Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2008 г. N 19АП-3508/08

25 сентября 2008 г.

Дело N А14-5778-2006

г.Воронеж 240/30

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25.09.2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

Судей Федорова В.И.,

Андреещевой Н.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от ИП Берга О.В.: представитель не явился, надлежаще извещён;

от Администрации ГО г. Воронеж: представитель не явился, надлежаще извещён;

ГУГИ Воронежской области: представитель не явился, надлежаще извещён.

УФРС по Воронежской области: представитель не явился, надлежаще извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича, г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2008 года по делу N А14-5778-2006/240/30, (судья Батищева О.Ю.), по иску ИП Берга О.В. к муниципальному образованию "городской округ г. Воронеж" в лице Администрации ГО г. Воронеж, ГУГИ Воронежской области, при участии в качестве третьего лица УФРС по Воронежской области, о рассмотрении разногласий по договору аренды земельного участка N 5263-06-09/мз,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к муниципальному образованию "городской округ г. Воронеж" в лице Администрации ГО г. Воронеж, Главному управлению государственного имущества Воронежской области о рассмотрении разногласий по договору аренды земельного участка от 13.04.2006г. N 5263-06-09/мз.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Главного управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, Главного управления государственного имущества Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2008 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность, ИП Берг О.В. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.04.2008 года по делу N А14-16302/2007 224/6 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание лица, участвующие в деле явку полномочных представителей не обеспечили.

В суд от ГУГИ Воронежской области и УФРС по Воронежской области поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей, в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации /далее - АПК РФ/.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 21.02.2006г. в газете "Коммуна" N 26 было опубликовано информационное сообщение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, из текста которого следовало, что департамент принимает заявки на приобретение права на заключение договоров аренды земельного участка по адресу: г.Воронеж, ул. Мусихина, 10а с кадастровым номером 36:34:05 01 038:0002 площадью 990 кв.м. для строительства склада с гаражными боксами.

Согласно протоколу рассмотрения поданных заявок от 27.03.2006г. на приобретение права на заключение договоров аренды указанного участка была подана одна заявка от представителя ИП Берга О.В.

В соответствии с действующим законодательством комитетом по земельным отношениям 14.04.2006г. в адрес истца был направлен договор аренды земельного участка N 5263-06-09/мз от 13.04.2006г., который последним был подписан с протоколом разногласий от 20.04.2006г.

В связи с уклонением ответчика от рассмотрения разногласий, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Из представленных в материалы дела разногласий (с учетом их неоднократного уточнения) следует, что:

1. истец в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками в г.Воронеже, право собственности на которые не разграничено ГУГИ Воронежской области, просит заменить арендодателя по договору: администрацию городского округа город Воронеж на Главное управление государственного имущества Воронежской области;

2. истец просил заменить в преамбуле спорного договора слова "договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка" на слова: "информационного сообщения о наличии земельного участка для предоставления в аренду, опубликованного в газете "Коммуна" N 26 от 21.02.2006г. и п.п. 1,3 п.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ".

3. С учетом положений ст. 85 ЗК РФ истец просит исключить из договора п. 1.3. в целом. По мнению истца, закон требует указания в договорах аренды земельного участка только категории земель (целевого назначения), но не "целевого использования" и "функционального назначения". Следовательно, данное условие может быть включено в договор только по усмотрению сторон (п.4 ст. 421 ГК РФ).

4. Ссылаясь на то обстоятельство, что земельный участок не был показан истцу на местности в нарушение п.8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808, истец просит исключить из договора п. 1.4. По мнению истца, акт приема-передачи земельного участка не может быть частью договора аренды, поскольку необходимо различать заключение и исполнение договора, одним из элементов которого является передача арендатору земельного участка по акту.

5. Истец просил исключить из раздела 2 договора слова "произвести благоустройство с учетом смежных территорий", поскольку, по мнению последнего, пункт 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808 предусматривает возможность установления условий (обязанностей) только по использованию земельного участка. При этом под земельным участком понимается именно тот земельный участок, который выставляется на торги, но не смежные территории.

6. Истец просил заменить в разделе 2 договора слова "самостоятельно получить технические условия на подключение инженерных коммуникаций в эксплуатирующих организациях города" словами "арендодатель обязуется предоставить Арендатору технические условия на подключение к сетям инженерно- технического обеспечения, срок подключения объекта к этим сетям, срок действия технических условий и размер оплаты за подключение в течение трех недель со дня заключения настоящего договора".

Истец считает, что технические условия подключения должны быть определены продавцом до передачи земельного участка в аренду на торгах или без проведения торгов.

Согласно ч.3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления обязан представить также срок подключения объектов к сетям и срок действия технических условий. При этом предлагаемый трехнедельный срок обосновывается тем, что п.2 ст. 31 земельного кодекса РФ предлагает двухнедельный срок представления информации коммунальными организациями по запросу органов местного самоуправления.

7. Истец просил также изложить п.3.1. договора в следующей редакции: "срок окончания действия договора - 13.04.2011г. В случае заключения договора позже указанной в нем даты заключения договора - 13.04.2006г. срок окончания действия договора продляется на число дней продления срока заключения договора".

8. Кроме того, истец просил исключить из договора следующие пункты: 3.3., 3.6., 4.1.,исключить из п.5.1. слова "разрешенным использованием и", а также исключить п.п. 5.2.,6.2., 10.1.

Исключая отдельные пункты договора истец ссылался на то, что стороны обязаны включать в договор только те положения, которые должны быть приведены в договоре согласно требованиям закона.

Исследовав предложенный проект договора, протокол разногласий и обоснование позиций сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции нашел выводы Арбитражного суда Воронежской области об удовлетворении заявленных требований в части правомерными, в частности требований: о замене арендодателя по договору N 5263-06-09/мз от 13.04.2006г. - администрации городского округа город Воронеж на Главное управление государственного имущества Воронежской области; о замене в преамбуле договора N 5263-06-09/мз от 13.04.2006г. слов "договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка" на слова: "информационного сообщения о наличии земельного участка для предоставления в аренду, опубликованного в газете "Коммуна" N 26 от 21.02.2006г.; об изложении п. 3.1. договора N 5263-06-09/мз от 13.04.2006г. в следующей редакции "настоящий договор заключается до 31.03.2011г."; об исключении из п.3.7. договора N 5263-06-09/мз от 13.04.2006г. слов "за период с 31.03.2006г. до 13.04.2006г. Общая сумма платежа по данному пункту составляет 1051 руб. 81 коп. Одна тысяча пятьдесят один руб. 81 коп." ; об исключении из договора N 5263-06-09/мз от 13.04.2006г. п.п. 6.2, 10.1.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрен законом и регламентирован статьей 30 Земельного кодекса РФ. Сформированный земельный участок может быть передан без предварительного согласования в собственность на основании договора купли-продажи исключительно после проведения торгов, либо предоставлен в аренду с условием предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи участков, если имеется только одна заявка.

В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа права на заключение договора аренды земельного участка осуществляется только на торгах (конкурсе, аукционе). Право на заключение договора аренды, как имущественное право, может быть куплено на торгах одним из нескольких претендентов, единственному заявителю право не передается, с ним заключается договор аренды.

В соответствии с положениями ст. 420 ГК РФ под договором понимают согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление, изменение или прекращение правоотношений.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

В силу ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В отсутствии протокола о результатах торгов, подача заявки на участие является акцептом условий аренды.

С учетом изложенного, заключение договора на торгах, как правовые последствия наличия единственной заявки на участие в торгах исключают возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий договора. Приведенная позиция нашла отражение в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2008г. N 7529/08.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, земельный участок, являющийся предметом договора, был сформирован и выставлен на торги с определенным разрешенным использованием, о чем в соответствии с подпунктом "в" пункта 8 части Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808, было сообщено в информационном сообщении, опубликованном в газете в газете "Коммуна" N 26 от 21.02.2006г.

Следовательно, истец, приобрел право на заключение договора аренды земельного участка на предложенных для всех условиях.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом, рассматривая разногласия, суд не может руководствоваться волеизъявлением одной из сторон, тем более, что изменением условия аренды, нарушаются права иных лиц, ознакомившихся с извещением о торгах на иных условиях.

Согласно пункту 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

В силу пунктов 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации Градостроительные регламенты обязательны для использования всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Из анализа указанных норм права усматривается, что условия договора аренды земельного участка могут содержать сведения о его "целевом использовании" и "функциональном назначении" (подразумевая под ним разрешенное использование).

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

С учетом указанных норм права и положений ст. ст. 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса РФ указание в договоре аренды кадастрового номера участка, его целевого использования, являются допустимыми с точки зрения индивидуализации объекта аренды и его целевого назначения.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на нормы ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как свобода выбирать разрешенный вид использования предоставляется обладателю прав на участок или объект капитального строительства, а не лицу, претендующему осваивать участок, вид которого определен заранее.

Кроме того, спорный земельный участок, был сформирован и выставлен на торги с определенным целевым назначением и разрешенным использованием - под автостоянку с комплексом автосервиса, о чем в соответствии пунктом 8 части Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808, было сообщено в информационном сообщении.

На сегодняшний день в городском округе город Воронеж отсутствуют правила землепользования и застройки, в этой связи ссылки заявителя жалобы о возможных изменениях с принятием таких правил не могут быть приняты судом во внимание, поскольку арбитражный суд при вынесении судебных актов не может руководствоваться предполагаемыми в будущем изменениями действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что особые условия договора аренды об обязании арендатора произвести благоустройство с учетом смежных территорий в соответствии с проектом, а также положений о том, что победитель торгов должен самостоятельно получить технические условия на подключение инженерных коммуникаций в эксплуатирующих организациях города не противоречат действующему законодательству. Суд области справедливо счел данные условия приемлемыми, в отношении предложенного в аферте условия, исходя из принципа свободы договора, установленного п.1 ст. 421 ГК РФ и п.3 ст. 308 ГК РФ.

Судебная коллегия нашла возможным согласится и с выводами суда первой инстанции о сохранении условий п.1.4 договора. Истец предлагал исключить из п. 1.4. договора в соответствии с которым с которым" участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности и принят арендатором во владение и пользование согласно акту приема-передачи арендованного земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора".

Содержание данного условия не противоречит действующему законодательству. При наличии каких-либо препятствий со стороны ответчика к осмотру и принятию земельного участка, истец вправе обжаловать его действия в самостоятельном порядке. Кроме того, требование об исключении п. 1.4 договора фактически сводится к изменению предусмотренной законом процедуры передачи земельного участка в аренду.

Учитывая, что в соответствии с п. 3.6. договора аренды, предусматривающего начисление пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки внесения арендной платы, руководствуясь принципами разумности и справедливости гражданского права, суд первой инстанции обоснованно счел требования истца в этой части не подлежащими удовлетворению.

Исходя из приведенного, не подлежат удовлетворению и требования о новой редакции п. 5.1, а также об исключении п.п. 3.3, 3.6, 4.1., 5.2.

Вместе с тем, поскольку Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006г. N 514 ГУГИ Воронежской области определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Воронежской области, а также положений п.п.1,3 п.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда области об удовлетворении требований истца о замене арендодателя по договору N5263-06-09/мз от 13.04.2006г. - администрацию городского округа город Воронеж на Главное управление государственного имущества Воронежской области правомерными; замена в преамбуле договора N5263-06-09/мз от 13.04.2006г. слов "договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка" на слова: "информационного сообщения о наличии земельного участка для предоставления в аренду, опубликованного в газете "Коммуна" N26 от 21.02.2006г. и соответствует диспозиции п. 3 п.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ" и правоотношениям сторон.

Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков установлено, что договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола (п. 26). Суд апелляционной инстанции не усматривает противоречий условиям торгов вывод суда первой инстанции о возможности установления срока аренды "до 31.03.2011г.".

Исковые требования о рассмотрении разногласий не подлежат имущественной оценке. Распределение судом первой инстанции расходов по уплате госпошлины определяется соответствующим требованиям ст. 110 АПК РФ в части пропорциональности удовлетворенных требований.

Проверив обоснованность доводов истца в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, судебная коллегия пришла к выводу, что при принятии решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Расходы за рассмотрение дела в апелляционной инстанции в виде госпошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.06.2008 года по делу N А14-5778-2006 240/30 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.М. Мокроусова

Судьи

В.И. Федоров Н.Л. Андреещева