Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2009 г. N 17АП-2171/09

г. Пермь

20 апреля 2009 г.

Дело N А50-19845/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Виноградовой Л.Ф., Глотовой Г.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спиридоновой Т.Н.

при участии:

от заявителя (ООО "Строй-Ресурс"): Воскресенских В.В., доверенность от 08 декабря 2008 г., паспорт; Иванов Е.Л., доверенность от 08 декабря 2008 г., паспорт,

от ответчика (Департамент земельных отношений администрации города Перми): Чернышева М.И., доверенность от 11 января 2009 г. N 3, удостоверение,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя - ООО "Строй-Ресурс"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 16 февраля 2009 года

по делу N А50-19845/2008,

принятое судьей Голубцовой Ю.А.,

по заявлению ООО "Строй-Ресурс"

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка, обязании подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю,

установил:

ООО "Строй-Ресурс" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента земельных отношений администрации города Перми об отказе в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 59:01:4211197:15, площадью 9 650 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Красногвардейская, 2, по выкупной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", выраженного в письмах Департамента земельных отношений администрации города Перми от 30.09.2008 г. N И-21-01-09-24494 и от 01.11.2008 г. N И-21-01-09-27289, а также с требованием об обязании ответчика подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с указанием выкупной цены в размере 1 959 504 руб. 88 коп. и направить проект обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Ресурс" в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16 февраля 2009 года в удовлетворении заявления отказано.

ООО "Строй-Ресурс" с решением суда от 16 февраля 2009 года не согласилось, в связи с чем обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что Департаментом земельных отношений администрации города Перми принято решение о предоставлении обществу "Строй-Ресурс" в собственность земельного участка (приказ N 1159-з от 22.07.2008 г). Спор возник в отношении цены выкупаемого земельного участка. Заявитель оспаривает отказ в предоставлении земельного участка по специальной цене - 2, 5 % кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, по мнению ООО "Строй-Ресурс" судом неправильно истолкован закон (ст. 130 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ), не применен закон, подлежащий применению (п. 1 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), применен закон, не подлежащий применению (п. 10 ст. 1, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Департамент земельных отношений администрации города Перми с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению ответчика, объект незавершенного строительства является самостоятельным объектом недвижимого имущества и не подпадает под понятия здания, строения, сооружения. Статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность предоставления земельного участка лишь собственникам зданий, строений, сооружений. Согласно п. 6.4 решения Пермской городской Думы от 28.10.2008 г. N 315 "Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства и иных целей на территории города Перми" под объекты незавершенного строительства земельные участки предоставляются по рыночной оценке, в связи с чем Департамент предложил заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Красногвардейская, 2, по рыночной стоимости.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Строй-Ресурс" по договору купли-продажи от 10 мая 2007 г. N 1 приобрело у ООО "Реалекс" в собственность объект незавершенного строительства - здание детского сада по ул. Красногвардейской, 2 (л.д. 51-54).

Право собственности ООО "Строй-Ресурс" на объект - незавершенное строительством здание детского сада, литер А, расположенное по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Красногвардейская, д. 2, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2007 г. 59 БА 0611055 (л.д. 9).

19 февраля 2008 г. ООО "Строй-Ресурс" обратилось в Управление земельных отношений администрации города Перми (в настоящее время - Департамент земельных отношений администрации города Перми) с заявлением о предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:4211197:15, площадью 9 650 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Красногвардейская, 2, на котором расположен объект незавершенного строительства (детский сад), принадлежащий ООО "Строй-Ресурс" на праве собственности (л. д. 67).

Земельный участок площадью 9 650 кв. м, на котором расположено незавершенное строительством здание детского сада, поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 59:01:4211197:15 (л.д. 22).

Кадастровая стоимость земельного участка составила 78380195,0000 руб.

Приказом Департамента земельных отношений администрации города Перми от 22 июля 2008 г. N 1159-з земельный участок площадью 9 650,29 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Красногвардейская, 2, предоставлен ООО "Строй-Ресурс" в собственность за плату под объект незавершенного строительства детский сад (лит. А); отделу договоров предписано подготовить договор купли-продажи земельного участка с ООО "Строй-Ресурс" (л.д. 26).

29 сентября 2008 г. ООО "Строй-Ресурс" обратилось в Департамент земельных отношений Администрации города Перми с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:4211197:15, площадью 9 650 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Красногвардейская, 2, для использования под вышеназванный объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности (л.д. 68).

Письмом N И-21-01-09-24494 от 30.09.2008 г. Департамент земельных отношений администрации города Перми сообщил заявителю о том, что в соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка составляет 48 539 000 руб. и предложил подписать проект договора купли-продажи данного земельного участка по указанной стоимости (л.д. 27).

ООО "Строй-Ресурс" не согласилось с ценой земельного участка, предложенной Департаментом земельных отношений и обратилось к нему с предложением об установлении цены земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости (письмо от 09.10.2008 г.) (л.д. 28).

Письмом N И-21-01-09-27289 от 01.11.2008 г. Департамент земельных отношений администрации города Перми сообщил заявителю, что расчет по выкупной цене, предложенной обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Ресурс", невозможен, поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен незавершенный строительством объект, который не соответствует понятию здания, строения, сооружения. Департамент земельных отношений указал, что испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен в собственность ООО "Строй-Ресурс" по цене, составляющей 2,5% от его кадастровой стоимости после завершения строительства (л. д. 29).

Не согласившись с отказом Департамента земельных отношений администрации города Перми в выкупе земельного участка, изложенного в письмах от 30.09.2008 г. N И-21-01-09-24494, от 01.11.2008 г. N И-21-01-09-27289, ООО "Строй-Ресурс" обратилось в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным. Кроме того, ООО "Строй-Ресурс" потребовало возложить на Департамент обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка и направлению этого проекта обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Ресурс" в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Департамент земельных отношений администрации города Перми, обосновывая правомерность отказа в предоставлении земельного участка в собственность ООО "Строй-Ресурс" по цене, составляющей 2,5% от кадастровой стоимости этого участка, ссылается на п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также п. 6.4 Решения Пермской городской Думы от 28.10.2008г N 315 "Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства и иных целей на территории города Перми", согласно которому под объекты незавершенного строительства земельные участки предоставляются по рыночной цене.

Суд первой инстанции отказал ООО "Строй-Ресурс" в удовлетворении заявленных требований, указав в решении, что наличие у ООО "Строй-Ресурс" зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект не является основанием для выкупа земельного участка в порядке, указанном заявителем, поскольку объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения, сооружения. Земельным кодексом РФ установлен особый порядок предоставления земельных участков для строительства зданий, строений, сооружений.

С выводом суда первой инстанции следует согласиться.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 2 ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Объект незавершенного строительства, исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, а именно: он не может быть использован по назначению, поскольку находится на стадии строительства и не введен в эксплуатацию.

Как указано ранее, истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства - здания детского сада, литер А, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Красногвардейская, д. 2, который не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный порядок предоставления земельных участков для целей строительства, а также правовой режим земель в период строительства.

В связи с этим, при предоставлении земельного участка под объект незавершенного строительства для целей строительства положения ст. 36 ЗК РФ применению не подлежат.

Наличие у ООО "Строй-Ресурс" зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект не является основанием возникновения права выкупа земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. N 8985/08 определена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу, касающемуся возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно изложенной в названном постановлении правовой позиции, предоставление земельных участков под объектами незавершенного строительства в собственность возможно только в случаях прямо предусмотренных в законе. Применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, с учетом позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 8985/08 от 23.12.2008 г., оснований для выкупа спорного земельного участка, в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, не имеется.

ООО "Строй-Ресурс" ссылается на то, что принадлежащий ему незавершенный строительством объект был отчужден из государственной собственности, что подтверждается актом оценки стоимости незавершенного строительства (приложение N 2 к плану приватизации Пермского машиностроительного завода им. В.И. Ленина), договором купли-продажи недвижимости от 30.06.2005 г., актом приема-передачи к нему, договором купли-продажи недвижимости от 10.05.2007 г. и актом приема-передачи к нему, письмом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 16.10.2008 г., свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Заявитель полагает, что в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" он вправе приобрести земельный участок под приватизированным объектом в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Указанный довод не может быть принят судом во внимание, поскольку в силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Как следует из материалов дела, незавершенный строительством объект приватизирован в 1992 году, когда требования об одновременной приватизации объекта недвижимости и земельного участка законодательство о приватизации не содержало, в силу чего пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в рассматриваемом случае применен быть не может.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Приказом Департамента земельных отношений администрации города Перми от 22 июля 2008 г. N 1159-з, который не признан судом недействительным и не отменен, земельный участок площадью 9 650,29 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Красногвардейская, 2, предоставлен ООО "Строй-Ресурс" в собственность за плату под объект незавершенного строительства детский сад (лит. А), отклоняется, поскольку цена выкупа в данном ненормативном акте не указана.

Кроме того, согласно ст. 12 ГК РФ акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащий закону, не применяется судом.

Принимая во внимание вышесказанное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу.

Согласно частям 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 февраля 2009 г. по делу N А50-19845/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Е. Карпова

Судьи

Л.Ф. Виноградова Г.И. Глотова