Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2008 г. N 07АП-2281/08

г. Томск

Дело N 07АП- 2281/08

(А27-10517/2007-1)

12 мая 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2008 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко Н.В.

судей Гойник Л.А.

Кайгородовой М.Ю.

при ведении протокола судебного заседания судьей Кайгородовой М.Ю.

при участии:

от истца - Гусакова А.И., доверенность N 140 от 10.01.2008 года, Марена Е.В., доверенность N 139 от 19.11.2007 года,

от ответчика - Черкасова С.В., Наумова Д.В., доверенность от 03.01.2008 года,

от третьего лица - не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Консул"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.03.2008 года по делу N А27-10517/2007-1

по иску индивидуального предпринимателя Блишкиной С.М. к ООО "Консул" о расторжении договора аренды, выселении

(судья Конева О.П.),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Блишкина С.М. обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Консул" (далее - ООО "Консул") о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества N 18/1 от 01.04.2007 года, выселении из занимаемого помещения по адресу: Кемеровская область, г.Междуреченск, пр.Шахтеров,23.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.03.2008 года исковые требования удовлетворены: договор аренды муниципального недвижимого имущества N 18/1 от 01.04.2007 года расторгнут; на ООО "Консул" возложена обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю Блишкиной С.М. нежилое помещение по адресу: Кемеровская область, г.Междуреченск, пр.Шахтеров,23 в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу; с ООО "Консул" в пользу Блишкиной С.М. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб., оплате услуг представителя в сумме 5000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Консул" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы указано, что выводы суда, изложенные в решение, не соответствуют обстоятельствам дела.

Ответчик считает, что суд необоснованно пришел к выводу о наличии существенных нарушений ООО "Консул" договора аренды в виде несоблюдения требований пожарной безопасности при использовании арендованного помещения, а также в виде самовольной перепланировки, устройства подвала без согласия арендодателя. Указанные выводы сделаны судом, по мнению ответчика, без учета акта проверки соблюдения требований пожарной безопасности от 29.01.2008 года, согласно которому нарушения правил пожарной безопасности ООО "Консул" отсутствуют. Не приняты во внимание судом доказательства наличия подвального помещения в арендуемом нежилом помещении до возникновения арендных отношений: распоряжение Главы администрации г.Междуреченска от 11.05.1994 года, АПЗ N 1303, экспертное заключение N 43-8/27 от 10.04.1995 года, сводная смета, договор между ЧИП "Консул" и АОЗТ "ГРЕТ", счет-фактура, платежное поручение, акт приемки законченного строительством объекта от 10.06.1997 года, протокол N 1 проверки сопротивления изоляции проводов, кабелей и обмоток электрических машин от 18.05.2006 года.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу, возражая против ее доводов, указала, что суд обоснованно пришел к выводу о необходимости расторжения договора аренды от 01.04.2007 года в виду существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Считает доказательства, представленные ответчиком в подтверждение устройства подвала в арендуемом помещении до заключения договора аренды, несоответствующими требованиям об относимости и допустимости доказательств. По мнению истца, акт проверки пожарной безопасности от 29.01.2008 года не опровергает вывода суда о существенном нарушении ООО "Консул" правил пожарной безопасности, поскольку указанный акт был изготовлен после обращения в суд с требованием о расторжении договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали апелляционную жалобу по указанным в ней доводам.

Представители истца просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, указанным в отзыве на жалобу.

В судебное заседание третье лицо - Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, не явилось; отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии с ч.5 ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 04.03.2008 года, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.04.2007 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ" (арендодатель) и ООО "Консул" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2007 года (т.1 л.д.22-25).

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком до 31.12.2012 года объект муниципального недвижимого имущества, расположенный по адресу: Кемеровская область, г.Междуреченск, пр.Шахтеров,23, общей площадью 35,9 кв.м., на первом этаже девятиэтажного жилого дома.

Пунктами 3.2.5, 3.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать выполнение требований пожарной безопасности; не производить без согласия арендодателя перестройку, перепланировку, переоборудование объекта, расположенных в нем инженерных сетей и коммуникаций.

22.06.2007 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Блишкиной С.М. (покупатель) заключен договор N 386 купли-продажи муниципального имущества, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность встроенное нежилое помещение на первом этаже жилого девятиэтажного дома, общей площадью 35,9 кв.м. по адресу: Кемеровская область, г.Междуреченск, пр.Шахтеров,23 (т.1 л.д.21).

Пунктом 5 указанного договора на момент приватизации помещения установлено ограничение (обременение) права - договор аренды помещения, заключенный с ООО "Консул".

Свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2007 года подтверждается право собственности Блишкиной С.М. на встроенное нежилое помещение, общей площадью 35,9 кв.м, на первом этаже в доме по пр.Шахтеров, 23 г.Междуреченска (т.1 л.д.20).

В силу п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Соответственно, 30.07.2007 года арендодателем по договору N 18/1 от 01.04.2007 года стала индивидуальный предприниматель Блишкина С.М.

В связи с тем, что арендатор исполнял условия договора аренды с существенным нарушением, Блишкина С.М. обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, перечисленных в указанной статье Кодекса, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды N 18/1 от 01.04.2007 года, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения арендатором п.п.3.2.5, 3.2.6 договора аренды.

Согласно акту Государственной жилищной инспекции Кемеровской области от 15.11.2007 года в помещении торгового зала магазина по адресу: г.Междуреченск, пр.Шахтеров,23 устроен люк в подвальное помещение, что не соответствует техническому паспорту дома (т.1 л.д.35).

Сопоставление технических паспортов от 13.02.2007 года, 30.11.2007 года свидетельствует о создании в период с февраля по ноябрь 2007 года в нежилом помещении, расположенном на первом этаже дома по пр.Шахтеров,23 в г.Междуреченске, лаза в подвальное помещение (т.1 л.д. 46-62).

В нарушение требований ст.65 АПК РФ ответчик не представил суду бесспорных доказательств того, что лаз в арендуемом им помещении был оборудован до сдачи помещения в аренду.

Технический отчет ООО "Элмонт", а также ответ ООО "Элмонт" от 02.03.2008 года, суд апелляционной инстанции не принимает в качестве доказательств, подтверждающих наличие лаза в подвальное помещение до заключения договора аренды от 01.04.2007 года (т.2 л.д.1-4). Указанные доказательства не являются бесспорными, поскольку в техническом отчете ООО "Элмонт" (протоколе N 1) сведений о наличии спорного лаза не имеется. Каких-либо иных доказательств, подтверждающих достоверность ответа ООО "Элмонт" суду не представлено.

Правильно оценив представленные доказательства, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ООО "Консул" ненадлежащим образом исполнило обязательство, возложенное на него п.3.2.6 договора аренды от 01.04.2007 года.

Установив, что допущенное ответчиком нарушение является существенным, суд первой инстанции также правомерно пришел к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Довод ответчика об устранении на момент рассмотрения настоящего дела нарушения требований пожарной безопасности (ответы ОГПН г.Междуреченска от 19.02.2008 года, 29.02.2008 года) при наличии другого нарушения условий договора, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.

Поскольку ч.3 ст.619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п.2 ст.452 ГК РФ. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве доказательства соблюдения порядка, предусмотренного ст.619 ГК РФ, истец представил уведомления от 12.08.2007 года, 24.09.2007 года (т.1 л.д.14,17).

Уведомлением от 12.08.2007 года представитель Блишкиной С.М. известил директора ООО "Консул" о необходимости застраховать арендуемое помещение в 10-дневный срок с момента получения уведомления; незамедлительно привести помещение в надлежащий вид согласно санитарным нормам и нормам пожарной безопасности; в месячный срок провести ремонт помещения в связи с его неудовлетворительным состоянием; предоставить собственнику в 10-дневный срок с момента получения уведомления копии договоров с обслуживающими организациям, акт ввода в эксплуатацию помещения, проектно-сметную документацию, произвести строительную экспертизу объекта.

Таким образом, уведомление от 12.08.2007 года не содержит предложения арендатору расторгнуть договор в связи с нарушением условий договора.

В уведомлении также отсутствует указание на нарушение ООО "Консул" п.3.2.6 договора в виде производства без согласия арендатора переустройства и переоборудования арендованного помещения. Требование о приведении помещения в соответствие с нормами пожарной безопасности не содержит разумного срока, в течение которого данное нарушение обязательства по договору должно быть устранено.

Письмо Блишкиной С.М. от 24.09.2007 года также не является предупреждением в порядке ст.619 ГК РФ в связи с отсутствием указания на необходимость исполнения обязательства надлежащим образом в разумный срок.

Поскольку иных доказательств предупреждения арендодателем ООО "Консул" о расторжении договора не представлено, требования ч.2 ст.610 ГК РФ не могут считаться соблюденными.

Кроме того, истцом не представлено почтового уведомления, а также иных доказательств вручения ООО "Консул" письма от 12.08.2007 года.

Почтовое уведомление от 24.09.2007 года, представленное истцом в суд апелляционной инстанции, не содержит подписи представителя ООО "Консул", в связи с чем, также не может рассматриваться как доказательство получения арендатором уведомления о расторжении договора.

Несоблюдение истцом в части требования о расторжении договора аренды установленного ст.ст.452,619,610 ГК РФ досудебного порядка прекращения договора является основанием для оставления иска в данной части без рассмотрения в силу п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ.

Соответственно, оснований для удовлетворения требования о понуждении ответчика освободить арендуемое нежилое помещение не имеется.

Неправильное применение судом первой инстанции при разрешении заявленных требований норм материального и процессуального права является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Государственная пошлина по исковому заявлению, а также апелляционной жалобе в соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.110, ч.2 ст.269, п.4 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 04.03.2008 года по делу N А27-10517/2007-1 отменить.

Исковые требования в части расторжения договора аренды N 18/1 от 01.04.2007 года оставить без рассмотрения.

В удовлетворении требований о понуждении ООО "Консул" освободить помещение по адресу: Кемеровская область, г.Междуреченск, пр.Шахтеров,23; взыскании расходов по уплате государственной пошлины, оплате услуг представителя отказать.

Возвратить Блишкиной Светлане Михайловне из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 979 от 19.11.2007 года.

Взыскать с Блишкиной Светланы Михайловны в пользу ООО "Консул" расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в сумме 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.В.Марченко

Судьи

Л.А.Гойник М.Ю.Кайгородова