Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2009 г. N 17АП-1217/09

г. Пермь

16 марта 2009 г.

Дело N А50-16044/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спиридоновой Т.Н.

при участии:

от истца (ООО "Базис-А"): Чистяков А.Ю. - доверенность N 5 от 22.10.2008г

от ответчика (Департамент земельных отношений администрации города Перми): Митрофанова Ю.С., доверенность N 4 от 11.01.2009 г.

от третьего лица (ООО "Локон"): не явился

от третьего лица (ООО "Стротор"): не явился

от третьего лица (Администрация города Перми): Митрофанова Ю.С., доверенность N И-01-43-5424 от 30.12.2008г

от третьего лица (МУ "Содержание муниципального имущества"): не явился

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Департамента земельных отношений администрации города Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 11 января 2009 года

по делу N А50-16044/2008,

принятое судьей Голубцовой Ю.А.,

по иску ООО "Базис-А"

к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми,

третьи лица: ООО "Локон", ООО "Стротор", Администрация города Перми, МУ "Содержание муниципального имущества"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ООО "Базис-А" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Департаментом земельных отношений администрации города Перми договора аренды земельного участка площадью 1 279,6 кв.м. с кадастровым номером 59:01:44 1 0120:0017, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 14.

Определениями суда от 28.10.2008г и от 09.12.2008г к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Локон", ООО "Стротор", Администрация города Перми, МУ "Содержание муниципального имущества".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 января 2009 г. исковые

требования ООО "Базис-А" удовлетворены.

Пункты 4.1, 4.2, 4.4, 10.1 договора аренды земельного участка приняты в следующей редакции:

п. 4.1 договора: "Настоящий договор заключается на срок один год. Начало срока действия договора устанавливается со дня подписания договора сторонами";

п. 4.2 договора: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору и составляет 4 853 руб 75 коп в месяц, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. Размер арендной платы рассчитывается пропорционально отношению площади в здании, принадлежащем арендатору на праве собственности, к общей площади здания, расположенного на земельном участке";

п. 4.4 договора: "Арендная плата исчисляется помесячно с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, и вносится в сроки, указанные в п. 4.3 договора";

п. 10.1 договора: "Договор вступает в силу с момента его регистрации в регистрирующем органе, если иное не предусмотрено действующим законодательством".

Департамент земельных отношений администрации города Перми с решением Арбитражного суда Пермского края от 11 января 2009 года не согласился, в связи с чем просит его отменить. По мнению Департамента земельных отношений администрации города Перми, судом не применен закон, подлежащий применению (п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ) и неверно истолковано Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г N 11. Департамент земельных отношений администрации города Перми полагает, что в рассматриваемом случае возможно заключение договора аренды неделимого земельного участка исходя из общей площади участка (1 279,6 кв.м.) с возможностью вступления в него иных лиц на стороне арендатора (ООО "Локон", ООО "Стротор") с учетом того, что Департаменту имущественных отношений администрации города Перми принадлежит право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на занимаемые им помещения.

ООО "Базис-А" считает решение суда законным и обоснованным. В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Базис-А" указывает, что поскольку МУ "Содержание муниципального имущества", которому принадлежит право оперативного управления помещениями, занимаемыми Департаментом имущественных отношений администрации города Перми, воспользовалось правом ограниченного пользования земельным участком, судом справедливо применено правило, закрепленное в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, согласно которому при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в административном здании N 14 по ул. Сибирской расположены помещения:

- площадью 94,6 кв.м., являющиеся собственностью ООО "Базис-А" (Свидетельство о государственной регистрации права собственности 59 БА 0686439, Выписка из ЕГРП, л.д. 17,18);

- площадью 1 025,1 кв.м. и 121,2 кв.м., принадлежащие Муниципальному образованию "Город Пермь" и закрепленные за Муниципальным учреждением "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" (переименовано в МУ "Содержание муниципального имущества") на праве оперативного управления (Выписки из ЕГРП от 28.04.2008г, л.д. 13, 14);

- площадью 276,7 кв.м., принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Локон" (л.д. 15);

- площадью 120,2 кв.м., принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Стротор" (л.д. 16).

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если в здании, находящимся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие ему помещения (абз. 3 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

24.03.2008г ООО "Базис-А" обратилось к ООО "Локон" и ООО "Стротор" с предложениями об обращении в Управление земельных отношений администрации города Перми с совместным заявлением о заключении договора аренды земельного участка, на котором расположено здание N 14 по ул. Сибирской, со множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 23, 24).

ООО "Локон" и ООО "Стротор" оставили предложение ООО "Базис-А" без ответа.

Пленум ВАС РФ в пункте 19 Постановления от 24 марта 2005 г N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

29 апреля 2008 г. ООО "Базис-А" обратилось к Департаменту земельных отношений администрации города Перми с заявлением о предоставлении ему в аренду сроком на 1 год земельного участка площадью 1 279,6 кв.м., кадастровый номер 59:01:44 1 0120:0017, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 14 (л.д. 11).

04 августа 2008 г. Департамент земельных отношений администрации города Перми издал приказ N 1273-з, которым предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Базис-А" в аренду на 4 года 11 месяцев с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 1 279,6 кв.м. по ул. Сибирской,14 в Ленинском районе за счет земель населенных пунктов (л.д. 27).

В Приказе указано, что Муниципальное учреждение "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми обладает правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие ему на праве оперативного управления помещения в здании по ул. Сибирской, 14.

Департамент земельных отношений администрации города Перми направил в адрес ООО "Базис-А" проект договора аренды земельного участка, по условиям которого:

- арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:44 1 0120:0017 площадью 1 279,6 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская, 14 под нежилое помещение (лит. А2) (п. 1.1 договора);

- срок действия договора - с 05.08.2008г по 04.07.2013г (п. 4.1 договора);

- арендная плата, действующая в течение 2008 г., устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336 130,96 руб, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении Арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 договора (п. 4.2 договора);

- арендная плата исчисляется помесячно с 01.09.2008г и вносится в сроки, указанные в п. 4.3 договора (п. 4.4 договора);

- договор вступает в силу с момента его регистрации в регистрирующем органе, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора с 05.08.2008г. (п. 10.1 договора).

ООО "Базис-А" подписал договор с протоколом разногласий, в котором пункты 4.1, 4.2, 4.4, 10.1 изложил в следующей редакции:

П. 4.1 договора - "Настоящий договор заключается на срок один год. Начало срока действия устанавливается со дня подписания договора сторонами";

П. 4.2 договора - "Арендная плата, действующая в течение 2008 г., устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору и составляет 4 853,75 руб в месяц, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении Арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. Размер арендной платы рассчитывается пропорционально отношению площади в здании, принадлежащем Арендатору на праве собственности, к общей площади здания, расположенного на земельном участке";

П. 4.4 договора - "Арендная плата исчисляется помесячно с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, и вносится в сроки, указанные в п. 4.3 договора";

П. 10.1 договора - "Договор вступает в силу с момента его регистрации в регистрирующем органе, если иное не предусмотрено действующим законодательством".

Письмом от 22.09.2008г N И-21-01-09-23855 Департамент земельных отношений администрации города Перми отклонил направленный истцом протокол разногласий (л.д. 38).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При разрешении разногласий по условиям договора суд руководствуется пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, истец обратился к Департаменту земельных отношений администрации города Перми с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду на 1 год, что не противоречит действующему законодательству. Законных оснований для понуждения арендатора к аренде земельного участка на более длительный срок нет.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, следовательно, предложенное истцом условие договора, согласно которому начало срока действия договора устанавливается со дня подписания договора, соответствует указанной норме права.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Как следует из смысла п. 2 ст. 425 ГК РФ, применение условий договора к отношениям, возникшим до заключения договора, возможно по соглашению сторон. В рассматриваемом случае стороны такого соглашения не достигли.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно принял пункты договора 4.1, 4.4 и 10.1 в редакции ООО "Базис-А".

С выводом суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае размер арендной платы должен рассчитываться пропорционально отношению площади в здании, принадлежащей арендатору на праве собственности, к общей площади здания, расположенном на земельном участке, не может быть признан состоятельным.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Доли в праве аренды на земельный участок предметом договора аренды быть не могут.

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка в порядке п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ с одним из владельцев помещений, расположенных в здании, находящимся на арендуемом земельном участке, в аренду может быть передан только весь земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Из смысла статьи 606 ГК РФ следует, что под арендной платой понимается плата за временное владение и пользование или временное пользование имуществом.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Поскольку земельный участок не имеет составных частей, арендная плата должна быть установлена за весь земельный участок.

Таким образом, предложенная истцом редакция пункта 4.2 договора, согласно которому размер арендной платы рассчитывается пропорционально отношению площади в здании, при надлежащем арендатору на праве собственности, к общей площади здания, расположенном на земельном участке, противоречит ст.ст. 606, 607, 614 ГК РФ, а также пункту 1.1 договора, согласно которому в аренду истцом взят весь земельный участок..

Довод ООО "Базис А" о том, что на МУ "Содержание муниципального имущества", обладающего в силу абз. 3 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ правом ограниченного пользования земельным участком, не может быть возложена обязанность по оплате землепользования, в силу чего в рассматриваемом случае справедливым было бы применение правила, предусмотренного пунктом 20 Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, согласно которому при размере обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов, не может быть признан состоятельным.

При аренде всего земельного участка ООО "Базис А" получает права, предусмотренные статьей 22 Земельного кодекса РФ, реализации которых не препятствует право ограниченного пользования земельным участком, которым наделено МУ "Содержание муниципального имущества".

В связи с вышеизложенным решение Арбитражного суда Пермского края от 11 января 2009 года подлежит изменению на основании пункта 4 части 1, части 2 статьи 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права) в части пункта 4.2 договора аренды земельного участка, который следует изложить в редакции, предложенной Департаментом земельных отношений администрации города Перми: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336 130 руб. 96 коп, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора".

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 января 2009 г. по делу N А50-16044/2008 изменить.

Принять пункт 4.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

"Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336 130 руб. 96 коп, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т. Е. Карпова

Судьи

Л. Ф. Виноградова Т. Л. Зеленина