Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2008 г. N 17АП-1850/08

г. Пермь

14 апреля 2008 г.

Дело N А71-8900/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 9 апреля 2008 года.

В полном объеме постановление изготовлено 14 апреля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нилоговой Т.С.,

судей Савельевой Н.М.,

Щеклеиной Л.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Русановой Ю.С.,

при участии:

от истца (ООО "Неолинк"): Фролова Е.С., доверенность от 14.01.2008 г., паспорт

от ответчика (ИП Щербакова М.А.): Щербаков В.П., доверенность от 14.11.2007 г., паспорт; Токарев Ю.А., доверенность от 15.08.2007 г., паспорт

от третьего лица (ООО "Удмуртская инвестиционная компания"): Фролова Е.С., доверенность от 14.01.2008 г., паспорт

рассмотрев в заседании суда апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Щербаковой М.А.

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 29 января 2008 г.

по делу N А71-8900/2007

принятое судьей Погадаевым Н.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственность "Неолинк"

к индивидуальному предпринимателю Щербаковой М.А.

третье лицо: ООО "Удмуртская инвестиционная компания"

о внесении изменений в договор аренды от 08.08.2002 г. N 8622 и обязании произвести государственную регистрацию,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Неолинк" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Щербаковой М.А. (далее - ответчик, предприниматель) о внесении изменений в договор аренды от 08.08.2002 г. N 8622 в части изменения наименований арендодателя и арендатора и обязании произвести государственную регистрацию.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.01.2008 г. (резолютивная часть решения объявлена 22.01.2008 г.) заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил внести изменения в договор на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда от 08.08.2002 г. N 8622 в части изменения наименования арендодателя и арендатора, в остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением в части внесения изменений в договор аренды, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт в соответствующей части отменить, принять новый об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Доводы жалобы сводятся к тому, что поскольку только единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) является достоверным источником сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а надлежащие сведения о регистрации договора аренды в ЕГРП отсутствуют, договор должен считаться незаключенным. Кроме того, апеллятор полагает, что третье лицо должно было в порядке п.1 ст. 60, ст. 391 ГК РФ уведомить о принятом решении всех кредиторов, в том числе и нового собственника нежилого помещения - Щербакову М.А. Поскольку уведомления не последовало, право арендодателя как кредитора, предусмотренное п.2 ст. 60 ГК РФ, потребовать досрочного прекращения договора аренды нарушено.

Представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме. В судебном заседании пояснили, что достоверные сведения о регистрации спорного договора отсутствуют, соответственно нельзя считать установленными обстоятельства, на которых основывался суд при вынесении решения, а именно о госрегистрации договора 05.09.2003 г.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы считает необоснованными по мотивам, изложенным в письменном отзыве, оснований для отмены решения суда не усматривает.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца по делу.

Изложенное в апелляционной жалобе ходатайство об истребовании документов по поводу государственной регистрации всех прав в отношении объекта недвижимости судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено как необоснованное.

В судебном заседании удовлетворены ходатайство истца о приобщении к материалам дела письменного отзыва на апелляционную жалобу и ходатайство ответчика о приобщении дополнительных доказательств.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о возложении обязанности по государственной регистрации изменений договора сторонами не оспаривается, поэтому не исследуется судом апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность решения суда в оспариваемой части проверены Семнадцатым Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 08.08.2002 г. между Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска (арендодатель), МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" (балансодержатель) и АНО "ТЦ "Наука и общество" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда N 8622 (далее - договор N 8622, договор аренды).

Согласно п.1.1 указанного договора аренды, арендодатель и балансодержатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 256, общей площадью 70,5 кв.м. для использования под телекоммуникацонную деятельность со сроком действия с 06.06.2002 г. по 31.05.2012г. (л.д. 10-13). Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.05.2002 г. (л.д.16).

05.09.2003 г. договор был зарегистрирован учреждением юстиции - Регистрационной палатой Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним под регистрационным номером N 13-01/26-14/2003-946 (л.д. 13).

12.01.2004 г. между АНО "ТЦ "Наука и Общество" и ООО "Удмуртская инвестиционная компания" (далее - ООО "УИК") заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (л.д. 18-19), согласно которому ООО "УИК" принимает на себя все права и обязанности по договору аренды N 8622 (п.1.2). Переход прав и обязанностей арендатора АНО "ТЦ "Наука и Общество" к ООО "УИК" был согласован с Управлением имущественных отношений Администрацией г. Ижевска УР (решение от 24.02.2004 г. N 01-04А/225 - л.д.17), и 24.02.2004 г. внесены соответствующие изменения в договор аренды (л.д.21). Актом приема-передачи от 24.02.2004 г. нежилое помещение передано в пользование ООО "УИК" (л.д.20).

Изменения в договор аренды в связи со сменой стороны арендатора зарегистрированы 02.08.2004 г. за N 18-01/26-16/2004-652 (л.д. 22).

Согласно решению единственного участника общества от 09.11.2006 г. N 1 ООО "УИК" было реорганизовано путем выделения ООО "Неолинк" (л.д.23).

Права и обязанности по спорному договору были переданы вновь созданному юридическому лицу - ООО "Неолинк", что подтверждается заключительным балансом и пояснительной запиской к нему (л.д.24-29).

27.12.2006 г. ООО "Неолинк" зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц (л.д.58).

20.11.2006 г. между Управлением имущественных отношений г. Ижевска (продавец) и индивидуальным предпринимателем Щербаковой (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 596, согласно которому объект аренды по спорному договору перешел в собственность Щербаковой М.А. (л.д.92-93, акт передачи - л.д.94). Право собственности ответчика на объект недвижимости зарегистрировано 12.12.2006 г. с видом обременения "аренда" (л.д.91).

02.12.2006 г. Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска в адрес ООО "УИК" было направлено уведомление N 01-19/2812 о прекращении с 12.12.2006 г. прав и обязанностей Управления как арендодателя по договору аренды N 8622 в связи со сменой собственника нежилого помещения (л.д.84).

21.09.2007 г. ООО "Неолинк" обратилось к Щербаковой М.А. с письмом N 119 о внесении изменений в договор аренды, с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды (л.д.49-52).

Полагая, что ответчик уклонился от внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Принимая решение о необходимости внесения изменений в договор, суд первой инстанции сходил из того, что договор аренды и соответствующие изменения к нему были зарегистрированы в установленном порядке, права и обязанности общества как арендатора возникли с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, соответственно, в договор аренды подлежат внесению изменения, касающиеся изменения наименования сторон договора в связи с состоявшимися реорганизацией общества и куплей-продажей объекта, а договор продолжает действовать на прежних условиях.

Данные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, являются законными и обоснованными. Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств и для изменения правовых выводов апелляционный суд не усматривает.

Довод апеллятора о том, что договор аренды считается незаключенным, т.к. сведений о государственной регистрации договора N 8622 в ЕГРП нет, суд апелляционной инстанции признает бездоказательным, т.к. факт регистрации самого договора аренды и внесенных в него изменений подтверждается материалами дела. Более того, апеллятор признает факт регистрации дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды N 8622, но не поясняет возможность регистрации изменений в договор без регистрации самого договора.

Доводы апелляционной жалобы по данному вопросу основаны на имеющихся, по мнению предпринимателя, несоответствий сведений, предоставленных регистрационным органом в выписке из ЕГРИП (л.д.95) и письме от 15.01.2008 г. (л.д.111).

Между тем, данные сведения не являются противоречивыми, поскольку из содержания данных документов усматривается, что в соответствующие сведения, внесенные в ЕГРИП при совершении регистрации под N 18-01/26-16/2004-652 дополнительного соглашения, 12.12.2006 г. были внесены изменения об арендодателе в связи с регистрацией права собственности Щербаковой.

Представленная ответчиком в судебное заседание суда апелляционной инстанции копия договора аренды, экземпляр которого остался в регистрирующем органе и который не содержит штампа о регистрации, не свидетельствует об отсутствии регистрации договора аренды N 8622, поскольку на экземплярах договоров, находящихся в регистрирующих органах не обязательно проставление отметки о регистрации, они обязательны на экземплярах сторон.

Представленный, по мнению апеллятора, один из трех подлинников экземпляр договора, полученный Щербаковой М.А. от Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска, также не свидетельствует о том, что не была произведена регистрация обременения в виде аренды.

Согласно Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минюста России от 01.07.2002 г. N 184, необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Таким образом, подлинник договора, на котором должен находится штамп о регистрации, подлежит передаче арендатору, поскольку именно он является правообладателем. Кроме того, договор аренды мог быть подписан в 4-х экземплярах, поскольку в его подписании участвовали не только стороны, но и балансодержатель. В нарушение ст. 65 АПК РФ иное суду не доказано.

Доводы ответчика о том, что ООО "УИК" не уведомляло нового собственника о предстоящей реорганизации и не обращалось с просьбой о замене арендатора, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Кроме того, материалами дела не подтверждается, что прежний арендатор (правопредшественник истца) знал о новом собственнике в лице ИП Щербаковой М.А., поскольку согласно письму от 02.12.2006 г. направленному бывшим арендодателем (Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска) в адрес ООО "УИК" информация о новом собственнике не была предоставлена.

Исходя из содержания письма от 24.01.2007 г. N 016 (л.д. 90) усматривается, что истец (правопреемник ООО "УИК") до января 2007 г. не знал о том, кому перешло право собственности на объект аренды.

Суд апелляционной инстанции считает также необходимым отметить, что позиция ответчика о необходимости признания договора аренды незаключенным не представляется логичной.

Как усматривается из материалов дела, в начале 2007 г. года Щербакова неоднократно обращалась к обществу с целью внесения изменений договор в части размера арендной платы. При этом, проявляя соответствующую волю, предприниматель действовала как арендодатель и обращалась к обществу как к арендатору. Таким образом, ответчик исходил из правомочности договора аренды и не считал договор незаключенным.

Более того, в договоре купли-продажи от 20.11.2007 г. N 596 оговорены ограничения, установленные в отношении приобретаемого ею объекта недвижимости, с указанием даты фактической регистрации, следовательно, при подписании договора Щербакова была осведомлена об обременении объекта недвижимости и факте его государственной регистрации.

Все последующие действия Щербаковой (обращение к истцу об изменении арендной платы, к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска с заявлением о переводе на нее прав и обязанностей арендодателя (л.д. 87) свидетельствуют о том, что она признавала существование арендных отношений и не намеревалась их досрочно прекращать.

Таким образом, оснований считать договор аренды незаключенным у суда апелляционной инстанции не имеется. Кроме того, такое требование не было заявлено ИП Щербаковой в установленном арбитражно-процессуальным законодательством порядке.

Что касается доводов о нарушении права ответчика потребовать досрочного расторжения договора аренды со ссылками на п.2 ст. 60 и п.1 ст. 391 ГК РФ, то они признаются несостоятельными, поскольку ст. 391 ГК РФ относится к перемене лиц в обязательстве (Глава 24 ГК), регулирует случаи частного (сингулярного) правопреемства, и неприменима к отношениям по реорганизации юридических лиц.

При реорганизации юридических лиц в форме выделения к каждому из них переходит часть прав и обязанностей реорганизованного общества в соответствии с разделительным балансом, то есть в порядке универсального правопреемства.

Правовой механизм перевода обязательств при реорганизации юридического лица в данном случае регулируется специальными нормами (ст.ст.57-60 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью"), в связи с чем, на переход прав и обязанностей в порядке реорганизации согласие кредитора по конкретному обязательству не требуется.

Иных доводов, влекущих отмену обжалуемого судебного акта ответчиком не приведено.

Таким образом, решение суда в оспариваемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в порядке ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29 января 2008 года по делу N А71-8900/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Щербаковой М.А. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru

Председательствующий

Т. С. Нилогова

Судьи

Н.М. Савельева Л.Ю. Щеклеина