Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2008 г. N 19АП-4354/07

11 апреля 2008 г.

Дело N А14-4283-2007/134/11

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.

судей Скрынникова В.А.

Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Башкатовой Л.О.,

при участии:

от ООО "Подгорное" - не явились, надлежаще извещены;

от ЗАО "Подгорное" - не явились, надлежаще извещены;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области - не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.08.2007 по делу N А14-4283-2007/134/11 (судья Протасов С.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Подгорное" и закрытого акционерного общества "Подгорное" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области о признании недействительными действий по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания в соответствии с договором N 16-н от 17.04.2007 и обязании провести указанную государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Подгорное" и закрытое акционерное общество "Подгорное" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания (гаража) литер В, площадью 819,7 кв.м., номер на поэтажном плане I:1; II:1; III:1; IV:1-7; V:1,2; VI:1, расположенного по адресу: г.Воронеж, село Подгорное, ул.Дачный поселок, д.3/1, в соответствии с договором N 16-н от 17.04.2007 и обязании провести указанную государственную регистрацию перехода права собственности на ООО "Подгорное" (уточненные требования).

Решением от 01.08.2007 суд удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с указанным решением, регистрирующий орган обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением от 08.10.2007 производство по апелляционной жалобе приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-6771-2007/270/13. Определением от 14.03.2008 производство возобновлено с 10.04.2008.

В судебное заседание участвующие в деле лица не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проводилось в порядке ст.156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как видно из материалов дела, 19.03.2007 между ЗАО "Подгорное" и ООО "Подгорное" заключен договор N 16н купли-продажи части здания (гаража) литер В, площадью 819,7 кв.м., номер на поэтажном плане I:1; II:1; III:1; IV:1-7; V:1,2; VI:1, расположенного по адресу: г.Воронеж, село Подгорное, ул.Дачный поселок, д.3/1, который сторонами фактически исполнен.

С целью регистрации перехода права собственности на спорное имущество 17.04.2007 ЗАО "Подгорное" и ООО "Подгорное" обратились в УФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации.

Сообщением от 25.06.2007 N 01/115/2007-41 УФРС по Воронежской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. В качестве оснований отказа в госрегистрации УФРС указало на непредставление документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов, а соответственно, полномочий конкурсного управляющего на совершение сделки в соответствии со ст.ст.17,18 ФЗ N 127 "О несостоятельности (банкротстве)", а также на ничтожность сделки в силу несоответствия ее требованиям Закона о банкротстве.

Посчитав действия по отказ в государственной регистрации не соответствующим закону и нарушающим их права и законные интересы, ООО "Подгорное" и ЗАО "Подгорное" обратились в арбитражный суд за защитой.

Признавая незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания (гаража) литер В, площадью 819,7 кв.м., номер на поэтажном плане I:1; II:1; III:1; IV:1-7; V:1,2; VI:1, расположенного по адресу: г.Воронеж, село Подгорное, ул.Дачный поселок, д.3/1, арбитражный суд исходил из того, что необходимые для регистрации документы заявителями были представлены, соответственно данный отказ противоречит действующему законодательству и затрагивает права и законные интересы заявителей.

Апелляционная инстанция находит выводы суда обоснованными и правомерными.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

В соответствии с п.1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст.17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав в силу положений ст.20 названного закона , в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Судом установлено и из представленных материалов дела следует, что в качестве правового основания регистрации права собственности заявителями в регистрирующий орган были предоставлены: договор купли-продажи недвижимого имущества, акт приема-передачи объекта, протоколы заседания комитета кредиторов ЗАО "Подгорное", протокол собрания участников ООО "Подгорное", свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ, другие документы, то есть, с учетом положений изложенных выше норм, все необходимые для регистрации объекта недвижимости документов.

Правильно истолкованы и применены судом и положения статей 177, 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Так, статьей 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определены общие положения продажи имущества должника.

Должник - ЗАО "Подгорное" является сельскохозяйственной организацией.

Порядок рассмотрения дел о банкротстве сельскохозяйственных организаций регулируется специальными нормами права, содержащимися в пар.3 гл.9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ст.ст.177 - 179) как банкротство сельскохозяйственных организаций.

В статье 179 указанного Закона, устанавливающей особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций, указано, что при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.

Однако пункт 2 данной статьи предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, обладающим преимущественным правом, приобрести это имущество и имущественные права.

По истечении месяца при отсутствии ответа либо отрицательном ответе управляющий реализует имущество в общем порядке.

Таким образом, при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания Закона выполнить требования, установленные в ст.179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п.2 названной нормы, применению подлежит ст.139 Закона.

В данном случае конкурсным управляющим требования указанных норм права были соблюдены.

В частности, суд первой инстанции правильно указал на то, что торги по продаже имущества проводятся только при отсутствии возможности реализовать преимущественное право лица, занимающегося производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющего земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Согласно положений, изложенных в п.3 ст.177 Закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО "Подгорное". Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО "Подгорное" зарегистрировано в с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа. Согласно сообщения Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа сельхозпроизводителем , владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО "Подгорное" и расположенными на территории с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа является ООО "Подгорное".Сведений о других сельхозпроизводителях, имеющих смежные земельные участки в данной местности (с.Подгорное г.Воронеж) в материалах дела не имеется.

Поскольку Законом не конкретизировано понятие "данная местность", апелляционная инстанция находит, что в рассматриваемом случае данное понятие относится к конкретному месту расположения (нахождения) должника и его имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что конкурсным управляющим ЗАО "Подгорное" требования, установленные законом, были соблюдены, а именно: получена информация о сельскохозяйственных предприятиях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО "Подгорное", направлено предложение о приобретении имущества ЗАО, согласно поступившей заявке о приобретении части здания (гаража) заключен договор купли-продажи с ООО "Подгорное".

16.08.2006 на заседании комитета кредиторов ЗАО "Подгорное" было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, которое предусматривает реализацию имущества должника в соответствии с нормами ст.ст.177,179 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" и определяет полномочия конкурсного управляющего по реализации имущества.

Доводы о наличии противоречий между представленными справками Территориального отдела N 10 Управления Роснедвижимости по Воронежской области и Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района, а также вывод регистрирующего органа о ничтожности сделки купли-продажи имущества обоснованно отклонены судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Все документы, подтверждающие вышеизложенное и право собственности заявителя на спорный объект недвижимости были представлены ГУ ФРС по Воронежской области.

Таким образом, представленные в регистрационную службу документы являются достаточными для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости и соответствуют по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Убедительных доказательств, подтверждающих обратное, ГУ ФРС по Воронежской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представило.

В соответствии с частью первой статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы.

При этом действия государственных органов могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя.

Установив, что отказ УФРС по Воронежской области в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ЗАО "Подгорное" к ООО "Подгорное" противоречит требованиям закона и нарушает права заявителей, суд правомерно признал данный отказ незаконным и обязал ГУ ФРС по Воронежской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ЗАО "Подгорное" к ООО "Подгорное" на часть здание (гаража), расположенного по адресу: г.Воронеж, село Подгорное, ул.Дачный поселок, д.3/1.

С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам участвующих в деле лиц дана надлежащая оценка, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.

При этом апелляционный суд учитывает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе фактически повторяют доводы, приведенные при рассмотрении дела судом первой инстанции, нашедшие свою правовую оценку в обжалуемом судебном акте, которая является правильной.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на УФРС по Воронежской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.08.2007 по делу N А14-4283-2007/134/11 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

В.А. Скрынников Н.Д. Миронцева