Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2009 г. N 16АП-2363/08

г.Ессентуки

Дело N А63-14002/2007-С2-12

19 февраля 2009 г.

Регистрационный номер

апелляционного производства 16АП-2363/08 (2)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Винокуровой Н.В., судей Жукова Е.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мишиным А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2008 по делу N А63-14002/2007-С2-12

по иск муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска"

к ООО "Равдиз", г. Пятигорск,

третьи лица: Сариев Г.А., ст.Ессентукская,

Позов К.В., г.Ессентуки

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Антонова Е.В., по доверенности от 12.01.2009,

от ООО "Равдиз" - Любенко Г.Д., по доверенности от 20.01.2009,

в отсутствие представителей администрации г. Пятигорска и Позова К.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и в отсутствие Сариева Г.А., который в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ОАО "Равдиз", третье лицо - Сариев Г.А., о расторжении договора аренды земельного участка N 1526/04 от 29.07.2004.

Определением суда от 21.05.2008 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Позов К.В.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что согласно договору купли-продажи от 06.03.2006 собственником части объектов, ранее принадлежащих ОАО "Равдиз", стал Сариев Г.А., в связи с чем муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" обратилось к ОАО "Равдиз" с предложением оформить фактически сложившиеся земельные отношения и расторгнуть договор аренды земельного участка N 1526/04 от 29.07.2004.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2008 в удовлетворении заявленных учреждением требований отказано.

Суд первой инстанции мотивировал свое решение тем, что истец не доказал необходимость расторжения договора с обществом для последующего заключения договора аренды земельного участка с собственником нежилых объектов.

Кроме того, суд первой инстанции не установил обстоятельства, свидетельствующие о нарушении обществом условий договора аренды, так же суд первой инстанции посчитал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, не соответствующий характеру спорных правоотношений. Суд первой инстанции указал, что для разрешения спорной ситуации истец вправе в установленном порядке внести изменения в договор аренды земельного участка N 1526/04 от 29.07.2004 и заключить с новым собственником объектов недвижимости договор аренды на оставшуюся часть земельного участка.

Не согласившись с принятым решением, муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2008 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что договор аренды земельного участка N 1536/04, кадастровый N 26:33:15 01 02:0002, был заключен между Управлением земельных отношений и ОАО "Равдиз" с 01.03.2004 по 28.02.2009, а 03.06.2006 собственником части объектов, ранее принадлежащих ОАО "Равдиз", стал Сариев Г.А., что подтверждается данными Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, где зарегистрированы самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 26:33:15 01 02:0004 и 26:33:15 01 02:0005.

По мнению заявителя, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:15 01 02:0002 ликвидирован, то в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не существует имущества, которое ранее передавалось арендатору в качестве объекта аренды.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2008 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и ООО "Равдиз", в отсутствие представителей администрации г. Пятигорска и Позова К.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и в отсутствие Сариева Г.А., который в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене решения Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2008 исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Пятигорска N 703 от 26.02.2004 муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и ОАО "Равдиз" заключили договор аренды земельного участка от 29.07.2004 N 1526/04, в соответствии с которым ООО "Равдиз" (арендатор) взял в аренду земельный участок общей площадью 5996 кв.м с кадастровым номером 26:33:15 01 02:0002, находящийся по адресу: г.Пятигорск, ул.Акопянца, 11.

В связи с куплей-продажей объектов недвижимости арендуемый ООО "Равдиз" земельный участок с кадастровым номером 26:33:15 01 02:0002 общей площадью 5996 кв.м был разделен на два самостоятельных участка: участок N 1 площадью 5024 кв.м под принадлежащими ООО "Равдиз" и Сариеву Г.А. на праве собственности административными, производственными и нежилыми помещениями с кадастровым номером 26:33:15 01 02:0004 и участок N 2 площадью 972 кв.м под принадлежащими Сариеву Г.А. на праве собственности производственными зданиями с кадастровым номером 26:33:15 01 02:0005.

Постановлением главы администрации города Пятигорска N 3900 от 06.09.2006 утверждены границы и площади указанных земельных участков.

В связи со сменой собственника объектов недвижимости и разделением земельного участка 16.10.2007 муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" обратилось к ОАО "Равдиз" с предложением оформить фактически сложившиеся земельные отношения и расторгнуть договор аренды земельного участка N 1526/04 от 29.07.2004.

В связи с отсутствием между сторонами соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N 1526/04 от 29.07.2004, муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ОАО "Равдиз" о расторжении указанного договора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как правильно установил суд первой инстанции, муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" направило ОАО "Равдиз" соглашение о расторжении договора и не получило от него подписанное соглашение либо возражения относительно его заключения в указанный срок. При этом ОАО "Равдиз", не являясь собственником всех объектов недвижимости, несмотря на разделение земельных участков продолжает оплачивать арендные платежи за земельный участок, первоначально предоставленный ему в аренду.

Согласно части 1 и пункту 1 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно части 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как правильно указал суд первой инстанции, смена собственника объекта недвижимости и разделение земельного участка не являются существенными изменением обстоятельств, влекущих расторжение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Сариев Г.А. приобрел право пользования земельными участками, занятыми данными объектами и необходимыми для их использования, независимо от того, оформлен ли в установленном законом порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Апелляционный суд, как и суд первой инстанции, не установил обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ОАО "Равдиз" условий договора аренды, вследствие чего приходит к выводу о том, что основания для расторжения договора, предусмотренные статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Кроме того, в материалах дела не имеется документов, подтверждающих наличие оснований для расторжения договора в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как правильно указал суд первой инстанции, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, несоответствующий характеру спорных правоотношений. Для разрешения спорной ситуации истец вправе в установленном порядке внести изменения в договор аренды земельного участка N 1526/04 от 29.07.2004 и заключить с новым собственником объектов недвижимости договор аренды на оставшуюся часть земельного участка.

На основании изложенного, апелляционный суд не находит оснований к отмене решения Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2008.

Доводы апелляционной жалобы муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" апелляционным судом отклоняются по вышеуказанным основаниям.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", которая им уплачена.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.10.2008 по делу N А63-14002/2007-С2-12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Н.В. Винокурова

Судьи

Е.В. Жуков З.М. Сулейманов