Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2008 г. N 17АП-5281/08

г. Пермь

13 августа 2008 г.

Дело N А60-6900/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Няшина В.А.

судей Крымджановой М.С., Хаснуллиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Булдаковой А.В.

при участии:

от заявителя Сельскохозяйственного садоводческого кооператива "Прибрежный": Макарова Н.А. (доверенность от 19.12.2007 г.), Майорова Л.Е. (доверенность от 19.12.2007 г.),

от государственного органа, решение которого оспаривается Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: Муллагалиева Р.Р. (доверенность от 03.06.2008 г.),

от третьего лица ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой": Ахметова Р.С. (доверенность от 27.05.2008 г.),

рассмотрев апелляционную жалобу государственного органа, решение которого оспаривается Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 июня 2008 года

по делу N А60-6900/2008

вынесенное судьей Плюсниной С.В.

по заявлению Сельскохозяйственного садоводческого кооператива "Прибрежный"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области

третье лицо: ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

установил:

Сельскохозяйственный садоводческий кооператив "Прибрежный" (далее по тексту - заявитель, ССК "Прибрежный") обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области - об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 26.02.2008 N 12/024/2007-771.

Определением суда от 28.05.2008 г. по ходатайству заявителя произведена замена государственного органа решение которого оспаривается - Невьянского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области на Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, а также привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой".

Решением суда от 24 июня 2008 года заявленные требования удовлетворены. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформленный сообщением государственного регистратора УФРС по Свердловской области Оцкой Н.С. от 26.02.2008 N 12/204/2007-771 признан незаконным. Суд обязал УФРС по Свердловской области осуществить регистрацию права общей долевой собственности владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2007 NКП-02-07.

В апелляционной жалобе орган, действия которого обжалуются, УФРС по Свердловской области, просит об отмене решения суда. Ссылается на неправильное применение судом норм материального права. Считает, что отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества является законным и обоснованным. В судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Заявитель ССК "Прибрежный" в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует положениям действующего законодательства, а переход права собственности на здание спального корпуса подлежит государственной регистрации.

Третье лицо в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует положениям действующего законодательства.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции, в связи с неправильным применением судом норм материального права (ч.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). В удовлетворении заявления Сельскохозяйственного садоводческого кооператива "Прибрежный" следует отказать.

Как следует из материалов дела, между сельскохозяйственным садоводческим кооперативом "Прибрежный" (продавец) и закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Инвестстрой" (покупатель), действующим в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край", был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2007 N КП-02-07, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество: здание спального корпуса, общей площадью 483,3 кв.м., литер В, расположенное по адресу: Свердловская область, Невьянский район, дачный поселок Таватуй, ул. Кедровая, д. 15-а. и уплатить за него определенную денежную сумму. В тексте договора содержится указание на то, что отчуждаемое недвижимое имущество принадлежит ССК "Прибрежный" на праве собственности, зарегистрированному на основании договора купли-продажи земельного участка N 153 от 08.06.2004 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 43-07С от 16.05.2007 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от 07 августа 2007 года. Недвижимое имущество находится на земельном участке общей площадью 15815,35 кв.м., принадлежащем продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка N 153 от 08.06.2004 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.2004 года произведена запись регистрации N 66-01/01 -39/2004-296.

В тот же день стороны указанного выше договора заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому взяли на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) земельного участка, на котором располагается здание спального корпуса (литер В).

25.12.2007 года ССК "Прибрежный" и ЗАО Управляющая компания "Инвестстрой" в лице действующего на основании доверенности представителя Макаровой Н.А. обратились в Невьянский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, передаваемое на основании договора купли-продажи от 24.12.2007 года N КП-02-07.

Решением регистрирующего органа от 21.01.2008 года N 12/024/2007-771 государственная регистрация прав была приостановлена на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации_") в связи с возникновением сомнений регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации.

26.02.2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области принято решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Уральский край" на здание спального корпуса.

Основанием для принятия указанного решения явился вывод регистрирующего органа о несоответствии представленного на регистрацию договора купли-продажи недвижимости от 24.12.2008 N КП-02-07 требованиям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку по указанному договору произведено отчуждение здания без земельного участка, на котором оно находится, а также перед совершением данной сделки не было проведено размежевание земельного участка.

Полагая, что в государственной регистрации отказано необоснованно, ССК "Прибрежный" обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, указав в обоснование своих требований на соответствие договора-купли продажи недвижимого имущества нормам ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 552 ГК РФ (в редакции от 06.12.2007 N 334-ФЗ) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе судебного разбирательства установлено, что воля сторон по договору купли-продажи была направлена на отчуждение здания с соответствующим земельным участком. Следовательно, положения части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ при заключении указанного договора нарушены не были.

Об этом, по мнению суда первой инстанции, свидетельствуют условия договора купли-продажи недвижимости от 24.12.2007, а также содержание заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка от 24.12.2007.

Выводы суда не основаны на законе и фактических обстоятельствах данного дела. Анализ содержания договора купли-продажи недвижимого имущества свидетельствует о том, что стороны договора достигли соглашения об отчуждении принадлежащего заявителю здания, находящегося на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке без земельного участка, что прямо противоречит положениям ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. В результате заключения указанного договора, купли-продажи фактически произошел искусственный раздел единого объекта недвижимого имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности, - здания и земельного участка, на котором оно расположено. Наличие исключений, установленных указанной правовой нормой в данном случае не установлено. Наличие в п. 1.7 договора купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что в соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, на которой располагается отчуждаемое по настоящему договору недвижимое имущество, необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком оно имелось у продавца, не свидетельствует о выполнении сторонами договора требований части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. В договоре воспроизведены положения части 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, тогда как сторонам договора следовало руководствоваться положениями специальной правовой нормы, регламентирующей правоотношения по отчуждению здания, находящегося на земельном участке, который принадлежит на праве собственности собственнику этого здания - 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и устанавливающий запрет на отчуждение здания без земельного участка. Стороны договора требования указанной нормы права не выполнили и не указали в тексте договора на передачу в собственность покупателя соответствующего земельного участка. Более этого, стороны договора не имели возможности выполнить требования закона, поскольку, как явствует из материалов дела, намерения передавать в собственность истца весь принадлежащий ему земельный участок общей площадью 15815,35 кв. метров, продавец не имел, а земельный участок, расположенный непосредственно под зданием и предназначенный для его использования, не был сформирован и не мог являться объектом отчуждения наряду со зданием.

Учитывая изложенные обстоятельства, регистрирующий орган обоснованно отказал в государственной регистрации данного договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку, документ, представленный на государственную регистрацию - договор купли-продажи объекта недвижимости от 24.12.2007 N КП-02-07 не соответствует действующему законодательству. Оснований для признания указанного решения незаконным не имеется.

Вывод суда о направленности воли сторон данного договора на отчуждение здания совместно с находящимся под ним соответствующим земельным участком не основан на правовой оценке представленных суду доказательств. Непосредственно, в тексте договора купли-продажи здания какие-либо упоминания о переходе к покупателю права собственности на земельный участок или о намерении продавца передать земельный участок в собственность покупателя в дальнейшем отсутствуют. Анализ содержания предварительного договора купли-продажи от 24.12.2007 г. не позволяет рассматривать данный документ в качестве доказательства наличия у сторон договора купли-продажи здания волеизъявления на совместное с ним и одновременное отчуждение земельного участка, на котором оно расположено.

Из текста предварительного договора явствует, что сторонами не согласован предмет данного договора, поскольку в тексте договора не указана площадь земельного участка и его местонахождение, а также иные идентифицирующие признаки, в том числе и кадастровый номер. Более того, из текста предварительного договора явствует, что на момент заключения продавец не являлся собственником соответствующего земельного участка и этот участок как объект права собственности продавца отсутствовал, поскольку, не был сформирован и выделен из состава земельного участка площадью 15 815, 35 кв.м., принадлежащего продавцу (заявителю).

Кроме того, анализ п. 1.1 предварительного договора не позволяет сделать вывод о том, что стороны этого договора обязались заключить в будущем договор купли-продажи именно того земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости. В договоре указано на то, что отчуждаемое здание спального корпуса (лит. В), расположено по адресу Свердловская область, Невьянский район, д.п. Таватуй, ул. Кедровая, д. 15-а, однако, земельный участок, о котором идет речь в предварительном договоре, согласно абзацу 2 п.1.1 этого договора, расположен по другому адресу: пос. Таватуй, ул. Приозерная. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что вывод суда о четком определении сторонами предварительного договора предмета этого договора является ошибочным. Следовательно, наличие такого договора не свидетельствует о направленности воли сторон договора на отчуждение здания с земельным участком.

Следует также отменить, что в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, из которого следует, что в соответствии с указанной нормой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка, без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В указанном постановлении далее идет речь о ничтожности сделок, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу. Однако, вопрос о ничтожности представленного на регистрацию договора предметом данного судебного разбирательства не являлся. Следовательно, ссылка суда на указанное постановление, в той его части, где идет речь о направленности воли сторон договора, не может быть признана обоснованной. Суду следовало решить вопрос об обоснованности отказа в государственной регистрации данного договора со ссылкой на положения п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе относятся на заявителя Сельскохозяйственный садоводческий кооператив "Прибрежный"

На основании и руководствуясь ст.ст. 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 июня 2008 года по делу N А 60-6900/2008 отменить. В удовлетворении заявления Сельскохозяйственного садоводческого кооператива "Прибрежный" отказать.

Взыскать с Сельскохозяйственного садоводческого кооператива "Прибрежный" в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы, 1000 (одну тысячу) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru

Председательствующий

В.А. Няшин

Судьи

М.С. Крымджанова Т.Н. Хаснуллина