Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2010 г. N 20АП-1651/10

город Тула

Дело N А62-9281/2009

05 мая 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей Полынкиной Н.А., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Стахановой В.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-1652/10) администрации города Смоленска

на решение Арбитражного суда Смоленской области

от 03.03.2010 по делу N А62-9281/2009 (судья Печорина В.А.), принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Ларькина Сергея Васильевича

к администрации города Смоленска

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: индивидуального предпринимателя Ларькина Сергея Васильевича - Киселева Н.А., доверенность от 13.11.2009;

от ответчика: администрации города Смоленска - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ларькин Сергей Васильевич (далее - ИП Ларькин С.В., предприниматель, заявитель) обратился с заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина, д.12/1, площадью 129 кв.м (выразившегося в отказе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного нежилого помещения, принятии решения об условиях приватизации помещения, направления проекта договора купли-продажи).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.03.2010 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Представитель администрации в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением, имеющимся в материалах дела, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителя администрации не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения представителя предпринимателя, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом, Ларькин С.В. зарегистрирован в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляет предпринимательскую деятельность посредством оказания услуг кафе в нежилом помещении, площадью 129 кв.м, являющемся подвальным в жилом доме, расположенном по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина, д.12/1.

Названное подвальное помещение, занятое кафе, предоставлено предпринимателю на основании договоров аренды нежилого помещения от 10.01.2006 N 2068/06, от 22.03.2007 N 2068/07, от 04.02.2008 N 2068/08, заключенных между предпринимателем и администрацией (л.д.10-12, 15-17,20-22).

После принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) ИП Ларькин С.В. 21.09.2009 обратился в администрацию с заявлением о выкупе подвального помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина, д.12/1 (л.д.62).

Письмом от 28.10.2009 N 24-8450 администрация отказала ИП Ларькину С.В. в реализации последним преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (л.д.9).

Отказ администрации мотивирован тем, что арендуемое помещение в соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) является подвальным помещением многоквартирного дома, в связи с чем принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений указанного дома.

Не согласившись с названным отказом, ИП Ларькин С.В. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования предпринимателя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий (бездействие) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах для признания арбитражным судом оспариваемых ненормативных правовых актов, решений, действий незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: их

несоответствие закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В перечень включается муниципальное имущество, не востребованное для обеспечения осуществления органами местного самоуправления своих полномочий, свободное от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в том числе имущество, которое по своему назначению может быть использовано субъектами малого и среднего предпринимательства и организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, для осуществления ими уставной деятельности.

Включенное в перечень имущество может быть использовано только в целях предоставления его субъектам во владение и (или) пользование, в том числе в аренду, и не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность арендующих это имущество субъектов.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен ст. 4 Закона N159-ФЗ, согласно ч. 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Из анализа указанных норм следует, что предоставляемое арендатору - субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на любое количество арендуемых субъектом малого и среднего предпринимательства помещений (договоров аренды) при соблюдении по отношению к каждому помещению требований пунктов 1, 2 и 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ и одновременном соблюдении по отношению ко всей совокупности помещений норм п. 3 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП Ларькин С.В. 21.09.2009 обратился в администрацию с заявлением о выкупе подвального помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина, д.12/1 (л.д.62).

Письмом от 28.10.2009 N 24-8450 администрация отказала ИП Ларькину С.В. в реализации последним преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (л.д.9).

При этом отказ администрации мотивирован тем, что арендуемое помещение в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ является подвальным помещением многоквартирного дома, в связи с чем принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений указанного дома.

Из представленной в материалы дела справки Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 03.03.2010 усматривается, что жилой дом N 12/1, расположенный по адресу: г.Смоленск, пр. Гагарина, построен в 1936 году. Сведений о вводе названного объекта в организации не имеется (л.д.97).

Судом также установлено, что жилой объект с нежилыми помещениями по указанному адресу по состоянию на 01.02.2004 включен в реестр муниципальной собственности (номер объекта 612), что подтверждается реестром объектов муниципальной (городской собственности) города Смоленска по состоянию на 01.02.2004 (л.д.99-100).

В силу п.1 Приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга

Следовательно, право муниципальной собственности, возникшее на указанный объект (жилой дом с нежилыми помещениями) по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, не могло быть прекращено в результате исключения муниципальным образованием указанного объекта из Реестра муниципальной собственности.

На момент введения в действие 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации спорное подвальное помещение было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, передано органом местного самоуправления в аренду ИП Ларькину С.В. и использовалось им в целях предпринимательской деятельности как кафе.

Указанное обстоятельство подтверждается техническим паспортом объекта, сформированным 03.10.1994 (л.д.25-30), договорами аренды, которые не оспаривались лицами, участвующими в деле, в ходе судебного разбирательства.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, в силу прямого указания названных норм право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, доступ в которые должен быть открыт постоянно для технического обслуживания оборудования (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09).

При этом подлежат учету требования строительных норм и правил, регламентирующие порядок проектирования и строительства зданий.

В частности, согласно СНиП 2.08.01-89, принятым взамен СНиП 31-01-2003 и СНиП 2.08.02-89, распространяемым на проектирование помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, предусмотрена возможность размещения в подвальных и цокольных этажах зданий нежилых помещений различного назначения (включая предприятия бытового обслуживания). Указанные строительные нормы содержат расшифровку терминов и определений, из которых следует, что при проектировании зданий подвальный и технический этаж не являются идентичными помещениями. Согласно СНиП 31-01-2003 состав помещений определяется заказчиком-застройщиком в задании на проектирование.

В строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.-2-89) предусмотрено как наличие в жилом доме помещений для установки и управления инженерным и технологическим оборудованием зданий, так и иных помещений, располагаемых в подвалах.

В материалы дела представлено заключение Автономной некоммерческой организации "Зодчий" (лицензия Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству ГС- 1-67-02-26-0-6731047936-001438-1 на право проектирования зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом) по результатам технического обследования спорного помещения от 22.12.2009 (л.д.43).

Согласно указанному заключению в обследованных помещениях нет инженерных коммуникаций - вводов холодной и горячей воды, системы отопления с механическими заслонками (задвижками) ограничения подачи воды, щитов электроснабжения, обеспечивающих жилую часть дома, в связи с чем спорное помещение может быть использовано как самостоятельный объект.

Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорная часть подвала не является технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

Указанное подтверждается также тем, что 03.10.1994 спорное помещение сформировано в качестве самостоятельного объекта, использовалось в предпринимательской деятельности, не связанной с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорные подвальные помещения находились в муниципальной собственности и в силу статьи 36 названного Кодекса право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, в связи с чем указанные ответчиком обстоятельства не могут повлиять на право предпринимателя приобрести в собственность спорное помещение в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно отмечено то обстоятельство, что на момент обращения предпринимателя к органу местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения ИП Ларькин С.В. соответствовал критериям, установленным Законом N 159- ФЗ, позволяющим признать за ним такое право.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о несоответствии действий администрации, выразившихся в отказе ИП Ларькину С.В. в реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, положениям Закона N 159-ФЗ, в связи с чем обоснованно признал их незаконными и нарушающими права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.

Довод жалобы о том, что арендуемое помещение не может быть предоставлено в собственность предпринимателю, поскольку не является объектом муниципальной собственности, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Ссылка подателя жалобы на ч.1 ст. 235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается, в частности, при отказе собственника от права собственности, является несостоятельной.

Так, абз. 1 ст. 236 ГК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности на принадлежащее им имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Между тем материалы дела не содержат каких-либо сведений, однозначно свидетельствующих об устранении администрации от владения спорным нежилым помещением.

Довод жалобы о том, что заявление о реализации преимущественного права выкупа помещения предприниматель направил после получения им уведомления о расторжении договора аренды спорного помещения, обоснованно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

Статьей 1 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что данным Законом регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Закона.

Частью 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ определено, что субъект малого и среднего предпринимательства может реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, если это имущество находится в его временном владении и (или) пользовании в течение определенного срока до дня вступления Закона N 159-ФЗ в силу.

Таким образом, для признания субъекта соответствующим установленным статьей З Закона N 159-ФЗ условиям и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность следует установить, являлось ли лицо, претендующее на реализацию преимущественного права приобрести муниципальное помещение в собственность, арендатором данного помещения на день вступления Закона N 159-ФЗ в силу.

По смыслу положений названного Закона арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по действовавшему на момент вступления Закона в силу договору аренды, не может лишаться права на приобретение недвижимого имущества в случае прекращения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке.

Поскольку на момент вступления Закона N 159-ФЗ в силу (05.08.2008) договор аренды прекращен не был, действовал на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права, ссылка ответчика на прекращение договора аренды в рассматриваемом случае правового значения не имеет.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.03.2010 по делу N А62-9281/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

Н.А. Полынкина О.Г. Тучкова