Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2005 г. N 13АП-292/04

г. Санкт-Петербург

17 июня 2005 г.

Дело N А56-29510/2004

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2005 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2005 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Поповой Н.М., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Козловой Н.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "АКБ "Авангард"

на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.04г. по делу N А56-29510/2004 (судья С.Т.Астрицкая),

по иску ООО ФОРМ-ИНВЕСТ"

к ОАО АКБ "Авангард"

об изменении условий договора

при участии:

от истца: Дмитренко Ю.Ф., дов. от 04.11.04г., Цомаев А.С., дов. от 05.07.04г. N 4/04

от ответчика: Тизенгольд Д.О., дов. от 24.12.04г. N 052/300, Огурцов И.А., дов. от 15.01.05г. N 052/164, Коссиковский Б.М., дов. от 16.01.05г. N 051/141

установил:

Общество с ограниченной ответственностью ООО "Форм-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОАО АКБ "Авангард" об изменении п. 3.1 договора аренды N 1-99/ор нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д. 105-107 литер А2, заключенного 26 марта 1999 года.

В обоснование исковых требований истец сослался на ст. 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств, выраженных в значительном изменении рыночной стоимости арендной платы, а также увеличение затрат по эксплуатации недвижимости подтвержденном заключением ООО "Центр оценки и консалтинга СПб", в котором рыночная арендная плата за 1 кв. м. общей площади в месяц нежилых помещений общей площадью 882, 9 кв. м., находится в диапазоне рублевый эквивалент: 42-46 долларов США. Истец считает, что ответчиком нарушены условия договора, на основании которого последний обязан за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений. Свое право на обращение иском истец основывает на п.3 ст. 614 ГК РФ, предусматривающей возможность пересмотра размера арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

В обоснование иска представлены вышеуказанное заключение ООО "Центр оценки и консалтинга СПб", заключение ремонтно-строительной организации ООО "Прометей" относительно стоимости ремонтно-строительных работ в здании.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2004г. по делу А5629510/2004 иск ООО "Форм-Инвест" удовлетворен. Арбитражный суд решил: изменить п.3.1 договора аренды нежилых помещений N 1-99/ор от 26.03.99г., установив размер арендной платы 420 долларов США за один квадратный метр в год с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа.

В апелляционной жалобе ОАО АКБ "Авангард" изложил доводы по которым Арбитражный суд, при вынесении решения по делу, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, необоснованно счел доказанным следующие обстоятельства: увеличение рыночной стоимости, увеличение затрат по эксплуатации здания, нарушение ответчиком договора; неправильно применил нормы материального права и грубо нарушил нормы процессуального права.

ОАО АКБ "Авангард" просит решение об изменении условий договора от 16.11.2004 отменить, принять по делу новый судебный акт, полностью отказав ООО "Форм-Инвест" в удовлетворении иска.

Ответчик в своей апелляционной жалобе, считает заключение ООО "Центр оценки и консалтинга СПб" не соответствующим действительности, но в судебном заседании не заявлял ходатайств о недопустимости представленных доказательств.

В своей апелляционной жалобе ответчик полагает, что доводы о нарушении условий договора необоснованны, факт изменения рыночной арендной платы не установлен, оценка доказательства (заключение ООО "Центр оценки и консалтинга СПб) проведена неполно, вне связи с иными документами, в противоречии с текстом и правовым значением этого документа, суд немотивированно отверг доказательства, подтверждающие позицию ответчика.

ОАО АКБ "Авангард" в апелляционной инстанции представил суду дополнительные доказательства и ходатайствовал о приобщении их к материалам дела, в т.ч. отчет ООО "С.Э.Р." об определении рыночной арендной платы. В данном отчете рыночная величина арендной платы здания, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр. д.105-107, литер А2 составляет 14 долларов США за 1 кв. м. общей площади в месяц без учета НДС. В отчете ООО "Центр оценки и консалтинга СПб" N 152 от 18.02.2005 г, предоставленном ООО "Форм-Инвест", рыночная арендная плата (42,76 $/кв.м. в месяц, включая НДС) рассчитывается, как арендная плата за банковское помещение, в то же время, как в отчете ООО "С.Э.Р." - за пользование нежилыми (офисными, производственно-складскими, торговыми) помещениями, несмотря на то, что данное помещение является банковским и рыночная арендная плата за такое помещение рассчитывается по иной методике. Суд учёл данные динамики цен арендной платы, указанные в отчётах, представленных сторонами.

Указанные документы приобщены апелляционной инстанцией к материалам дела.

Истец с доводами ответчика не согласился, считая их несостоятельными. В отзывах на апелляционную жалобу "Форм-Инвест" утверждает, что значительное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ), а также существенное нарушение договора аренды арендатором являются основанием для изменения договора аренды в части арендной платы и норма п.3 ст.614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в срок действия заключённого договора. Просит апелляционный суд решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2004г. об изменении условий договора оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик в объяснениях относительно дополнительных доводов истца утверждает "что требования ООО "Форм-Инвест" по увеличению размера арендной платы направлены на нарушение соотношения имущественных интересов сторон, установленному в договоре аренды и нанесение убытков Банку",а п.3 ст.614 ГК РФ является императивной нормой и договор не может быть изменён без соглашения сторон.

В объяснениях относительно достоверности отчета ООО "Центр оценки и консалтинга СПб" ОАО АКБ "Авангард" считает, "что отчет N 152 от 18.02.2005 г. составлен с грубым нарушением законодательства, выявленная в результате оценки рыночная ставка арендной платы за пользование помещением является недостоверной и не может рассматриваться в качестве доказательства, определяющего рыночную величину арендной платы за арендуемое банком нежилое помещение". Таким образом, ответчик считает эти факты доказанными, обязательными для принятия решения по делу.

При проверке законности и обоснованности решения суда апелляционная инстанция пришла к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы, исходя из следующих оснований.

Удовлетворяя исковые требования об изменении договора аренды от 16.11.2004 в полном объеме, суд сослался на наличие оснований, предусмотренных статьями 451 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, если изменение размера арендной платы действительно предусмотрено статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.2.5 договора аренды с учетом роста налогов, то для внесения других изменений в договор в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда необходимо наличие одновременно всех 4-х условий, предусмотренных названной статьей.

В своем решении об изменении условий договора от 16 ноября 2004 года по делу N А 56-29510/2004 суд правильно применил ст. 451 ГК РФ, установив наличие всех четырёх условий в совокупности, предусмотренных ч.2 ст. 451 ГК РФ. Согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2 ст. 451 ГК, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4. из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Требование об изменении размера арендной платы удовлетворено судом по указанным в Решении основаниям.

Изучив обстоятельства дела, апелляционный суд отмечает, что договором от 26.03.1999 г. размер арендной платы определен не в твердой сумме, порядок ее изменения не установлен, а обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились. При этом апелляционный суд учел, что пункт 2.2.5 договора, устанавливая увеличение оплаты в зависимости от повышения налогов, имеет в виду лишь увеличение налогов за сданное в аренду имущество.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Значение содержащихся в разделе 3 договора "Расчеты сторон" слов и выражений дает основание сделать вывод о том, что в пункте 2.2.5. сторонами был предусмотрен механизм увеличения арендной платы.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (п.1.2 договора аренды) условия о размере арендной платы, ГК не содержит каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют своё действие общие положения об аренде (ст.614 ГК РФ). В договоре аренды здания условие об арендной плате не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или одновременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, например: (п.2 ч.2 ст.614 ГК РФ) в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания; или (п.3 ч.2 ст. 614 ГК РФ) в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю, путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, в т. ч. на капитальный ремонт здания и неотделимые улучшения (именно эта форма установлена в договоре аренды N 1-99/ор от 26 марта 1999 года), как объекта нежилого фонда, при этом, в договоре аренды здания значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль положения договора по арендной оплате( ст.654 ГК РФ). В соответствии общим положения об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614 ГК РФ).

Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно заключениям ремонтно-строительных организаций ООО "Петербургская ремонтно-строительная компания" и ООО "Прометей", заключению ООО "Центр качества строительства" по техническому обследованию несущих и ограждающих конструкций, а также дефектной ведомости состояния нежилых помещений здания от 20 января 2005 года, зданию требуется не только капитальный ремонт, но и обычный текущий ремонт. Поскольку арендатор не производит капитальный ремонт здания и его помещений, нарушает условия п.2.2.2, п.2.2.3 договора аренды, согласно которым арендатор обязан на 1 января каждого года представлять арендодателю на согласование план проведения ремонтных работ арендуемых помещений, за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений, а по выполнении таких работ в течение десяти дней представлять арендодателю письменный отчет о проделанных работах, нести все расходы по содержанию и эксплуатации здания" указанное обстоятельство является главным условием для изменения договора аренды в соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ.

Доказательствами неисполнения ответчиком обязательств договора являются отчеты о выполненных работах за 2000-2001, 2002 год, которые были предоставлены Арендодателю 05 марта 2003 года. Планы проведения ремонтных работ, как следует из материалов дела, не согласовывались с арендодателем, а работы, указанные в отчетах и планах не соответствуют фактически проведенным работам. Но при этом, возложение на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), как встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, не имеет в договоре денежной оценки, что позволяло бы сторонам утверждать о наличии соглашения сторон относительно полного размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, имеет место существенное нарушение ответчиком договора аренды и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что позволяет в соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации пересмотреть размер арендной платы.

Ее величина является обоснованной представленными доказательствами.

В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция пришла к выводу о правомерности и обоснованности исковых требований. Решение суда основано на правильной правовой оценке материалов дела. Представленные ответчиком при рассмотрении дела доказательства, правомерности выводов суда и исковых требований не опровергают. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.04г. по делу А56-29510/2004 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "АКБ "Авангард" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.М. Попова И.А. Тимухина