Приложение 1. Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 29 августа 2000 г. N 690

Комплексная городская программа
формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья

ГАРАНТ:

О мерах по реализации настоящей Комплексной городской программы см. постановление Правительства Москвы от 19 ноября 2002 г. N 940-ПП

Введение

Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (далее - Программа) разработана с целью дальнейшего развития самоуправления в жилищной сфере, повышения эффективности и качества жилищно-коммунального обслуживания.

Программа определяет важнейшие направления деятельности органов городской администрации и районных Управ на период с 2000 по 2004 год, а также комплекс мероприятий начального этапа реализации Программы (2000-2001 годы) по формированию кондоминиумов, созданию условий, стимулирующих развитие рациональных форм управления ими, вовлечению домовладельцев в процесс управления собственностью.

Программа разработана с учетом имеющейся федеральной и городской законодательной базы в сфере жилищной политики и территориального самоуправления, основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства, предложений отраслевых и территориальных органов городской администрации, районных Управ, товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ).

Особенностью Программы является активизация деятельности и повышение ответственности районных Управ и территориальных органов городской администрации по формированию кондоминиумов и созданию условий для образования и деятельности ТСЖ, обеспечение их экономической привлекательности, а также упорядочение работы городских ведомств по созданию нормативно-правовых, экономических, организационных и информационно-методических условий, содействующих данным процессам.

Приоритетными задачами Программы являются:

- формирование кондоминиумов на базе объектов существующей и перспективной застройки;

- привлечение собственников к управлению общим имуществом в кондоминиумах, повышение их заинтересованности в экономном расходовании средств и бережном отношении к жилищному фонду;

- развитие в городе рынка жилищно-коммунальных услуг и полный переход на договорные отношения в жилищном хозяйстве;

- снижение уровня бюджетного финансирования содержания жилищного фонда;

- обеспечение баланса интересов органов городской администрации и собственников помещений в кондоминиумах.

Программой предусмотрено поэтапное решение поставленных задач:

1-й этап рассчитан до конца 2001 года и включает комплекс мероприятий, осуществляемых органами городской администрации и районными Управами в условиях ограниченных бюджетных средств, выделяемых на реализацию Программы.

2-й этап охватывает 2002 - 2004 годы и характеризуется апробацией на практике принятых на первом этапе мер и дальнейшим совершенствованием нормативно-правовой базы в сфере управления жилищным фондом.

I. Общая характеристика ситуации по формированию кондоминиумов, созданию и деятельности ТСЖ в Москве

В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, выступающих заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и участие их в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.

В настоящее время в Москве в собственности граждан и юридических лиц находится более 52% от общего фонда жилья. Число жилых зданий, в которых зарегистрировано в собственности граждан и юридических лиц более 50% площади и в которых собственники обязаны выбрать способ управления, составляет более трети от общего количества многоквартирных жилых домов в городе.

Однако пока товарищества собственников образованы лишь в незначительной части этих домов. По состоянию на 01.06.2000 г. в городе зарегистрировано 402 товарищества, 132 товарищества получили свидетельство о регистрации кондоминиума. Лишь около 42% взяли в управление земельно-имущественные комплексы, на базе которых они созданы.

Такая ситуация ведет к снижению качества содержания жилищного фонда, отрицательно сказывается на его сохранности. Поэтому создание условий заинтересованности владельцев квартир в создании товариществ собственников жилья и последующем принятии ими жилых домов в управление, всесторонняя поддержка этого процесса со стороны местных властей является приоритетной задачей Правительства Москвы.

Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в административных округах отражено в таблице 1.

Распределение товариществ на территории города характеризуется неравномерностью, сосредоточением трети из них в Центральном административном округе, что связано с особенностями жилищного фонда данного округа, а также результатом целенаправленной работы, проводимой в округе по передаче домовладельцам в управление принадлежащего им имущества.

Таблица 1

Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в административных округах (по состоянию на 1 июня 2000 года)

Администр. округ	ЦАО	САО	СЗАО	ЗАО	ЮЗАО	ЮАО	ЮВАО	ВАО	СВАО	Зел	Всего
Количество домов, где >50% жилой площади в частной собст-ти	2222	1540	869	1155	1350	928	815	1506	1229	122	11736
Количество зарегистрированных ТСЖ (в домах сложившейся и перспек. застройки)	146	10	36	46	41	6	73	17	26	1	402
Количество домов, в которых зарегистрированы ТСЖ	157	13	54	57	49	6	79	19	31	1	466
Отношение (%) количества домов, где зарегистрированы ТСЖ к количеству домов, где >50% жилой площади находится в частной собственности	7,1	0,8	6,2	4,9	3,6	0,6	9,7	1,3	2,5	0,8	3,97*
Кол-во зарегистрированных кондоминиумов	40	3	12	9	27	2	33	1	4	1	132
Количество домов, переданных в управление ТСЖ	54	8	22	14	11	6	31	11	14	1	172

* 3,97% - средний процент количества домов, где зарегистрированы ТСЖ, по отношению к количеству домов, где > 50% жилой площади находится в частной собственности

Проведенный по заказу Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы социологический опрос* показал, что состоянием дома и подъезда, а также работой технических систем и инженерных коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом мусора с придомовой территории удовлетворены, в основном, жители домов, которые создали товарищества собственников жилья. В этих домах более эффективно решаются задачи безопасного и удобного проживания граждан, обеспечивается контроль за состоянием дома и придомовой территории, рационально используется общее имущество, создаются условия, способствующие снижению затрат на техническое обслуживание и коммунальные услуги.В последнее время наблюдается некоторый рост активности в создании товариществ собственников жилья. Он является прежде всего следствием предпринимаемых Правительством города мер по созданию товариществ в новостройках.

Причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы - объективные и субъективные.

Объективные факторы связаны с экономической ситуацией в городе, со сложившейся структурой жилищного фонда и его состоянием. В их числе в первую очередь необходимо отметить:

- значительный недоремонт жилищного фонда;

- отсутствие системы накопления финансовых средств на ремонт жилищного фонда и гарантий, что капитальный ремонт будет проведен после передачи кондоминиума в управление ТСЖ;

- ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержание и ремонт жилищного фонда.

Указанные причины не способствуют созданию благоприятных экономических условий для рентабельной работы ТСЖ.

Субъективными факторами, тормозящими развитие самоуправления населения, являются старый, традиционный подход городской администрации к управлению жилищным фондом, а также менталитет населения.

Не преодолена инерционность мышления части ответственных работников органов исполнительной власти и управления всех уровней, связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми домами, а также моральная неготовность большинства жителей многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью и их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.

Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых актов РФ и Москвы, регулирующих создание, деятельность ТСЖ и формирование кондоминиумов и обязывающих городские органы участвовать в этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.

Существующая практика создания ТСЖ в городе предусматривает предварительную регистрацию товарищества, как юридического лица, с последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При таком подходе за товариществом закрепляется земельно-имущественный комплекс, сформированный без предварительного учета и оценки возможности использования и эффективной эксплуатации объектов кондоминиума.

Несмотря на усилия городских органов по упрощению процедуры формирования и передачи кондоминиума в управление ТСЖ, она зачастую затягивается на 5 - 8 месяцев и требует значительных финансовых затрат со стороны домовладельцев.

Имеются различия в законодательстве Российской Федерации и г. Москвы относительно прав на земельный участок, входящий в состав кондоминиума. Московское законодательство не содержит норм, позволяющих домовладельцам в соответствии с Законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" требовать передачи им земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.

В городе не проведено межевание территорий до уровня домовладений. Это часто затрудняет определение границ земельного участка кондоминиума. Отсутствует методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, применительная к особенностям территории г.Москвы.

Имеются диспропорции в оплате за землепользование. В кондоминиумах, управляемых ТСЖ, на собственников квартир возлагается обязанность по уплате за землю, а в жилищном фонде при иной форме управления, земельные платежи с собственников квартир не взимаются (или взимаются далеко не везде).

В последние годы отмечается существенная недостаточность обеспечения финансированием расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Большая часть населения оплачивает менее 12% фактической стоимости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, поэтому особое значение имеет вопрос финансового обеспечения.

В результате сравнительного анализа финансово-экономической деятельности дирекций единого заказчика и товариществ собственников жилья выявлены диспропорции в бюджетном финансировании ТСЖ по сравнению с ДЕЗ.

В сметах расходов целевых бюджетных фондов развития территорий округов и районов г.Москвы предусмотрены расходы на капитальный ремонт жилищного фонда. Однако, не предусмотрено выделение этих средств для домов, находящихся в управлении ТСЖ и созданных на базе бывшего муниципального фонда (т.е. если дом передан в управление товариществу, то средства на капитальный ремонт на практике не выделяются).

Не отработан механизм перечисления бюджетных средств в установленных объемах непосредственно товариществам. Это приводит зачастую к длительным задержкам перечисления средств.

Не разработана типовая методика составления хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе кондоминиума, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической целесообразности создания товарищества.

Деятельность товариществ собственников жилья происходит в условиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом достигнет предельного износа, на строительство нового дома или восстановление (если это будет возможно) старого.

Товарищества собственников жилья вынуждены брать в управление дома с большим физическим износом, что является результатом постоянного недофинансирования и недоремонта за весь период их эксплуатации.

Существующая до настоящего времени система управления жилищным фондом и его финансирования была обусловлена государственной формой собственности на жилье. С появлением частной формы собственности на жилье законодательством закреплены обязанности собственника жилья по его надлежащему содержанию и ремонту. Однако, пока еще не создана необходимая нормативно-правовая и организационная инфраструктура для полноценной реализации прав и обязанностей собственников жилья и их объединений. В частности, в условиях значительного недофинансирования технической эксплуатации жилых домов, собственники жилья не информируются как о самом недофинансировании и его размере, так и о том, к каким последствиям для их собственности может привести недофинансирование, а именно: уменьшение рыночной стоимости жилья, ветхость, аварийность здания и, как следствие, принудительное отселение, а также - об отсутствии государственного механизма накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Большинство собственников жилья, как показал опрос, полагает, что в оплату за техническое обслуживание также входит оплата и за капитальный ремонт, о необходимости амортизационных отчислений знают далеко немногие.

Переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг (в соответствии с задачами жилищно-коммунальной реформы) подразумевает перенос бремени расходов на собственников жилья не только за техническое обслуживание, но и за капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Однако, при этом отсутствует доступная и объективная информация о размерах необходимых затрат на техническое обслуживание и ремонт жилых домов, о размерах недофинансирования, а также о необходимости накопления каждым собственником жилья средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома.

В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (статья 16) за государством сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в домах, которые требовали капитального ремонта на момент приватизации жилья. Данные положения закона могут быть основой для принятия решений об изыскании источников финансирования ТСЖ и создания механизма накопления средств на ремонт и восстановление жилых домов.

Не урегулированы на практике вопросы передачи товариществам в управление объектов нежилого фонда, находящихся в городской собственности и входящих в состав кондоминиума. Многие ТСЖ не могут получить информацию об арендаторах нежилых помещений, находящихся в границах кондоминиума и, следовательно, не имеют возможности, вступить с ними в договорные отношения по вопросам содержания общего имущества.

Товариществам не выделяются нежилые помещения для ведения уставной, хозяйственной деятельности по эксплуатации и техническому содержанию жилых домов. Отсутствуют нормативы предоставления помещений в кондоминиумах для работы с населением, размещения управленческого и обслуживающего персонала, складирования инструментов, материалов, инвентаря.

Существующая практика деятельности товариществ показывает, что многие из них не реализуют предоставленное им Законом право на управление кондоминиумом, оставляют его в управлении дирекций единого заказчика и не осуществляют в полной мере контроль за использованием выделенных средств на эксплуатацию и обслуживание принадлежащего им имущества.

В городе практически отсутствует конкурентная среда в сфере управления и эксплуатации жилья. Рынок профессиональных управляющих в области эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, готовых предложить свои услуги, не создан. Недостаточно количество специалистов, которые знают технологии эффективного управления кондоминиумами, эксплуатации здания и способны разработать технический и финансово-экономический планы организации работ, обеспечить контроль за их выполнением.

Имеются негативные факторы при создании кондоминиумов в домах-новостройках, построенных за счет внебюджетных фондов г.Москвы.

Большая часть квартир в доме-новостройке продается в частную собственность, а другая находится в муниципальном фонде и передается по договору найма гражданам. Данная ситуация вызывает диспропорции в оплате за техническое обслуживание частного и муниципального жилья, что является одной из причин конфликтных ситуаций в кондоминиумах-новостройках, приводящая иногда к ликвидации ТСЖ.

Создание кондоминиумов в домах-новостройках, встроенных в существующую жилую застройку, значительно усложняет и удорожает управление ими, так как невозможно четко установить границы кондоминиума ввиду наличия общей социальной и инженерной инфраструктуры в пределах конкретной жилой застройки.

Решения о продаже нежилых помещений в жилых домах, построенных за счет городского внебюджетного фонда, принимаются без учета их проектного назначения (например, помещений для организации культурно-спортивной и досуговой работы с детьми и взрослым населением). Произвольная продажа социально-значимых объектов и нежилых помещений в таких домах приводит к нарушению строительных норм и правил, дисбалансу учреждений обслуживания населения по отношению к объектам торговли и офисам и, как следствие, ухудшает условия внешкольного воспитания и досуга детей, порождает негативные настроения у жителей к идее кондоминиумов, а также затрудняет выполнение городских распорядительных документов, направленных на создание ТСЖ. Товарищество утрачивает возможность разместить свою эксплуатирующую службу. В конечном итоге жители пишут жалобы, проводят собрание и ликвидируют ТСЖ.

При проектировании жилых кварталов и жилых комплексов не закладываются основы для последующего создания кондоминиумов в компактно расположенных жилых домах, имеющих общую инженерную, социальную и иную инфраструктуру с возможностью предоставления в кондоминиуме широкого комплекса не только жилищно-коммунальных, но и социально-бытовых услуг.

В должной мере москвичи не получают информацию о целях и задачах, решаемых ТСЖ, порядке их создания.

Отмечается несбалансированность действий органов городской администрации и районных Управ в рамках отведенных им компетенций по оказанию содействия в развитии рациональных форм управления жилищным фондом. Как показывают собеседования со специалистами районных Управ и префектур административных округов, они слабо ориентируются в методах работы с населением, не воспринимают преимущества самоуправленческих начал в управлении жилищным фондом, некомпетентно ведут разъяснительную и информационную работу, способную вызвать заинтересованность и инициативу жителей - собственников жилья в создании объединений.

В городе пока не создана четкая система учета и отслеживания процессов создания ТСЖ, формирования кондоминиумов, передачи их в управление товариществам.

Выявленные причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и создания ТСЖ, послужили основанием для определения приоритетных направлений данной Программы.

------------------------------

* Опрос проведен Центром содействия жилищной реформе и Национальным институтом социально-психологических исследований

II. Основные принципы и приоритетные направления совершенствования процесса формирования кондоминиумов и создания ТСЖ в г.Москве

Необходимость развития самоуправления населения в жилищной сфере потребовала разработки единой городской политики в содействии процессам формирования кондоминиумов, создания и деятельности товариществ собственников жилья.

В ее основе:

2.1. Повышение роли и ответственности территориальных органов городской администрации и районных Управ в формировании кондоминиумов, создании и обеспечении деятельности товариществ собственников жилья.

Должна быть обеспечена разработка и реализация специальных программ на уровне административных округов и районов.

Отраслевые органы городской администрации должны оказывать районным Управам и территориальным органам городской администрации помощь:

- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ, профессиональных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;

- в развертывании агитационной работы и информировании в средствах массовой информации населения о существующей нормативной базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.

2.2. Совершенствование организационной структуры взаимодействия районных Управ, отраслевых и территориальных органов городской администрации, товариществ собственников жилья и их объединений.

Предусматривается создание в префектурах и районных Управах специальных структур, организующих и осуществляющих деятельность по формированию кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ, консультативно-информационных центров, методических кабинетов по обмену опытом деятельности товариществ.

Координация действий участников Программы осуществляется на двух уровнях: Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы - Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере.

В состав Координационного совета включаются депутаты Московской городской Думы, руководители отраслевых и территориальных органов городской администрации, районных Управ, объединений домовладельцев.

В качестве рабочего органа Координационного совета, осуществляющего контроль хода реализации Программы, а также для решения практических задач, связанных с организацией управления кондоминиумами, оказанием экономического и юридического содействия товариществам собственников жилья, создания системы предоставления услуг в жилищной сфере, создается Центр содействия управлению кондоминиумами.

2.3. Установление в г. Москве нового порядка реализации Закона РФ "О товариществах собственников жилья", который предусматривает первоочередность формирования органами городской администрации земельно-имущественных комплексов в сложившейся жилой застройке города с последующим образованием ТСЖ и передачей комплекса ему в управление.

Решение о подготовке документов по жилым домам, в настоящее время находящимся в управлении муниципальных (государственных) жилищных организаций, с целью формирования на их базе кондоминиумов принимается префектами административных округов по представлению глав районных Управ, или по инициативе самих домовладельцев после принятия ими решения о способе управления кондоминиумом.

Префекты административных округов ежегодно утверждают перечень домов, в которых в частной собственности находится более 50% площади и имеются социальные и технико-экономические предпосылки для передачи кондоминиумов в управление домовладельцам.

В приоритетном порядке в перечень включаются дома, в которых домовладельцы зарегистрировали ТСЖ или начали процесс его создания, а также дома ЖК и ЖСК.

Данный перечень является основанием для оформления заявок на проведение работ по определению земельных участков и формированию технических паспортов кондоминиумов.

Порядок финансирования работ, связанных с подготовкой документов для формирования кондоминиумов, утверждается Правительством Москвы.

По объектам перспективной застройки, в которых помещения предназначены для продажи физическим и юридическим лицам, функции заявителя на подготовку этих документов возлагаются на заказчика (застройщика), осуществляющего строительство, или на уполномоченную им организацию.

2.4. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов и использование данных учетных сведений для регистрации прав домовладельцев на объекты, помещения, земельный участок в кондоминиуме.

Сведения о кондоминиуме, занесенные в специальный реестр БТИ, являются основанием возникновения учетного объекта - кондоминиума как единого комплекса в фиксированном составе, установленных границах земельного участка и с указанием функционального назначения помещений, строений, домов, входящих в состав этого комплекса.

Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных БТИ производит в установленном федеральными органами порядке запись в Едином государственном реестре прав, что здания, сооружения и земельный участок входят в состав конкретного кондоминиума.2.5. Создание благоприятных организационно-экономических условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья.

Программой предусматривается:

- совершенствование системы финансирования ТСЖ и оптимизация финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;

- расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепенным переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных дотаций;

- создание нормативов и методики расчета затрат на техническую эксплуатацию кондоминиумов;

- стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК путем предоставления широкого спектра льгот при использовании объектов общей долевой собственности и земельных участков;

- создание механизма накопления амортизационных отчислений с жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;

- проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной работы среди собственников жилья о нормативной стоимости технической эксплуатации жилых домов, о необходимости накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;

- передача ТСЖ в управление нежилых помещений для организации деятельности товариществ, а также льготная продажа нежилого фонда.

При наличии в кондоминиуме собственности г. Москвы уполномоченным представителем собственника в товариществе по жилым помещениям является Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы в лице сотрудников Управлений муниципального жилья административных округов, а по объектам нежилого фонда Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы в лице сотрудников его территориальных агентств.

Для получения и/или накопления товариществами финансовых средств на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов кондоминиума предусматривается:

- образование специального фонда, обеспечивающего гарантию займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кондоминиума;

- участие города и других собственников в финансировании работ пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.

Сокращение расходов на содержание домов, управляемых ТСЖ, обеспечивается внедрением в приоритетном порядке ресурсосберегающих проектов, предусматривающих:

- возможность контроля за фактическим потреблением ресурсов (установка приборов учета на дом, секцию, квартиру) с развитием базы для их обслуживания, ремонта и проверки:

- применение высокоэффективных технологий по обслуживанию дома (механизированная уборка, утилизация отходов и т.д.);

- централизацию бухгалтерских внутренних и внешних расчетов.

2.6. Развитие конкурентной среды и договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных и управленческих услуг, подготовка специалистов - управляющих домами.

Обеспечивается создание условий для деятельности профессиональных управляющих компаний, которым ТСЖ могут передавать функции (часть функций) по управлению кондоминиумами.

Наличие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда способствует повышению эффективности выполнения различных ремесленных работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг. В конечном счете, у управляющей организации появляется реальная возможность выбрать подрядчика для выполнения тех или иных работ с наилучшим соотношением цены и качества.

Внедрение системы договорных отношений создает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны - условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.

Для успешного становления профессионального управления недвижимостью предъявляются определенные требования и к уполномоченной городом службе заказчика, которая, будучи балансодержателем жилищного фонда г. Москвы, отвечает перед собственником и населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Ее предприятия должны:

- создаваться как хозяйствующие субъекты;

- выполнять работы по управлению жилищным фондом г. Москвы на основании договоров с районными Управами (или префектурами), а по управлению жилищным фондом, находящимся в другой форме собственности - на основании договоров с собственниками или уполномоченными ими представителями;

- иметь право на заключение договоров с другими хозяйствующими субъектами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги;

- финансироваться, исходя из стоимости жилищно-коммунальных услуг, и иметь стимулы к снижению их стоимости и повышению качества.

Наряду со становлением предприятий службы заказчика рынок услуг по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной, должен быть открыт для частного бизнеса.

2.7. Совершенствование политики формирования кондоминиумов и создания ТСЖ на базе объектов перспективной застройки.

Предусматривается создание нормативно-правовых актов, требующих при проектировании и строительстве создания служебных помещений для размещения управленческого и обслуживающего персонала будущего ТСЖ, хранения материалов и инвентаря для технического обслуживания и ремонта кондоминиумов. Стоимость строительства этих помещений необходимо включать в стоимость продаваемых жилых и нежилых помещений и присваивать им статус объектов общей долевой собственности.

2.8. Дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы.

Основной концепцией совершенствования нормативно-правовой базы в сфере ТСЖ является:

- поэтапная взаимная адаптация ТСЖ и существующей системы управления;

- корректировка и доведение нормативно-правовых и распорядительных актов до состояния, пригодного к практическому применению на территориях.

Предусматривается разработка Закона г.Москвы "О самоуправлении в жилищной сфере", документов по упорядочению земельных отношений, в том числе по определению земельных участков кондоминиумов и межеванию территорий микрорайонов (кварталов), а также использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах. Разработке подлежат примерные формы, удостоверяющие право домовладельцев на земельный участок или долю в праве, порядок расчета земельных платежей и принципы их взимания с различных категорий домовладельцев.

III. Функции районных Управ, территориальных и отраслевых органов городской администрации по реализации Программы

3.1. Районные Управы:

- разрабатывают и реализуют соответствующие районные программы;

- представляют префекту административного округа на утверждение перечни домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для формирования на их базе кондоминиумов;

- заключают с АПУ административного округа договоры на подготовку заключений по земельным участкам, к которым относятся дома, включенные в перечни;

- составляют общее описание кондоминиумов, представляют их на рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда и утверждение его префектом;

- оформляют заявки на подготовку технических паспортов кондоминиумов в территориальном органе БТИ;

- утверждают заявки на подготовку документов для оформления товариществами права аренды сверхнормативного земельного участка;

- организуют информационную, разъяснительную и агитационную работу среди собственников помещений о преимуществах существующих форм самоуправления, а также проведение общих собраний домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумом;

- оказывают содействие инициативным группам в регистрации и создании ТСЖ;

- предлагают домовладельцам уполномоченную городом службу заказчика, если решение о создании ТСЖ ими не принято;

- при необходимости помогают ТСЖ в подборе управляющего или управляющей организации любой организационно-правовой формы;

- передают технический паспорт кондоминиума товариществу собственников жилья или уполномоченной городом службе заказчика, заключившей с домовладельцами договор и получившей полномочия домовладельцев оформить их права на земельный участок.

3.2. Префекты административных округов:

- обеспечивают реализацию программы на территорию округа;

- разрабатывают и реализуют соответствующие окружные программы, обеспечивают их финансирование;

- по предложениям глав районных Управ утверждают перечень домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для передачи их в управление собственникам помещений;

- выпускают распоряжения о проведении районными Управами разъяснительной и организационной работы с населением в домах, включенных в утвержденный перечень, и подготовке технических паспортов кондоминиумов, формируемых на базе этих домов;

- утверждают общее описание кондоминиумов;

- координируют работу окружных служб, районных Управ и специального окружного подразделения по финансово-экономическому и юридическому содействию ТСЖ;

- формируют планы капитального ремонта жилой и нежилой площади, входящей в кондоминиумы.

3.3. Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере:

- формирует единую городскую политику по развитию самоуправления в жилищной сфере, рассматривает и утверждает способы ее реализации;

- координирует работу городских структур по развитию самоуправления в жилищной сфере, заслушивает ежеквартально отчеты префектов административных округов;

- контролирует ход реализации Программы, рассматривает возникающие вопросы и принимает необходимые решения;

- устраняет разногласия городских органов управления, возникающие при реализации Программы.

3.4. Центр содействия управлению кондоминиумами:

- является рабочим органом Координационного совета при Мэре Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере;

- участвует в формировании кондоминиумов и подготовке предложений по управлению ими на основании договоров с районными Управами или территориальными органами городской администрации, частными застройщиками;

- оказывает услуги инициативным гру