Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2008 г. N 19АП-4402/07

14 февраля 2008 г.

Дело N А14-4008/2007-

/53/10

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 7.02.08 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14.02.08 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергуткиной В.А.

судей: Михайловой Т.Л.

Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания Астаповым С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу УФРС по Воронежской области, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 6.08.07 г. по делу N А14-4008/2007/53/10 по заявлению ООО "Подгорное", ЗАО "Подгорное" к УФРС по Воронежской области о признании незаконными действий по отказу в регистрации перехода права собственности на здание.

при участии:

От ООО "Подгорное": Мамонтов А.В. адвокат по доверенности б/н от 14.01.2008 г., Акулов Ю.А., представитель по доверенности N 1 от 27.08.2007 г.,

От УФРС по Воронежской области: Денисова Е.В. главный специалист - эксперт по доверенности N 05-д от 9.01.2008 г.,

От ЗАО "Подгорное" :не явились, надлежащим образом уведомлены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Подгорное" (далее - ООО "Подгорное") и закрытое акционерное общество "Подгорное" (далее- ЗАО "Подгорное") обратились в арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - регистрирующий орган) по отказу в регистрации перехода права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Воронеж, с. Подгорное, ул.Дачный поселок, д. 3/1, литер Б,Б1, площадью 185,6 кв.м. в соответствии с договором N 2-н от 23.11.2006 г. и обязании зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Подгорное" на вышеуказанный объект недвижимости ( с учетом принятых судом уточнений) .

Решением от 06.08.2007 Арбитражного суда Воронежской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, регистрирующий орган обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Производство по апелляционной жалобе приостанавливалось до вступления в законную силу решения арбитражного суда Воронежской области по делу А14-6645/2007/268/13. Определением от 22.01.2008 г. производство возобновлено с 7.02.2008 г.

В судебном заседании представитель ООО "Подгорное" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

ЗАО "Подгорное" возражений на доводы жалобы не представило, представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судебное заседание проводилось в порядке ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие ЗАО "Подгорное", надлежащим образом уведомленного.

Исследовав материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, заслушав мнение представителей заявителя, ответчика, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как видно из материалов дела, Закрытое акционерное общество "Подгорное" имеет в собственности здание (правление колхоза) под литерами Б,Б1 площадью 185,6 кв.м, расположенное по адресу г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Дачный поселок ,д.3/1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации N 36-36-01/226/2006-174.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 27.05.2004 г. по делу N А14-4108-03/16/20б ЗАО "Подгорное" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

23.11.2006 г. между ЗАО "Подгорное" и ООО "Подгорное" заключен договор N 2-н купли-продажи указанного имущества, который сторонами фактически исполнен.

С целью регистрации перехода права собственности на спорное имущество 19.03.2007 г. ЗАО "Подгорное" и ООО "Подгорное" обратились в УФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации.

Уведомлением от 25.04.2007 г. N 01/40/2007/232 государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату по договору, документов, позволяющих определить количество кредиторов и принадлежащих им голосов, отсутствием доказательств проведения торгов, неуведомлением владельцев смежных земельных участков о продаже имущества, необходимостью подтверждения полномочий Комитета кредиторов.

Сообщением от 24.05.2007 г. N 01/40/2007-232 УФРС по Воронежской области отказало заявителям в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. В качестве оснований отказа в госрегистрации УФРС указало на непредставление документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов , а соответственно, полномочий конкурсного управляющего на совершение сделки в соответствии со ст.ст.17,18 ФЗ N 127 "О несостоятельности(банкротстве)", а также на ничтожность сделки в силу несоответствия ее е требования Закона о банкротстве.

Не согласившись с действиями УФРС по Воронежской области, заявитель обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о том, что обстоятельства, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, противоречат фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству и создают препятствия заявителям в осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционная инстанция находит выводы суда области правильными.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

В соответствии с пунктом 1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 ст.17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В качестве правового основания регистрации права собственности заявителями в регистрирующий орган были предоставлены: договор купли-продажи недвижимого имущества, акт приема-передачи объекта, протоколы заседания комитета кредиторов ЗАО "Подгорное", протокол собрания участников ООО "Подгорное", свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ, другие документы.

Кроме того, во исполнение уведомления регистрирующего органа о приостановлении регистрации, ЗАО "Подгорное" представлены дополнительные документы: доказательства получения оплаты по договору, копия справки о нахождении в черте г.Воронежа предприятий, владеющих смежным земельным участком и имеющих статус сельхозпроизводителя, реестр кредиторов, протокол собрания конкурсных кредиторов об избрании комитета кредиторов, положение о порядке реализации имущества ЗАО "Подгорное" с протоколом о его утверждении.

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав в силу положений ст.20 названного закона , в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Учитывая положения указанной нормы права , исследовав представленные в деле доказательства, арбитражный суд области обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.

Правильно истолкованы и применены судом и положения статей 177, 179 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Так, статьей 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определены общие положения продажи имущества должника.

Должник - ЗАО "Подгорное" является сельскохозяйственной организацией.

Порядок рассмотрения дел о банкротстве сельскохозяйственных организаций регулируется специальными нормами права, содержащимися в пар. 3 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. ст. 177 - 179) как банкротство сельскохозяйственных организаций.

В статье 179 указанного Закона, устанавливающей особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций, указано, что при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.

Однако пункт 2 данной статьи предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, обладающим преимущественным правом, приобрести это имущество и имущественные права.

По истечении месяца при отсутствии ответа либо отрицательном ответе управляющий реализует имущество в общем порядке.

Таким образом, при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания Закона выполнить требования, установленные в ст. 179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п. 2 названной нормы, применению подлежит ст. 139 Закона.

В данном случае конкурсным управляющим требования указанных норм права были соблюдены.

В частности, суд первой инстанции правильно указал на то, что торги по продаже имущества проводятся только при отсутствии возможности реализовать преимущественное право лица, занимающегося производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющего земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Согласно положений, изложенных в п.3 ст.177 закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО "Подгорное". Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО "Подгорное" зарегистрировано в с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа. Согласно сообщения Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа сельхозпроизводителем , владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО "Подгорное" и расположенными на территории с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа является ООО "Подгорное".Сведений о других сельхозпроизводителях, имеющих смежные земельные участки в данной местности (с.Подгорное г.Воронеж) в материалах дела не имеется.

Поскольку Законом не конкретизировано понятие "данная местность", апелляционная инстанция находит , что в рассматриваемом случае данное понятие относится к конкретному месту расположения(нахождения) должника и его имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что конкурсным управляющим ЗАО "Подгорное" требования , установленные законом, были соблюдены, а именно: получена информация о сельскохозяйственных предприятиях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО "Подгорное", направлено предложение о приобретении имущества ЗАО, согласно поступившей заявке о приобретении здания аккумуляторного цеха заключен договор купли-продажи с ООО "Подгорное".

16.08.2006 г. на заседании комитета кредиторов ЗАО "Подгорное" было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника , которое предусматривает реализацию имущества должника в соответствии с нормами ст.ст.177,179 Федерального Закона "О несостоятельности ( банкротстве)" и определяет полномочия конкурсного управляющего по реализации имущества.

Доводы о наличии противоречий между представленными справками Территориального отдела N 10 Управления Роснедвижимости по Воронежской области и Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района, а также вывод регистрирующего органа о ничтожности сделки купли-продажи имущества обоснованно отклонены судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Все документы, подтверждающие вышеизложенное и право собственности заявителя на спорный объект недвижимости были представлены ГУ ФРС по Воронежской области.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что представленные в регистрационную службу документы являются достаточными для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости и соответствуют по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Убедительных доказательств, подтверждающих обратное, ГУ ФРС по Воронежской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представило.

В соответствии с частью первой статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы.

При этом действия государственных органов могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя.

Установив, что действия УФРС по Воронежской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ЗАО "Подгорное" к ООО "Подгорное" противоречат требованиям закона и нарушают права заявителей , суд правомерно признал данные действия незаконными и обязал ГУ ФРС по Воронежской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ЗАО "Подгорное" к ООО "Подгорное" на здание (правление колхоза), расположенное по адресу г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Дачный поселок, д.3/1 лит.Б,Б1 площадью 185,6 кв.м.

С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам участвующих в деле лиц дана надлежащая оценка, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.

При этом апелляционный суд учитывает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе фактически повторяют доводы, приведенные при рассмотрении дела судом первой инстанции, которые нашли свою правовую оценку в обжалуемом судебном акте, которая является правильной.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на УФРС по Воронежской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Воронежской области от 6.08.2007 г., принятое по делу N А14-4008/2007/53/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий судья

В.А. Сергуткина

Судьи

Н.Д.Миронцева Т.Л.Михайлова