Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2009 г. N 17АП-10293/08

г. Пермь

28 января 2009 г.

Дело N А71-8030/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Т.Л. Зелениной, Л.А. Усцова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фадеевой И.Б.,

при участии:

от истца (индивидуального предпринимателя Лялиной Любови Ивановны): не явились,

от ответчика (индивидуального предпринимателя Фомина Владимира Николаевича): не явились.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Лялиной Любови Ивановны,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 13 ноября 2008 года

по делу N А71-8030/2008

принятое судьей Ахметовой Л.Г.

по иску индивидуального предпринимателя Лялиной Любови Ивановны

к индивидуальному предпринимателю Фомину Владимиру Николаевичу

о взыскании задолженности по договору аренды объекта нежилого муниципального фонда, выселении из занимаемого нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Лялина Любовь Ивановна обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Фомину Владимиру Николаевичу о взыскании задолженности в сумме 53757 рублей 36 копеек по договору аренды объекта нежилого муниципального фонда N 970 от 01.07.2005 года и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сарапул, ул. Горького, д. 15.

В ходе рассмотрения дела истцом, на основании ст. 49 АПК РФ, было заявлено ходатайство об уменьшении исковых требований до 48757 рублей 36 копеек, в связи с оплатой ответчиком арендной платы в сумме 5000 рублей, а также представитель уточнил статус истца как индивидуального предпринимателя.

Судом ходатайства удовлетворены.

Решением от 13 ноября 2008 года исковые требования удовлетворены в части взыскании с ответчика задолженности по договору аренды нежилого помещения, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Истец с решением суда от 13 ноября 2008 года не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда в части отказа в выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе ссылается на то, что уведомление от 31.05.2008г. является надлежащим доказательством, подтверждающим прекращение договора, а также полагает, что дата направления уведомления определяется по почтовому штемпелю.

Истец и ответчик в судебное заседание представителей не направили, от ответчика отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.07.2005г. между исполнительным органом местного самоуправления г. Сарапула Комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Фоминым Владимиром Николаевичем (арендатором) заключен договор аренды объекта нежилого муниципального фонда N 970 (л.д. 10-12). По условиям данного договора ответчику передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сарапул, ул. Горького, 15, общей площадью 174,6кв.м.,из них 15 кв.м. - под офис, 159,6 кв.м. - под торговлю.

Согласно пункту 1.2. срок действия договора с 01.07.2005г. до 01.07.2010г.

Ежеквартальная арендная плата установлена в размере 11393 рублей 49 копеек и НДС 18% (п. 4.1. договора).

Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды объекта нежилого муниципального фонда N 970 (л.д. 13) стороны уточнили площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения - 169,3 кв.м.; его местоположение: г. Сарапул, ул. Горького, 15 этаж 1, номера на поэтажном плане N 4, 5, 19-23 и размер арендной платы - 13439 рублей 34 копейки в квартал.

Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 25.05.2007 года (л.д. 38 оборот).

14.06.2007г. между муниципальным образованием "Город Сарапул" в лице Управления имущественных отношений г. Сарапула (продавец) и Лялиной Любовью Ивановной (покупатель) заключен договор купли-продажи N 147/2007, в соответствии с которым истцу был передан в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение (назначение: торговое, площадь - 169,3 кв.м., этаж:-1, номера на поэтажном плане: 4, 5, 19, 20, 21, 22, 23), расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Сарапул, ул. Горького, 15, нежилое помещение N 1, условный номер объекта 18-18-17/035/2006-040 (л.д. 25).

Пунктом 1.4. предусмотрено, что на момент заключения договора объект обременен правами индивидуального предпринимателя Фомина Владимира Николаевича, на основании договора аренды N 970 от 01.07.2005г.

Право собственности истца на вышеуказанное нежилое помещение подтверждается свидетельством о праве собственности от 26.06.2007 года (л.д.8).

24.04.2008г. истцом, почтовой связью, было направлено ответчику уведомление о расторжении договора. В уведомлении истец извещает о смене собственника нежилого помещения, о решении расторгнуть договор аренды на основании п.3 ст. 450 ГК РФ, п. 7.3. договора, также сообщает о сумме долга по арендной плате 46 234 рублей, 6000 рублей пени с указанием реквизитов для перечисления денежных средств. Срок для освобождения помещения до 01.06.2008г. (л.д. 14).

Данное уведомление было возвращено истцу за истечением срока хранения (л.д. 15).

30.06.2008г. индивидуальным предпринимателем Лялиной Любовью Ивановной было вручено индивидуальному предпринимателю Фомину Владимиру Николаевичу повторное уведомление, содержащее извещение о сменен собственника и предложение погасить задолженность по арендной плате в сумме 53757 рублей с указанием реквизитов (л.д. 17).

Платежным поручением N 19 от 22.07.2008г. ответчиком уплачена арендная плата согласно уведомления от 30.06.2008г. в сумме 5000 рублей (л.д.27), 21.10.2008г. платежным поручением N 33 (л.д. 51) - арендная плата за 3 квартал 2008 года в сумме 13439 рублей 34 копейки, согласно расчета (л.д.26).

Как верно установлено судом первой инстанции, требования по взысканию арендной платы за период с 01.07.2007г. по 01.07.2008г. в размере 48757 рублей 36 копеек подлежат удовлетворению.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

На основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Судом первой инстанции правомерно отказано в выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения по следующим основаниям.

На основании ст. 617 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Договор аренды объекта нежилого муниципального фонда N 970 заключен на срок до 01.07.2010 года. В связи с этим у нового собственного помещения, индивидуального предпринимателя Лялиной Любови Ивановны, имеются обязательства перед арендатором.

Исходя из смысла ч. 1 ст. 622 ГК РФ, требование о выселении может быть заявлено стороной только после прекращения договора аренды.

На основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В статье 619 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

На основании п. 7.2.2. договор может быть расторгнут досрочно, когда Арендатор систематически (два раза или более) нарушает сроки внесения арендной платы, либо однократно не вносит арендную плату по истечении трех месяцев после установленного срока платежа. При этом расторжение договора осуществляется на основании решения Арендодателя и письменного уведомления Арендатора о расторжении договора (п. 7.3. договора).

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом 24.04.2008г. было направлено уведомление в адрес ответчика о погашении задолженности по арендной плате и об освобождении занимаемого нежилого помещения.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Конверт с данным уведомлением ответчиком получен не был, возвращен истцу 30.05.2008г. за истечением срока хранения.

По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок (п. 30 Информационного письма N 66 от 11.01.2002г. Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации).

30.06.2008г. истцом вручено индивидуальному предпринимателю Фомину Владимиру Николаевичу повторное уведомление, содержащее предложение погасить задолженность по арендной плате.

В повторном уведомлении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности, либо отказ истца от договора в данном уведомлении не содержалось.

В связи с этим, порядок досудебного урегулирования спора соблюден не был.

Учитывая изложенное, решение суда отмене не подлежит.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя согласно ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.11.2008 по делу N А71-8030/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Т.Л. Зеленина Л.А. Усцов