Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2009 г. N 19АП-187/09

13 марта 2009 г.

N А14-8026-2007/279-30

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2009 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Безбородова Е.А.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,

при участии:

от ООО "ГЛОБАЛ": Литвинов И.В., представитель, доверенность б/н от 28.01.2009 года;

от индивидуального предпринимателя Мысковой Л.Н.: Канунникова Л.Н., представитель, доверенность б/н от 03.07.2006г.;

от УФРС по Воронежской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мысковой Ларисы Николаевны, г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2008 года по делу N А14-8026-2007/279-30 (судья Кривотулова Т.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "ГЛОБАЛ" к индивидуальному предпринимателю Мысковой Ларисе Николаевне, при участии в качестве третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, о расторжении договора и обязании возвратить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Глобал" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения N 5-736-04 от 09.08.2004 год, возложении на индивидуального предпринимателя Мыскову Ларису Николаевну обязанности возвратить ООО "ГЛОБАЛ" нежилое встроенно-пристроенное помещение I в литере А, общей площадью 319,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-19, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 9.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил основание иска и просил расторгнуть договор нежилого помещения N 5-736-04 от 09.08.2004 года, выселить ответчика из нежилого встроено-пристроенного помещения I в литере А, общей площадью 319,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-19, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 9.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2008 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя Мысковой Л.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель ООО "ГЛОБАЛ" с доводами апелляционной жалобе не согласился и, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

УФРС по Воронежской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов жалобы и возражений на нее, заслушав представителей истца и ответчика, апелляционная инстанция не нашла оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 09.08.2004 года между администрацией города Воронеж (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мысковой Ларисой Николаевной (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 5-736-4 на нежилое встроено-пристроенное помещение I в литера А, общей площадью 300,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 9.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

25.07.2006 года, на аукционе, проведенном администрацией городского округа город Воронеж, ООО "ГЛОБАЛ" приобрело лот N 11, нежилое встроено-пристроенное помещение I в литера А, общей площадью 300,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 9.

По итогам аукциона администрация городского округа город Воронеж и ООО "ГЛОБАЛ" заключили договор купли-продажи нежилого помещения от 01.08.2006 года N А-15-06.

15.08.2006 года стороны подписали акт приема-передачи помещения. В связи с обнаруженной перепланировкой помещения между администрацией городского округа город Воронеж и ООО "ГЛОБАЛ" было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи N А-15-06 от 01.08.2006 года и подписан акт приема-передачи от 20.10.2006 года, исходя из фактического состояния помещения.

09.02.2007 года УФРС по Воронежской области было зарегистрировано право собственности ООО "ГЛОБАЛ" на помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.02.2007 года серия 36 АВ N 670208 от 09.02.2007 года.

В обоснование иска истец указал, что ответчик самовольно произвел перепланировку арендуемого помещения, использует его не по назначению (под торговлю непродовольственными товарами) и не производит капитального и текущего ремонта арендуемых помещений.

Письмом N 247 от 27.06.2007 года истец уведомил ответчика о необходимости устранения допущенных нарушений в срок до 24.07.2007 года, при не устранении нарушений истец предполагал обратиться в суд с иском о выселении и расторжении договора аренды.

Письмом N 588 от 01.08.2007 года истец направил ответчику соглашение от 01.08.2007 года о расторжении договора с 15.08.2007 года и освобождении арендуемого помещения.

10.08.2007 года истцом составлен акт, в котором отражено, что нарушение условий договора продолжается, ответчик участия в составлении акта не принял, акт не подписал.

Повторно 10.08.2007 года и 22.10.2008 года проведена проверка соблюдения арендатором условий договора аренды, по результатам которой было выявлено, что нарушения ответчиком не устранены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодателем сдается в аренду помещение в г. Воронеже, в доме N 9 по ул. О.Дундича площадью 300, 8 кв.м. для использования под продовольственный магазин.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось ответчиком, что часть помещения используется под торговлю непродовольственными товарами.

Пунктами 2.6, 2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт в арендованном помещении.

О нарушении данного обязательства свидетельствует заключение от 22.06.2007 года N 05_06_07 ООО "ЭРТех", согласно которому техническое состояние помещений магазина строения лит. А, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, д. 9 не соответствует требованиям СНиП, ВСП и требует проведения текущего ремонта, кровля пристроенных помещений магазина требует капитального ремонта.

Пунктами 2.6., 2.7. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт арендуемых нежилых помещений, а также капитальный ремонт этих помещений, связанных с деятельностью арендатора; производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого помещения, если иное не предусмотрено договором между арендатором и балансодержателем.

Поскольку срок проведения капитального ремонта договором аренды не установлен, в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Исследовав заключение экспертной организации, суд первой инстанции сделал вывод о том, что капитальный ремонт, в проведении которого возникла необходимость, арендатором не произведен, что является нарушением условий договора аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случаи досрочного расторжения договора аренды. Часть 2 статьи 615 ГК РФ предусматривает возможность установления в договоре других оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии со статьей 450 кодекса.

Право требовать досрочного расторжения у арендодателя возникает только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В материалы дела истцом были представлены копии направленных ответчику писем и почтовые квитанции, подтверждающие их направление: N 12914, 12915 от 02.08.2007г.

О последствиях невыполнения претензии от 27.07.2007г. в виде расторжения договора было указано в тексте претензии, получение которой ИП Мыскова Л.Н. не отрицала и направляла на нее ответ. Соглашение о расторжении договора было направлено по тем же адресам.

С учетом приведенного, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции, что истцом был соблюден досудебный порядок расторжения договора в смысле статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.2 договора аренды предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора:

5.2.1 - при использовании помещения (в целом или его части) не в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды;

5.2.7 - если арендатор не производит капитальный ремонт в тех случаях, если по договору капитальный ремонт лежит на обязанности арендатора;

5.2.9 - в случае невыполнения любого из условий настоящего договора, оговоренных в пунктах 2.4, 2.5.

Материалы дела свидетельствуют о том, что указанные условия договора ответчиком были нарушены, об устранении их ответчик был уведомлен (письма N 247 от 27.06.2007 года, N 588 от 01.08.2007 года).

На основании изложенного, требования истца о расторжении договора аренды N 5-736-04 от 09.08.2004 года и о выселении ответчика из занимаемого нежилого встроено-пристроенного помещения заявлены обоснованно и подлежали удовлетворению.

Таким образом, принимая во внимание, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2008 года по делу N А14-8026-2007/279-30 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

Е.А. Безбородов А.И. Поротиков