Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2008 г. N 17АП-1210/08

г. Пермь

13 марта 2008 г.

Дело N А50-14771/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л.Ю.,

судей Савельевой Н.М., Мещеряковой Т.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ромашкиной И.А.,

при участии:

от заявителя - ИП Гилев Н. Б.: Березин Н.Г., удостоверение 31192, доверенность в материалах дела, Гилев Н.Б., паспорт 5701 N 493618.

от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми: Носкова О.Е., паспорт 5799 N 183532, доверенность от 28.12.2007г.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя-ИП

Гилева Н. Б.

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 09 января 2008 года

по делу N А50-14771/2007,

принятое судьей Даниловой С.А.,

по заявлению ИП Гилева Н. Б.

к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми

о признании незаконным решения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Гилев Н.Б. (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Перми (далее-заинтересованное лицо) о признании незаконным решения (действий) о намерении продать с проведением аукциона недвижимое имущество площадью 175,3 кв.в., расположенное в г.Перми по ул.Репина,2. Требования мотивированы тем, что заявитель является субъектом малого предпринимательства, спорное нежилое помещение находится в аренде более трех лет, условия договора им исполнялись, следовательно, арендуемое помещение в соответствии с решением Пермской городской Думы N 258 не могло быть выставлено на аукцион.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.01.2008г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель с решением суда первой инстанции не согласен и по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, доводы которой сводятся к основаниям заявленных требований, просит решение суда отменить, считает, что выводы суда не соответствует обстоятельствам дела.

Представитель заявителя в суде апелляционной инстанции поддержал требования и доводы апелляционной жалобы, пояснил, что оспариваемое решение Департамента имущественных отношений Администрации г.Перми является незаконным, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Заинтересованное лицо по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г.Перми в суде апелляционной инстанции пояснил, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, требования заявителя удовлетворению не подлежат, поскольку он не подпадает под критерии, определенные решением Пермской городской Думы N 258, что не препятствовало выставить объект недвижимости на аукцион.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 18.06.2004г. между Департаментом имущественных отношений и заявителем заключен договор аренды муниципального нежилого фонда N 694-040 от 18.06.2004г. В соответствии с данным договором (п.1.1, 1.3) заявителем принят в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1 этаже жилого дома по адресу г.Пермь, ул.Репина, 2, площадью 175,30 кв.м., на срок с 01.05.2004г. по 29.04.2005г.

Согласно изменениям к вышеназванному договору N 1 от 14.04.2005г. срок аренды определен с 01.05.2004г. по 01.05.2014г. (п.1 изменений). Пунктами 3,4 изменения N 1 на арендатора возложена обязанность по его регистрации в срок до 01.10.2005г. и оговорен момент вступления в силу - после государственной регистрации. Согласно отметки на изменении N 1 к договору государственная регистрация сделки-аренды произведена 14.04.2006г..

Решением Пермской городской Думы N 298 от 28.11.2006г. утвержден прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности г.Перми в 2007 г. (приложение к решению N 298), в который в том числе был включен объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1 этаже жилого дома по адресу г.Пермь, ул.Репина,2, площадью 175,30 кв.м.

Информационное сообщение от 07.09.2007г. о проведении 24.10.2007г. аукционных торгов, в том числе по лоту N 3-встроенные нежилые помещения на 1 этаже жилого дома по адресу г.Пермь, ул.Репина,2, площадью 175,30 кв.м., представлено в материалы дела.

Письмом N 19-19-7774/03 от 06.09.2007г. Департамент имущественных отношений уведомил заявителя о проведении 24.10.2007г. аукционных торгов, в том числе объекта: встроенные нежилые помещения на 1 этаже жилого дома по адресу г. Пермь, ул. Репина,2, площадью 175,30 кв.м..

Полагая, что "решение о намерении продать с проведением аукциона указанный объект недвижимости, выраженное в письме N 19-19-774/03" не соответствует решению Пермской городской Думы N 208 от 25.09.2007г., а арендуемое им имущество отвечает критериям, предусмотренным вышеуказанным нормативным актам представительного органа местного самоуправления, ИП Гилев Н.Б. обратился в суд с соответствующим заявлением.

Отказав в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение о продаже муниципального имущества от 06.09.2007г. N 19-19-7774/03 является законным и не нарушает права заявителя.

Пунктом 1 решения Пермской городской Думы N 208 от 25.09.2007г. "О поддержке субъектов малого предпринимательства в г.Перми" (в ред. решения Пермской городской Думы от 23.10.2007г. N 251) решено со дня вступления его в силу приостановить до принятия и вступления в силу Федерального закона "Об особенностях участия малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества" реализацию объектов муниципального недвижимого имущества, отвечающих следующим требованиям: площадь помещения не превышает 300 кв.м., арендатором является субъект малого предпринимательства, добросовестно в течение не менее трех лет до даты принятия настоящего решения исполняющий условия договора аренды соответствующего объекта недвижимого имущества, объект недвижимого имущества не сдается в субаренду.

При этом, второй критерий объединяет две позиции: добросовестное исполнение обязанностей арендатора и минимально учитываемый срок аренды - три года.

Разделом 3.3. договора аренды муниципального нежилого фонда N 694-040 от 18.06.2004г. предусмотрены обязанности арендатора, определенные соглашением сторон в соответствии с требованиями ст.614 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно п.3.3.3 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и в полном объеме платить арендную плату в размере, установленном настоящим договором.

Из имеющихся в материалах дела документов: сводов по счету 76-5 694-040 по предпринимателю Гилеву Н.Б., справки заявителя по арендной плате за период с 01.01.2005г. по 01.11.2007г. с приложением платежных документов, следует, что ИП Гилев Н.Б. систематически ненадлежащим образом исполнял п.4.4 и 4.7 договора, регламентирующие сроки оплаты и момент внесения платежей по договору. Кроме того, арендная плата в части платы за долю земельного участка, оговоренная в п.4.3 договора (п.п.4.5, 4.6 предусмотрена возможность изменения и индексация арендной платы), поступление которой арендатору отражается по своду по счету 76-7 694-040 оплачена за 2006 г. - октябрь 2007 г. лишь 26.11.2007г. платежным поручением N 372, за ноябрь 2007 г. - N 374.

Согласно п.3.3.9 договора на арендатора возложена обязанность в месячный срок после регистрации договора произвести противопожарное страхование недвижимого имущества. Однако полис страхования имущества юридических лиц от огня и других опасностей оформлен ИП Гилевым Н.Б. 19.11.2007г. после обращения в суд (18.10.2007г.) и предварительного судебного заседания (14.11.2007г.) - на срок с 20.11.2007г. по 19.11.2008г.

Согласно п.п.3, 4 изменения к договору N 1 от 14.04.2005г. на арендатора возложена обязанность по его регистрации в срок до 01.10.2005г. и оговорен момент вступления в силу - после государственной регистрации. В нарушение соответствующих пунктов изменения N 1 к договору государственная регистрация сделки-аренды произведена 14.04.2006г.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Обязательность регистрации сделок с недвижимым имуществом предусмотрена ст.4 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии со ст.26 данного Федерального закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.

В силу п.2 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Из смысла и содержания приведенных правовых норм следует, что договор аренды нежилых помещений на срок не менее одного года, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Незаключенный договор в силу ст.8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем договор аренды не может рассматриваться как основание возникновения соответствующего права пользования помещением.

Поскольку договор аренды и изменение N 1 зарегистрированы в установленном законом порядке лишь 14.04.2006г., следовательно, они считаются заключенными и порождающими права и обязанности для сторон именно с 14.04.2006г.

Даты соответствующей государственной регистрации (14.04.2006г.) и принятия решения N 208 Пермской городской Думой (25.09.2007г.) разделяет временной промежуток продолжительностью значительно менее трех лет. При этом ссылка заявителя на фактическое использование нежилых помещений на 1 этаже жилого дома по адресу г.Пермь, ул.Репина,2 правомерно не принята судом первой инстанции, как и ссылка на отсутствие неблагоприятных последствий в результате допущенных заявителем нарушений обязанностей арендатора соответствующего объекта муниципальной собственности и отсутствие в российском законодательстве "понятийного аппарат добросовестности исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды".

Решение Пермской городской Думы от 25.09.2007г. N 208 "О поддержке субъектов малого предпринимательства в г.Перми" вступило в силу со дня официального опубликования в Официальном бюллетене органов местного самоуправления муниципального образования г.Пермь (с 28.09.2007г.).

Кроме того, на дату 28.09.2007г. отсутствовали сведения о том, что арендуемый объект не сдается в субаренду, так как заявитель обратился в департамент о перерасчете арендной платы только 16.10.2007г. (письмо N 19-16-18773), в связи с чем изменение N 3 к договору о перерасчете арендной платы было подписано 29.11.2007г..

Таким образом, на момент вступления в силу решения Пермской городской Думы от 25.09.2007г. N 208 "О поддержке малого предпринимательства в г.Перми" арендуемый заявителем объект по ул.Репина,2 не соответствовал требованиям, изложенным в решении. Осознание арендатором факта неисполнения условий договора аренды и последующее их исполнение не может являться основанием для безусловного отнесения данного арендатора к числу добросовестных, которые имелись на дату вступления в силу решения Пермской городской Думы от 25.09.2007г. N 208 "О поддержке субъектов малого предпринимательства в г.Перми".

В силу ч.ч.1-4 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Норма п.1 решения Пермской городской Думы N 208 от 25.09.2007г. "О поддержке субъектов малого предпринимательства в г.Перми" устанавливает, что основанием для приостановления реализации объектов муниципального недвижимого имущества является совокупность трех условий. Из смысла данной нормы следует, что она распространяет свое действие на определенный круг хозяйствующих субъектов. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в отношении объекта муниципального недвижимого имущества, арендуемого ИП Гилевым Н.Б., в смысле п.1 решения Пермской городской Думы N 208 нет правовых оснований для приостановления реализации, что подтверждается материалами дела.

На основании вышеизложенного доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как несостоятельные, суд первой инстанции верно применил нормы материального права, регулирующие арендные отношения, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Решение суда первой инстанции отмене, а доводы апелляционной жалобы удовлетворению - не подлежат.

В силу ст.110 АПК РФ и ст.333.40 Налогового кодекса РФ следует возвратить заявителю излишне уплаченную госпошлину в сумме 950 руб.

Руководствуясь 110, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 09 января 2008 г. по делу N А50-14771/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Гилева Николая Борисовича - без удовлетворения.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Гилеву Николаю Борисовичу из средств федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру N 223 от 08.02.2008г. госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 950 (девятьсот пятьдесят) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий:

Л.Ю.Щеклеина

Судьи

Н.М.Савельева Т.И.Мещерякова