Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2010 г. N 20АП-1695/10

г. Тула

07 июня 2010 г.

Дело N А68-13535/09

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Можеевой Е.И.,

судей Капустиной Л.А., Каструбы М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лыжовой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Реверс", г. Новомосковск Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 15 марта 2010 года по делу N А68-13535/09 (судья Большаков В.М.), принятое по иску администрации муниципального образования г. Новомосковск, г. Новомосковск Тульской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Реверс", г. Новомосковск Тульской области, о расторжении договора N 0418 от 23.03.2009г. о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, обязании возвратить земельный участок площадью 3224 кв.м. с КN 71:29:010503:357 и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Реверс", г. Новомосковск Тульской области, к администрации муниципального образования г. Новомосковск, г. Новомосковск Тульской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, г. Тула, о признании недействительным договора N 0418 от 23.03.2009 о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды,

при участии:

от АМО город Новомосковск: Ефанова К.В., представителя по доверенности от 30.12.2009 N 122;

от ООО "Реверс": Сафроновой В.Е., представителя по доверенности от 18.05.2010;

установил:

администрация муниципального образования город Новомосковск обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реверс" о расторжении договора N 0418 от 23 марта 2009 года о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 21 мая 2009 года за номером 71-71-15/023/2009-222, заключенного между администрацией муниципального образования город Новомосковск и обществом с ограниченной ответственностью "Реверс", а также обязании общества с ограниченной ответственностью "Реверс" возвратить администрации муниципального образования город Новомосковск по передаточному акту земельный участок общей площадью 3224 кв. м, с кадастровым номером 71:29:010503:357, предоставленный под объекты торговли (для строительства с последующей эксплуатацией магазина), с местонахождением: примерно в 18 м по направлению на юг от ориентира - дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Новомосковский район, г. Новомосковск, ул. Трудовые резервы, дом 60.

ООО "Реверс" предъявило встречное исковое заявление, с учетом уточнения, в котором просило признать недействительным договор N 0418 от 23.03.2009 о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды.

Определением от 08.02.2010 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лиц,а не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (Управление Росреестра по Тульской области).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.03.2010 суд расторг договор N 0418А от 23.03.2009 о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, заключенный между администрацией муниципального образования г. Новомосковск и ООО "Реверс, а также обязал общество с ограниченной ответственностью "Реверс" возвратить администрации муниципального образования г. Новомосковск по передаточному акту земельный участок общей площадью 3224 кв. м с кадастровым номером 71:29:010503:357, предоставленный для строительства с последующей эксплуатацией магазина с местонахождением: примерно в 18 м по направлению на юг от ориентира - дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Новомосковский район, г. Новомосковск, ул.Трудовые резервы, дом 60.

Встречное исковое заявление ООО "Реверс" о признании договора недействительным оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Реверс" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 15.03.2010 отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречное исковое заявление ООО "Реверс" о признании незаключенным договора N 0418 от 23.03.2009 о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, недействительной государственную регистрацию указанного договора, а исковые требования Администрации МО город Новомосковск оставить без удовлетворения.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.

Заявитель жалобы ссылается на то, что, вынося решение, суд первой инстанции не учел положения пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае по всем существенным условиям было достигнуто соглашение между сторонами при подписании договора N 0418А от 22.09.2008. Договор же, выданный регистрирующим органом с датой 23.03.2009, хотя формально прошел регистрацию, но сторонами не подписывался и на государственную регистрацию не передавался. Соответственно, сам договор не может считаться заключенным, а государственная регистрация действительной.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Реверс" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации муниципального образования г. Новомосковск пояснил, что с апелляционной жалобой не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тульской области от 15.03.2010 надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, с 29 ноября 2008 года и по настоящее время ООО "Реверс" пользуется на правах аренды земельным участком общей площадью 3224 кв. м, с кадастровым номером 71:29:010503:357, под объектами торговли (для строительства с последующей эксплуатацией магазина), с местонахождением: примерно в 18 м по направлению на юг от ориентира - дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Новомосковский район, г.Новомосковск, ул. Трудовые резервы, дом 60, на основании заключенного с администрацией муниципального образования город Новомосковск договора N 0418 от 23 марта 2009 года о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 21 мая 2009 года за номером 71-71-15/023/2009-222.

По условиям договора, ООО "Реверс" приняло на себя обязательство ежеквартально уплачивать арендную плату в сроки, установленные п.3.1. договора, в размере 1/4 размера годовой арендной платы. Годовая арендная плата на день заключения договора составляла 1047806,45 руб. (п.4. 1. договора) и подлежала ежегодному уточнению.

С 1 октября 2004 года по настоящее время арендная плата ООО "Реверс" ни за один расчетный период (квартал) не уплачивалась, платежные документы арендодателю не представлялись. Задолженность по арендной плате за период с 29.11.08 по 31.09.09 составила 810929,85 рублей. Таким образом, ответчик не уплачивал арендную плату за 4 расчетных периода - квартала.

Пунктом 5.1.2. договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в том числе в случае просрочки (неуплаты) Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

26 ноября 2009 года истец направил ответчику письменное предупреждение N 3022-ип/01-53 о необходимости исполнения им обязательств, принятых по договору, в срок до 15.12.2009.

Нарушения условий договора не были устранены.

26 ноября 2009 года истец направил ответчику письменное предложение N 3023-ип/01-53 расторгнуть договор в срок до 15 декабря 2009 года.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени договор N 0418 от 23 марта 2009 года не расторгнут, земельный участок администрации муниципального образования г. Новомосковск не возвращен, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В свою очередь, полагая, что договор N 0418 от 23.03.2009 является недействительным, так как со стороны ООО "Реверс" никем не подписывался, его условия не согласовывались, он был выдан из регистрационного центра вместо договора N 0418 от 22.09.2008, о чем имеется соответствующая расписка регистрационного центра, ООО "Реверс" заявило встречные требования.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции удовлетворил первоначальные требования в полном объеме, в удовлетворении встречных требований было отказано.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По условиям пункта 3.1 договора о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды от 23.03.2009 N 0418А за использование участка арендатор ежеквартально уплачивает арендную плату в размере _ установленной в пункте 4.2 договора годовой арендной платы за участок. Срок уплаты арендной платы - не позднее 15 числа последнего месяца оплачиваемого квартала.

Факт просрочки внесения арендных платежей в размере и сроки, установленные спорным договором, в течение более двух периодов подряд подтвержден материалами дела и по существу ООО "Реверс" не оспаривается.

Согласно пункту 5.1.2 данного договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в том числе в случае просрочки (неуплаты) арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Учитывая, что в соответствии с условиями договора основанием для досрочного расторжения договора является невнесение арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд, а ответчиком не уплачивалась арендная плату за четыре расчетных периода, и до разрешения настоящего спора по существу задолженность по арендной плате ООО "Реверс" погашена не была, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Вывод суда первой инстанции об обязании ООО "Реверс" возвратить спорный земельный участок арендодателю в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации также является правильным.

Заявляя встречные требования о признании договора аренды от 23.03.2009 N 0418 недействительным, ООО "Реверс" ссылалось на то, что договор от 23.03.2009 ООО "Реверс" не подписывался, условия договора им не согласовывались.

В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу перечисленных материальных правовых норм недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.

Обращаясь с иском о признании сделки недействительной, истец должен в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует оспариваемая сделка и каким образом она нарушает права и законные интересы истца.

Вместе с тем, в данном случае ООО "Реверс" таких доказательств не представлено.

Следует отметить, что нормы статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ООО "Реверс" сослалось в исковом заявлении, регулируют вопросы заключения договора, а не основания для признания его недействительным.

Исследовав основания заявленных исковых требований, а именно соответствие договора N 0418 от 23.03.2009 нормам, установленным статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что основания для признания данного вида договора незаключенным отсутствуют.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. - либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника его обязанности.

Пункт 2 названной статьи Кодекса предусматривает договор как основание возникновения обязательств.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статьей 161 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки юридических лиц между собой совершаются в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная сделка совершается путем составления документа, определяющего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого она совершена, или тем, кто действует по его полномочию.

Как усматривается из материалов дела, договор N 0418А о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды от 23.03.2009 со стороны ООО "Реверс" подписан директором Алтуниным Э.А., его подпись заверена печатью ООО "Реверс".

С заявлением о фальсификации указанного доказательства ООО "Реверс" не обращалось.

С учетом того, что существенные для договора данного вида условия сторонами согласованы и подписаны обеими сторонами, данный договор не может считаться незаключенным.

Кроме того, договор N 0418А от 23.03.2009 был зарегистрирован Новомосковским отделом УФРС по Тульской области 21.05.2009, что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права от 21.05.2009 N 15/023/2009-222.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в выданной ООО "Реверс" расписке в получении документов на государственную регистрацию указан договор N 418А от 22.09.2008, подлежит отклонению.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, договор N 418А от 22.09.2008 действительно отдавался на регистрацию, однако согласно сообщению об отказе в государственной регистрации УФРС по Тульской области от 22.12.2008 N 15/061/2008-233 в его регистрации было отказано. Впоследствии сторонами был подписан договор N 0418А от 23.03.2009, который и был зарегистрирован органом юстиции.

При этом наличие технической ошибки в указании даты подписания договора при выдаче расписки в получении документов само по себе не влияет на действительность договора N 0418А от 23.03.2009, регистрация которого фактически была произведена.

Более того, материалы дела свидетельствуют и представителем ООО "Реверс" в судебном заседании апелляционной инстанции по существу не оспаривалось, что регистрационным органом с отметкой о государственной регистрации был выдан и истцом получен договор N 0418А от 23.03.2009, при этом впоследствии ООО "Реверс" в регистрационный орган с какими-либо претензиями не обращалось. Таким образом, общество фактически согласилось с данным договором и его условиями.

Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Реверс" и отмены принятого решения.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд относит на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 15.03.2010 по делу N А68-13535/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.И. Можеева

Судьи

Л.А. Капустина М.В. Каструба