Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2010 г. N 20АП-2572/10

г. Тула

Дело N А54-6829/2009 С14

06 июля 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей Капустиной Л.А., Можеевой Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ларионовской В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Эверест", г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.04.2010 по делу N А54-6829/2009 С14 (судья Бугаева Н.В.), принятое

по иску товарищества собственников жилья "Эверест", г. Рязань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Рязаньлифт", г. Рязань,

обществу с ограниченной ответственностью "Скайсевен", г. Иваново,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Рязань,

о признании недействительным договора N 5/Н11 об участии в долевом строительстве нежилого помещения от 01.06.2008 и обязании аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за N 62-62-01/306/2009-271,

при участии:

от истца: Ветютневой Е.А. - представителя по доверенности , Ткаченко И.Ю. - представителя по доверенности, председателя ТСЖ "Эверест" Грибкова С.Г. по протоколу N 1 от 18.02.2010;

от ответчиков: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Эверест" (далее - ТСЖ "Эверест"), г.Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рязаньлифт" (далее - ООО "Рязаньлифт"), г.Рязань, обществу с ограниченной ответственностью "Скайсевен" (далее - ООО "Скайсевен"), г.Иваново (ранее - г. Тула), Управлению Федеральной регистрационной службы Рязанской области, г.Рязань, о признании недействительным договора N 5/Н11 от 01.06.2008 об участии ООО "Рязаньлифт" в долевом строительстве нежилого помещения Н11, площадью 24,4 кв.м, в строящемся многоквартирном доме по улице Новаторов, заключенного между ООО "Семейный очаг", правопреемником которого является ООО "Скайсевен", и ООО "Рязаньлифт", и обязании аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за N 62-62-01/306/2009-271 о регистрации права собственности ООО "Рязаньлифт" на нежилое помещение Н29, площадью 21,1 кв.м.

Определением от 12.02.2010 арбитражным судом в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца произведена замена ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы Рязанской области на его процессуального правопреемника - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Согласно представленной истцом в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.01.2010 ООО "Семейный очаг" 03.03.2009 прекратило деятельность путем реорганизации в форме слияния. Его правопреемником является ООО "Скайсевен".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23 апреля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ТСЖ "Эверест" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя, суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также судом нарушены нормы материального права.

При этом заявитель не согласен с выводом суда о том, что представленными в материалы дела документами подтверждается, что спорное помещение является диспетчерской и не связано с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного дома. Утверждает, что спорное помещение представляет собой сквозной проход (лестничная площадка) и принадлежит жильцам дома на праве общей долевой собственности, поскольку предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Также заявитель ссылается на ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно которой в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

Кроме этого, заявитель считает, что вывод суда о функциональном назначении спорной площади не соответствует обстоятельствам дела.

Ответчик - ООО "Рязаньлифт" - с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, кроме истца, своих представителей в судебное заседание не направили, хотя извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судом области и видно из материалов дела, между ООО "Семейный очаг" (застройщик) и ООО "Рязаньлифт" (участник) заключен договор N 5Б/Н11 от 01.06.2008 (т.1, л.д.13-14) об участии ООО "Рязаньлифт" в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Новаторов, д. 5 "А" (секция Б) на земельном участке с кадастровым номером 62:29:006 00 04:0009 с целью приобретения участником в будущем права собственности на нежилое помещение Н11, общей проектной площадью 24,4 кв.м, расположенное на 1 этаже указанного дома (пункт 1.1. раздела 1 договора).

Согласно пункту 1.3. раздела 3 договора застройщик обязан после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику, при условии полной оплаты им цены договора и иных предусмотренных договором и дополнительными соглашениями платежей, объект, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, по акту приема-передачи, а также выдать другие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, если иное не установлено договором.

Пунктом 6.1. раздела 6 договора предусмотрена обязательная государственная регистрация договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

16.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области на основании заявления ООО "Семейный очаг" от 10.07.2009 произведена государственная регистрация договора N 5Б/Н11 от 01.06.2008, номер регистрации 62-62-01/250/2009-103.

25.06.2008 администрация города Рязани выдала ООО "Семейный очаг" разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 10 этажного 139-квартирного жилого дома (2-я очередь строительства в осях 1-36/А-Н), расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Новаторов, д. 5, к. 3, за N RU62361000-41/2008/РВ (т.1, л.д.39).

25.06.2008 ООО "Семейный очаг" по акту приема-передачи к договору N 5Б/Н11 от 01.06.2008 передало ООО "Рязаньлифт" нежилое помещение N Н29, общей площадью 21,1 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Новаторов, д. 5, к. 3. При этом стороны указали в акте, что ранее данный объект имел строительный адрес: г. Рязань, ул. Новаторов, д. 5 "А" (секция Б), нежилое помещение Н11 (т.1, л.д.15).

07.09.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области за ООО "Рязаньлифт" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N Н29, общей площадью 21,1 кв.м, расположенное на 1 этаже в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Новаторов, д. 5, к. 3 (свидетельство о государственной регистрации права 62-МД 009279 от 07.09.2009), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2009 сделана запись за N 62-62-01/306/2009-271 (т.1, л.д.36).

26.06.2008 по акту приема-передачи ООО "Семейный очаг" передало, а ТСЖ "Эверест" приняло для дальнейшей эксплуатации многоквартирный жилой дом по адресу: г. Рязань, ул. Новаторов, д. 5, корп. 3, а также ряд сооружений и коммуникаций без каких-либо претензий (т.1, л.д.16).

Ссылаясь на то, что указанная сделка совершена с нарушением требований действующего законодательства, а также с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности и с намерением прикрыть другую сделку истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не нашел оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как видно, исковые требования истца касаются признания недействительным договора об участии в долевом строительстве N 5Б/Н11 как сделки, не соответствующей закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации), и как притворной сделки (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Правоотношения ООО "Семейный очаг" и ООО "Рязаньлифт" при заключении оспариваемого договора регулируются, помимо Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", содержащим требования, предъявляемые к договору участия в долевом строительстве.

Так, в соответствии с п. 1, 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как видно, оспариваемый договор заключен между ООО "Семейный очаг", являющимся застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новаторов, д.5а (секция Б), в котором располагается нежилое помещение Н11, и ООО "Рязаньлифт", являющимся участником долевого строительства.

Указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением (т.1, л.д.45).

Согласно акту приема-передачи от 25.06.2008 застройщик передал участнику долевого строительства - ООО "Рязаньлифт" объект долевого строительства, а именно: нежилое помещение Н29, общей площадью, являвшееся ранее нежилым помещением Н11 (т.1, л.д.15).

Судом области установлено, что договор об участии в долевом строительстве N 5Б/Н11 зарегистрирован УФРС по Рязанской области 16.07.2009, запись о регистрации N 62-62-01/250/2009-103.

Кроме этого, оспариваемый договор содержит положения, предусмотренные п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

.Исходя из изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый договор соответствует требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а доказательств обратного истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Кроме этого, суд первой инстанции правомерно указал, что в силу пункта 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Согласно представленной истцом справке Рязанского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 28.07.2008 (т.1, л.д.17-18) за ТСЖ "Эверест" с 28.07.2008 зарегистрирован вышеназванный жилой дом. При этом нежилое помещение Н29 в числе объектов права собственности непосредственно истца не значится, а нежилое помещение Н11 в лит. А1 имеет площадь 3 кв.м.

Однако суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отсутствие в указанной справке нежилого помещения Н29 не исключает его существование и принадлежность иному участнику долевого строительства.

Так, 23.04.2009 Рязанским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" была проведена инвентаризация, по результатам которой был изготовлен технический паспорт на нежилое помещение Н29, площадь составила 21,1 кв.м (т.2, л.д. 9).

Таким образом, суд области пришел к правильному выводу о недоказанности истцом того, что спорное помещение связано с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с абз.1 ст.169 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 10.04.2008 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации", при определении сферы применения статьи 169 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.

Таким образом, для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Поскольку истцом, в нарушение п.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств, подтверждающих заключение сделки с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, суд апелляционной инстанции не находит оспариваемую сделку подлежащей признанию ничтожной по основаниям, предусмотренным статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не имеется оснований и для признания оспариваемой сделки притворной.

В силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. То есть в притворных сделках гражданские права и обязанности возникают не по сделке, которую обнародуют, а по иной сделке, скрытой от третьих лиц и организаций.

Как следует из материалов дела, спорный договор от 01.06.2008 является договором об участии в долевом строительстве и, как было указано выше, содержит необходимые положения, предусмотренные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Доказательств совершения иной (скрытой) сделки истцом не представлено.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, в связи с чем посчитал не подлежащими удовлетворению исковые требования об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 62-62-01/306/2009-271 о регистрации права собственности ООО "Рязаньлифт" на нежилое помещение Н29, площадью 21,1 кв.м.

Таким образом, суд области по праву отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом доводы заявителя о несогласии с выводом суда о том, что спорное помещение является диспетчерской и не связано с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного дома, а также о функциональном назначении спорного помещения, подлежат отклонению, поскольку не влияют на выводы суда, касающиеся отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Несостоятельной признается ссылка истца на статью 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В соответствии с п. 1, 7 ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Исходя из анализа данной нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что она устанавливает гарантии для участника долевого строительства на получение иформации о застройщике и объекте, который им возводится и в который привлекаются денежные средства участника долевого строительства, и регулирует порядок признания недействительной сделки, совершенной между застройщиком и конкретным участником долевого строительства, но не между застройщиком и иным участником долевого строительства.

Вместе с тем, следует учесть, что требований, основанных на нормах ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истцом в суде первой инстанции не заявлялось, поэтому они в силу п. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются новыми и не могут быть рассмотрены судом апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Рязанской области от 23 апреля 2010 года.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23 апреля 2010 года по делу N А54-6829/2009 С14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Эверест", г.Рязань, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Юдина

Судьи

Л.А. Капустина Е.И. Можеева