Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2010 г. N 20АП-2603/10

г. Тула

20 июля 2010 г.

Дело N А62-86/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Токаревой М.В.,

судей Волковой Ю.А., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2603/2010) общества с ограниченной ответственностью "Нандин", г.Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28 апреля 2010 года по делу N А62-86/2010 (судья Ткаченко В.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Нандин", г.Смоленск, к администрации города Смоленска, г.Смоленск, о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены судом надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Нандин" (далее - ООО "Нандин"), г.Смоленск, обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация г.Смоленска), г.Смоленск, об обязании ответчика заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.Шевченко (диспетчерский пункт), площадью 67,3 кв. м на 2010 год.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28 апреля 2010 года (судья Ткаченко В.А.) в удовлетворении исковых требований ООО "Нандин" отказано (л.д.104-106).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ООО "Нандин" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на наличие у него преимущественного права продлить договор аренды на новый срок. Отмечает, что надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды. Обращает внимание на недоказанность ответчиком необходимости использования помещения для нужд муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия г.Смоленска. По его мнению, отказ в перезаключении договора аренды на новый срок препятствует арендатору реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения в собственность.

Администрация г.Смоленска письменный отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения в силу следующего.

Как следует из материалов дела, с 2005 года на основании ежегодно перезаключаемых договоров с администрацией г.Смоленска (арендодатель) при участии муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия (балансодержатель) ООО "Нандин" (арендатор) арендовало часть нежилого помещения площадью 67,3 кв. м (до 2006 года - 58,3 кв. м), расположенного в здании диспетчерского пункта по адресу: г.Смоленск, ул.Шевченко, для использования под магазин. Последний договор N 19/08 от 15.12.2008 был заключен сроком до 29.12.2008 (л.д. 34-36).

Впоследствии письмом от 19.10.2009 N 24-8155, направленным арендатору, администрация г.Смоленска уведомила ООО "Нандин" о том, что договор аренды N 19/09 нежилого помещения не будет пролонгироваться на новый срок в связи с необходимостью его использования в хозяйственной деятельности балансодержателем - муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием и просил освободить занимаемое помещение 30.12.2009 (л.д. 49).

В ответном письме от 26.11.2009 ООО "Нандин" указало, что отказ от перезаключения договора аренды на новый срок препятствует реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 и потребовало перезаключить договор на 2010 год (л.д.50).

04.12.2009 администрация г.Смоленска в письме N 7-5962 подтвердила отказ от продления договора аренды на 2010 год в отношении нежилого помещения диспетчерского пункта по ул.Шевченко, указав, что последнее закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием и необходимо ему для использования в хозяйственной деятельности (л.д.51).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на перезаключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд области исходил из отсутствия правовых оснований для продления срока действия договора аренды и дальнейшего пользования ООО "Нандин" спорным нежилым помещением.

Проанализировав спорные правоотношения сторон, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Нандин" сослалось на наличие у ответчика обязанности, предусмотренной статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 5.7 договора, в связи с чем просило продлить срок аренды на 2010 год.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В настоящем споре отношения сторон возникли из арендной сделки, правовое регулирование которой определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу названной материальной нормы балансодержатель не является стороной договора аренды.

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Права муниципального унитарного предприятия на имущество, закрепленное за ним собственником, определяются в соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Названной правовой нормой определено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Кодексом.

Из материалов дела следует, что муниципальное имущество, переданное ООО "Нандин" в аренду, закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права, договором о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения N 251 от 16.04.1997 и дополнением от 20.05.1999 к договору (л.д. 64, 70-73).

При этом письмом N 760 от 16.10.2010, направленным администрации г.Смоленска, балансодержатель просил не перезаключать договор аренды в отношении нежилого помещения диспетчерского пункта по ул.Шевченко, являющегося муниципальной собственностью, в связи с необходимостью его использования на праве хозяйственного ведения (л.д. 76).

Заключая договор аренды нежилого помещения N 19/09 от 15.12.2009, стороны определили срок его действия с 01.01.2009 по 29.12.2009. Причем договор подписан как арендодателем, балансодержателем, так и арендатором - ООО "Нандин".

В дальнейшем срок действия договора сторонами не пролонгировался. Доказательства обратного суду не представлены.

Напротив, арендатор был заблаговременно уведомлен о том, что договор аренды N 19/09 от 15.12.2009 не будет пролонгироваться на 2010 год, а нежилое помещение больше не будет сдаваться в аренду в связи с его использованием балансодержателем в хозяйственной деятельности.

Указанное уведомление было получено арендатором, что подтверждается ответным письмом ООО "Нандин" от 26.11.2009 и не оспаривалось самим истцом.

Таким образом, срок действия договора аренды нежилого помещения N 19/09 от 15.12.2009 истек 29.12.2009 и впоследствии не пролонгировался.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни договором аренды нежилого помещения N 19/09 от 15.12.2009 не установлена обязанность администрации г.Смоленска перезаключить его на новый срок.

Не может рассматриваться в качестве такой обязанности администрации г.Смоленска и закрепленное в пункте 5.7 договора условие о преимущественном праве арендатора на продление договора, на которое ссылается истец в обоснование заявленных требований.

Так, пунктом 5.7 договора предусмотрено, что арендатор в случае надлежащего исполнения обязательств по окончании срока его действия имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора.

Между тем в данном случае по истечении срока действия договора аренды (29.12.2009), нежилое помещение в аренду не сдавалось и используется балансодержателем на праве хозяйственного ведения в своей хозяйственной деятельности.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, раскрывающей существо принципа состязательности участников арбитражного процесса, установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает императивное правило, запрещающее подтверждать обстоятельства, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, какими-либо иными доказательствами.

Судебная коллегия считает также необходимым отметить, что статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплены принципы состязательности и равноправия сторон.

Вопреки вышеперечисленным требованиям процессуального законодательства, ООО "Нандин" не представило в суд первой инстанции доказательств, подтверждающих доводы о нарушении его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Сам по себе факт отказа администрации г.Смоленска от продления срока аренды на 2010 год еще не свидетельствует о нарушении такого права арендатора.

Тем более, что отказ администрации г.Смоленска от продления договора аренды на новый срок обусловлен необходимостью использования нежилого помещения балансодержателем в хозяйственных целях и никак не связан с передачей нежилого помещения в аренду другому арендатору.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о передаче нежилого помещения в аренду его собственником другому арендатору с нарушением преимущественного права ООО "Нандин" на продление договора аренды, в материалы дела не представлены.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 Кодекса.

Отсюда следует, что администрация г.Смоленска, являясь исполнительно-распорядительным органом, осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества - нежилого помещения диспетчерского пункта по ул.Шевченко.

С учетом названных правовых норм и принимая во внимание истечение срока действия договора аренды нежилого помещения, а также необходимость использования его балансодержателем на праве хозяйственного ведения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для понуждения администрации г.Смоленска к заключению договора аренды на 2010 год.

Оспаривая решение суда, заявитель ссылается на то, что отказ администрации г.Смоленска от продления договора аренды на новый срок препятствует арендатору реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения в собственность.

Порядок реализации преимущественного права определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отдельные законодательные акты РФ", а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Так, в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей в рассматриваемый период, предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Из анализа указанных правовых норм следует, что одним из обязательных условий предоставления арендатору права преимущественного выкупа арендуемого имущества является перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение трехлетнего срока аренды. В противном случае право преимущественного выкупа не может быть предоставлено.

Между тем, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они не подтверждают наличие у администрации г.Смоленска намерений по отчуждению арендуемого нежилого помещения и возможность его приобретения в собственность арендатором, на которую ссылается последний.

С учетом изложенного апелляционная судебная коллегия не усматривает оснований для изменения или отмены принятого судебного акта и отклоняет доводы подателя жалобы о его незаконности и необоснованности.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27.12.2009 N 374-ФЗ, размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 2 000 руб.

Таким образом, государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей относится на истца - ООО "Нандин".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Смоленской области от 28 апреля 2010 года по делу N А62-86/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Судьи

М.В. Токарева Ю.А. Волкова М.М. Дайнеко