Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2009 г. N 16АП-412/09

г. Ессентуки

А63-14584/2008-С1-19

16АП-412/09 (1)

Резолютивная часть постановления оглашена 06 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б.,

судей: Фриева А.Л., Цигельникова И.А.

при ведении протокола с/з помощником судьи Тарасенко А.Н.

С участием в заседании представителей:

от истца:

Хпчатурян В.Д. - представитель по доверенности (копия в деле)

от ответчиков:

Администрация:

ООО "Мир развлечений":

Пшеничникова О.В. - представитель по доверенности (копия в деле)

Герцева Н.Д. - представитель по доверенности (копия в деле)

от третьих лиц:

Управление имущественных отношений:

Городская Дума:

Степанова И.В. - представитель по доверенности (копия в деле);

Шамилева И.А. - представитель по доверенности (копия в деле)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торговая фирма "Яна"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30 января 2009 года

по делу N А63-14584/08-С1-19 под председательством судьи Тузовой Р.Р.

по иску ООО "Торговая фирма "Яна"

к Администрации города Минеральные Воды;

ООО "Мир развлечений"

3-и лица:

Управление имущественных отношений администрации города Минеральные воды; Минераловодская городская дума

о признании недействительным договора купли- продажи и применении последствий недействительности (ничтожной сделки),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Яна" (далее - Торговая фирма, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ставропольского края к Администрации города Минеральные Воды (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственность "Мир развлечений" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи N 505 от 25.09.2007, заключенного между Администрацией и обществом и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности общества на объекты недвижимого имущества (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление имущественных отношений и Минераловодская городская Дума.

Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьях 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы тем, что зарегистрированное право собственности Общества нарушает права истца по использованию земельного участка, отведенного Торговой фирме под реконструкцию.

Решением суда от 30.01.2009 в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что истец не имеет надлежащего статуса и не доказал, что оспариваемая сделка нарушает его права, как землепользователя.

Не согласившись с решением суда, Торговая фирма обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы ссылается на неприменение судом подлежащих применению норм материального права, неправильное толкование статьи 35 ЗК РФ, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что договор купли-продажи N 505 является ничтожной сделкой, в связи с тем, что отчуждение недвижимости произведено без отчуждения расположенного под ним земельного участка, что нарушает положения статьи 35 ЗК РФ.

В судебном заседании представитель Торговой фирмы поддержал жалобу по основаниям, изложенным в ней. Представители Администрации и Минераловодской городской Думы в отзывах на апелляционную жалобу излагают позиции, аналогичные позиции подателя жалобы.

Представитель общества возражал об удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить жалобу без удовлетворения, а решение Арбитражного суда Ставропольского края - без изменения.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установленном судом, 25.09.2007 по результатам аукциона между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 505, по условиям которого Общество приобрело в собственность недвижимое имущество: кинотеатр с котельной, литер А-А1, общей площадью 661,00 кв.м., расположенное по адресу: г. Минеральные Воды, пр.22 Партсъезда,72.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.02.2008 сделана запись N 26-26-24/002/2008-195 и выдано свидетельство 26-АЕ 264924.

Торговая фирма обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что упомянутый договор является недействительным.

В статье 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Вместе с тем Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи не нарушает законных прав и интересов Торговой фирмы. Судебная коллегия находит указанный вывод соответствующим фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Истец обосновывает свою заинтересованность на иск тем, что он, являясь собственником объекта недвижимости, вправе претендовать на земельный участок, расположенный под объектом и необходимым для его использования. Продажа Обществу здания кинотеатра с котельной без земельного участка вносит неопределенность в части размера участка, на которые вправе претендовать собственники в силу статьи 36 ЗК РФ.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Торговая фирма "Яна" является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Минеральные Воды, пр. 22 Партсъезда,72. Право собственности Торговой фирмы зарегистрировано 02.11.2006, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись N 26-26-24/017/2006-188.

20 октября 2006 и 04 апреля 2007 года Торговая фирма обратилась к Администрации о разрешении реконструкции указанного незавершенного строительства и выделении земельного участка площадью 2560,03 кв.м. под указанную реконструкцию.

25 июня 2008 года между Торговой фирмой и Администрацией заключен договор аренды N 371/7 земельного участка, площадью 2559 кв.м. с кадастровым номером 26:24:04 04 49:134, расположенного по адресу: г. Минеральные Воды, в 27 метрах на северо-восток от нежилого здания по пр. 22 Партсъезда, 72, для целей реконструкции нежилого здания под кафе-пиццерию с пристройкой гостинично-оздоровительного комплекса.

Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из буквального прочтения пункта 2 стастьи 36 ЗК РФ следует, что право на приватизации земельного участка принадлежит лишь собственникам зданий, строений и сооружений. Тогда как в силу статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства не относятся к категории зданий, строений либо сооружений, поскольку выделено законодателем в отдельный вид недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Данным нормам Градостроительного кодекса корреспондируют положения Земельного кодекса, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что Торговая фирма не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, поскольку объект, принадлежащий истцу, не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства.

Следовательно, довод Торговой фирмы о нарушении оспариваемым договором ее прав на приватизацию земельного участка является необоснованным.

Довод подателя жалобы о том, что общество, как собственник приобретенного объекта недвижимости вправе реализовать свое исключительное право на приватизацию земельного участка мерою 4665 кв.м., в результате, земельный участок Торговой фирмы теряет выход к землям общего пользования, не свидетельствует о заинтересованности истца на оспаривание сделки купли- продажи. В силу статьи 36 ЗК РФ собственник здания имеет исключительное право на приватизацию земельного участка расположенного под зданием и необходимого для его использования. В материалах дела отсутствуют доказательства, что Администрация намерена предоставить Обществу в собственность земельный участок площадью 4665 кв.м. Напротив, из переписки ответчиков следует, что Администрация предлагает обществу сформировать земельный участок в размерах, необходимых для его использования. В случае же нарушения приватизацией земельного участка законных прав и интересов смежного пользователя - Торговой фирмы, последняя вправе оспорить данную сделку в суде.

Таким образом, Торговая фирма не является участником оспариваемой сделки купли-продажи и не обосновала, каким образом оспариваемой сделкой нарушены ее права и законные интересы. Данное обстоятельство повлекло обоснованный отказ в удовлетворении выдвинутых требований.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ставропольского края.

Госпошлина по апелляционной жалобе, в порядке статьи 110 АПК РФ, относится на ее подателя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.01.2009 по делу N А63-14584/08-С1-19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий:

Ю.Б. Луговая

Судьи

А.Л. Фриев И.А. Цигельников