Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2009 г. N 07АП-2007/09

г. Томск

Дело (N А03-12856/2008-11)

06 апреля 2009 г.

N 07АП- 2007/09

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2009 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Нагишевой О.Б.

судей: Гойник Л.А., Калиниченко Н.К.

при ведении протокола судебного заседания судьей Гойник Л.А.

при участии:

от истца: Кунгуровой Е.А., доверенность от 02.06.2008г.

от ответчика: Назарова Е.В., доверенность от 15.01.2009г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Банно - прачечный комплекс "Быт-Сервис", г. Барнаул

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.01.2009 г.

по делу N А03-12856/2008-11 (судья Бояркова Т.В.)

по иску открытого акционерного общества "Быт - Сервис", г. Барнаул

к обществу с ограниченной ответственностью "Банно - прачечный комплекс "Быт - Сервис", г. Барнаул

о внесении изменений в договор аренды N БПК 6/07 от 11.01.2007 г., заключенный между ОАО "Быт - Сервис" и ООО "Банно - прачечный комплекс "Быт- Сервис",

УСТАНОВИЛ

Открытое акционерное общество "Быт-Сервис", г. Барнаул (далее по тексту - ОАО "Быт - Сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Банно-прачечный комплекс "Быт-Сервис", г. Барнаул (далее по тексту - ООО "БПК "Быт - Сервис", ответчик) о внесении изменений в п.п. 1.1.1 и 3.1 договора аренды N БПК 6/07 от 11.01.2007 г., заключенного между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Банно-прачечный комплекс "Быт-Сервис",

1) изложив пункт 1.1.1. в следующей редакции:

- Часть здания банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер АА1(арендуемая площадь 1350,7 кв.м.) и здания прачечной (площадью 939,4 кв.м), расположенных на земельном участке, кадастровый номер 22:63:020631:8, площадью 3 730,4 кв.м, используемый для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости по адресу: г.Барнаул, ул. Союза Республик, 11, согласно (Приложения 1 к основному договору аренды). Арендатор обязуется принять имущество, сохранить профиль деятельности общих бань, а также в сроки, установленные настоящим договором оплачивать арендную плату;

2) изложив пункт 3.1. в следующей редакции:

- Арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю арендную плату за пользование недвижимым имуществом в размере 968 958 (девятьсот шестьдесят восемь тысяч девятьсот пятьдесят восемь) руб., в том числе НДС (18 %) - 102 647 руб. 90 коп. Расчет арендной платы за недвижимое имущество:

где S - арендуемая площадь по договору:

часть здания банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер АА1: S 1350.7 кв.м. х 220 руб. (за 1 кв.м.) = 297 154 руб.

Здание прачечной: S = 939,4 кв.м. х 400 руб. (за 1 кв.м.) = 375 760 руб.

Земельный участок: S = 3730,4 кв.м. х 79 руб. 36 коп. (1 кв.м.) = 296 044 руб. 60 коп.

При изменении в соответствии с действующим законодательством РФ размера арендной платы за землю и НДС, арендная плата подлежит оплате арендатором в соответствии с измененным размером платы за землю и НДС без дополнительного соглашения между сторонами путем простого письменного уведомления арендодателя.

В обоснование исковых требований истец ссылался на заключение им с Главным управлением имущественных отношений Алтайского края договора аренды земельного участка, в связи с чем истец вынужден дополнительно уплачивать арендные платежи за пользование земельным участком под объектами недвижимости, а также на изменение рыночной стоимости арендной платы.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 26.01.2009г. исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО "Банно-прачечный комплекс "Быт - Сервис" просит решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.01.2009 г. отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы апеллянт указал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также неправильное применение норм материального права.

По мнению ответчика, суд пришел к неправильному выводу о доказанности истцом условий, необходимых для изменения договора аренды на основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ. Учитывая принцип платности использования земли, заключение договора аренды земельного участка не может считаться изменением обстоятельств по причинам, которые сторона не могла преодолеть после их возникновения.

Ответчик считает, что истец, являясь коммерческой организацией, несет риск наступления неблагоприятных последствий от осуществления предпринимательской деятельности. При заключении договора стороны предполагали возможные изменения обстоятельств и предусмотрели право истца в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в пределах 10% ежегодно.

Также ответчик указал, что отчеты об оценке объектов недвижимости N 17-08-10-03, N 17-08-10-02 от 02.10.2008 г., положенные судом в основу решения, составлены с учетом произведенных ответчиком и субарендаторами улучшений, указанные отчеты не соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.

В жалобе указано на необоснованность включения в размер арендной платы плату за землю, в десятки раз превышающую размер арендной платы, установленной договором аренды земельного участка от 21.07.2008г. N 787.

Заявитель указал, что в тексте изменений спорного договора указаны сведения, не соответствующие кадастровой выписке о земельном участке от 21.04.2008г N 63/08-4140, являющейся приложением к договору аренды от 21.07.2008 г. N 787, что противоречит ФЗ от 24.07.2007г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мнению апеллянта, судом не было установлено, какая именно площадь земельного участка необходима ООО "БПК "Быт-Сервис" для эксплуатации арендуемых объектов недвижимости и ее границы. Также судом первой инстанции при изменении спорного договора в части арендной платы не учтено то обстоятельство, что она несоразмерна ежемесячной прибыли ответчика.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представитель ответчика в судебном заседании просил решение отменить, ссылаясь на доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании просила решение оставить без изменения указав, что истец был лишен возможности при заключении договора включить в размер арендной платы стоимость аренды земельного участка. Судом первой инстанции правильно применены нормы статей 451, 614 ГК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований должно быть отказано, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между ОАО "Быт- Сервис" (арендодатель) и ООО "БПК "Быт-Сервис" (арендатор) заключен и исполняется договор аренды N БПК 6/07 от 11.01.2007г., согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть здания банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер АА1 (арендуемая площадь 1 350,7 кв.м); здание прачечной литер Б (арендуемая площадь, 939,4 кв.м), находящиеся по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, а арендатор обязуется сохранить профиль деятельности общих отделений бани, а также в сроки установленные настоящим договором оплачивать арендную плату. Срок аренды: с 11.01.2007 г. по 11.01.2017г. (т. 1 л.д. 7- 10).

Вышеуказанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации серии 22 АА N 557272 от 13.12.2006 г. и Свидетельством о государственной регистрации серии 22 АА N 557273 от 13.12.2006 г. (пункт 1.2. договора).

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 3.1 договора и составляет 59 000 руб. в месяц с учетом НДС - 9 000 руб.

Согласно пункту 2.1.4 арендодатель имеет право в одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год и не более чем на 10 %, увеличить размер арендной платы.

21.07.2008 г. между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ОАО "Быт-Сервис" (арендатором) заключен договор аренды N 787-з, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:020631:8, местоположение которого: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, для эксплуатации зданий банно-прачечного комбината N 6 с котельной, прачечной и административного здания. Площадь участка 0,6159 га или 6159 кв.м. Срок действия договора - 10 лет (т.1 л.д. 11-16).

В соответствии с указанным договором арендатор обязался уплачивать за пользование земельным участком площадью 6159 кв.м арендную плату в размере 472 205 руб. 60 коп. в год.

Считая заключение договора аренды земельного участка N 787-з, а также изменение рыночной стоимости арендной платы существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у истца произошло существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора аренды от 11.01.2007г.

Апелляционный суд считает указанный вывод не соответствующим действующему законодательству и обстоятельствам дела.

Статья 451 ГК РФ допускает изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях.

Для удовлетворения судом требования об изменении условий договора необходимо наличие одновременно четырех условий, перечисленных в пункте 2 названной статьи, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в статье 451 Кодекса условий.

С учетом принципа платности использования земли в Российской Федерации истец при заключении договора аренды имущества должен был предвидеть необходимость оформления прав на земельный участок и соответственно возникающие в связи с этим затраты.

Предполагая возможное изменение обстоятельств, связанных с размером арендной платы, стороны согласовали в договоре право истца на одностороннее увеличение арендной платы в пределах 10% ежегодно.

Увеличение арендной платы более чем в 16 раз апелляционный суд считает необоснованным.

Представленные истцом отчеты об оценке предполагаемой рыночной арендной ставки, составленные через год после заключения договора аренды, не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, влекущих изменение договора. Оценки предполагаемых рыночных ставок арендной платы на момент заключения договора аренды в материалах дела не имеется. Кроме того, распоряжаясь своим имуществом, собственник (коммерческая организация) не связан с оценками, проведенными оценочными или экспертными организациями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГФ РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку договор аренды N БПК 6/07 от 11.01.2007г. прямо не предусматривают обязанность сторон заключить договор аренды земельного участка, апелляционный суд считает, что установленная в договоре аренды здания плата включает плату за пользование земельным участком, а, следовательно, требования истца о внесении соответствующих изменений в данный договор, несостоятельны.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований не соответствует положениям гражданского законодательства и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем апелляционная жалоба ответчика является обоснованной и подлежит удовлетворению, а решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.01.2009 г. - отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.01.2009г. по делу N А03-12856/2008-11 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Быт-Сервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Банно - прачечный комплекс "Быт - Сервис" 1 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Б. Нагишева

Судьи

Л.А. Гойник Н.К. Калиниченко