. Согласие в письменной форме, в том числе путем проставления визы арендодателя на договоре субаренды, ответчиком получено от истца не было.

Без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование арендатор не вправе.

Ссылки ответчика на то, что в исковом заявлении и решении суда нет обоснования того, что такое нарушение условий договора со стороны арендатора является существенным в смысле п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, судом апелляционной инстанции не принимаются. Достаточным в регулировании спорной ситуации является применение положений ст. ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, при котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом требования об уведомлении Арендатора о необходимости освободить помещение и передать его по акту приема-передачи (исх. N 1426/08 от 04.07.2008г.).

Доводы ответчика о том, что такое уведомление не содержит предложений по устранению нарушений договора аренды и не является доказательством надлежащего досудебного урегулирования спора, судом апелляционной инстанции отклоняются. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей. Право арендодателя требовать расторжения договора в рассматриваемой ситуации предусмотрено ч. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом достаточно факта сдачи арендатором в субаренду помещений без согласия арендодателя.

Поскольку в силу статьи 622 ГК РФ возврат арендованного имущества арендодателю обусловлен обязательным прекращением договора аренды, требование Администрации города Шелехова об освобождении имущества подлежит удовлетворению.

Доказательства освобождения помещений ответчиком представлено не было, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал требования истца обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в силу ст.ст. 309, 615, 622 ГК РФ.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Расходы по госпошлине подлежат распределению по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 АПК РФ, Арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 октября 2008 года по делу N А19-9501/08-46 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Волковой Людмиле Сергеевне из Федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Т.В. Стасюк

Судьи

О.Н. Буркова С.И. Юдин