Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2008 г. N 01АП-4501/07

г. Владимир

19 марта 2008 г.

Дело N А43-22518/2007-38-503

Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2008.

Постановление в полном объеме изготовлено 19.03.2008.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смирновой И.А.,

судей Урлекова В.Н., Протасова Ю.В.,

при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания Богдановой Т.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.10.2007

по делу N А43-22518/2007-38-503,

принятое судьей Яшковой Е.Л.

по заявлению открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 2"

о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве и обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии:

от Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области - Балесковой С.Б. по доверенности от 17.09.2007 N 141,

от открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 2" - не явились (уведомления NN 499, 501),

от Дельфиновой Оксаны Валерьевны - не явились (конверт с уведомлением N 502, телеграмма),

и установил:

открытое акционерное общество "Домостроительный комбинат N 2" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - Управление) в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-078 и обязании Управления осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Решением от 18.10.2007 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требования заявителя в полном объеме.

Управление не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции нарушены положения пункта 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части неуказания нормы закона, которая нарушена отказом Управления в государственной регистрации договора от 25.10.2006 N 11-078 и дополнительного соглашения к нему от 15.03.2007 N 1.

Управление не согласно с выводами суда о том, что обращение сторон в орган государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации указанного договора после завершения строительства не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления правового события, а также о том, что законодательством не установлен срок, в течение которого стороны с момента подписания договора должны обратиться с заявлением о его регистрации.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Общество и Дельфинова Оксана Валерьевна (далее - Дельфинова О.В.), извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 18.10.2007 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

25.10.2006 между Обществом (Застройщик) и Дельфиновой О.В. (Дольщик) заключен договор N 11-078 о долевом участии в строительстве жилого дома N 20, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовское шоссе, микрорайон 13.

27.02.2007 Общество и Дельфинова О.В. обратились в Управление с заявлениями о регистрации вышеуказанного договора.

Письмом от 05.07.2007 N 01/115/2007-136 Управление отказало в государственной регистрации договора от 25.10.2006 N 11-078 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20, пункта 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Посчитав отказ Управления незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ указывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 9 данного Федерального закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Положение о Федеральной регистрационной службе, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы", определяет, что Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации некоммерческих организаций, в том числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественных объединений, политических партий и религиозных организаций, ведения единого государственного реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, реестра арбитражных управляющих и единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры, нотариата, государственной регистрации актов гражданского состояния, а также функции по контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

Росрегистрация подведомственна Минюсту России.

К основным задачам Росрегистрации относится обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Минюста России, а также настоящим Положением.

Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, приложенных к заявлению о государственной регистрации прав, и проверка законности сделки.

Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в частности являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1).

В обоснование отказа в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между Обществом и Дельфиновой О.В., Управление сослалось на положения, содержащиеся в статьях 3 и 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор о долевом участии в строительстве, не прошедший государственную регистрацию, не влечет для сторон каких-либо правовых последствий. Поскольку десятиэтажный жилой панельный дом N 20 (по генплану), расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовское шоссе, микрорайон 13, на основании разрешения администрации от 27.12.2006 введен в эксплуатацию, то произвести государственную регистрацию представленного сторонами договора после приемки построенного объекта как договора долевого участия в строительстве жилого дома не представляется возможным.

Статья 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон о долевом участии в строительстве) указывает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона о долевом участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как усматривается из представленного в материалы дела договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-078, он оформлен сторонами в письменной форме и содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Федерального закона о долевом участии в строительстве, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно пункту 1.1. данного договора его предметом является участие Общества и Дельфиновой О.В. в строительстве десятиэтажного жилого панельного дома N 20 (по генплану), расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовское шоссе, микрорайон 13 (адрес строительный).

Дельфинова О.В. принимала участие в строительстве в части финансирования однокомнатной квартиры N 78, общей площадью с учетом лоджии и балконов 34, 96 кв.м, общей площадью - 33, 24 кв.м, жилой площадью 17,08 кв.м (по проекту), расположенной во втором подъезде на десятом этаже вышеуказанного дома, с последующим оформлением ее в собственность. В свою очередь Общество осуществляет строительство десятиэтажного жилого панельного дома N 20 (по генплану), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовское шоссе, микрорайон 13, своими силами с использованием привлеченных средств Дольщика, а после принятия дома в эксплуатацию передает Дольщику квартиру и соответствующую долю в праве собственности на общее имущество указанного дома.

Пунктом 2.1. договора стороны определили, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 804 000 руб.

В соответствии с пунктами 4.5., 4.6. договора Общество обязуется приступить к исполнению обязательства по передаче квартиры по настоящему договору с 01.02.2007. Срок окончания передачи квартиры устанавливается 01.03.2007.

Общество вправе досрочно исполнить обязательство, а Дельфинова О.В. обязуется принять досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры. При этом Дольщик обязуется приступить к принятию квартиры в семидневный срок с момента получения от Застройщика письменного уведомления о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к передаче. Срок окончания передачи квартиры при готовности Застройщика к досрочному исполнению обязательства по передаче квартиры - два календарных месяца после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В силу пункта 4.4 договора Общество предоставляет на объект недвижимого имущества, создаваемый в рамках настоящего договора долевого участия, гарантию на срок 5 (пять) лет с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче. При условии неявки Дольщика для приемки объекта долевого строительства в установленные сроки истечение гарантийного срока начинается с момента подписания Застройщиком передаточного акта в одностороннем порядке.

Как следует из материалов дела, а регистрирующим органом не оспаривается, Общество имело разрешение на строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома, земельный участок для строительства отведен Обществу в установленном законом порядке.

Судом первой инстанции также установлено, что фактически стороны совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору, до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию, обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве. Дельфинова О.В. полностью внесла денежные средства по договору, а Общество построило объект капитального строительства, который разрешением исполняющего обязанности главы администрации г. Нижнего Новгорода от 27.12.2006 N RU 52303000-86 введен в эксплуатацию. Такие действия сторон по договору не противоречат действующему гражданскому законодательству.

Обращение сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-078 после завершения строительства дома не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления указанного правового события.

Довод Управления о незаключенности договора о долевом участии в строительстве ввиду отсутствия государственной регистрации со ссылкой на статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несостоятелен, поскольку предметом спора по настоящему делу данный вопрос не является.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не устанавливает срок, в течение которого стороны с момента подписания договора обязаны обратиться с заявлениями о его государственной регистрации, и не содержит запрета на регистрацию договора после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности отказа Управления в государственной регистрации договора долевого строительства от 25.10.2006 N 11-078, выраженного в письме от 05.07.2007 N 01/115/2007-136, поскольку противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, то есть препятствует дальнейшему исполнению Обществом обязательств по договору и влечет для него дополнительные затраты по содержанию квартиры. Кроме того, нарушаются права и законные интересы третьего лица и стороны по договору - Дельфиновой О.В., поскольку она лишена права требовать от Общества передачи квартиры, которую планировала получить в собственность, участвуя в финансировании строительства дома.

С учетом изложенного апелляционная жалоба заявителя по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Арбитражный суд Нижегородской области в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы основаны на правильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.10.2007 по делу N А43-22518/2007-38-503 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Смирнова

Судьи

В.Н. Урлеков Ю.В. Протасов