Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2010 г. N 20АП-2609/10

г. Тула

28 июля 2010 г.

Дело N А68-11861/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Полынкиной Н.А., Тучковой О.Г.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судьей Игнашиной Г.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Евтеева А.В.

на решение Арбитражного суда Тульской области

от 30.04.2010 по делу N А68-11861/2009 (судья Елисеева Л.В.)

по заявлению ИП Евтеева А.В.

к администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области, Собранию представителей муниципального образования Суворовский район Тульской области

3-и лица: ЗАО "Р.О.С. Эксперт Маркетинг", ООО "Федбел"

о признании недействительным решения и обязании заключить договор,

при участии:

от заявителя: Евтеева А.В., Стрижаковой В.К. по доверенности, Чередничено Ю.М. по доверенности,

от ответчиков: Беленииной Е.Н. по доверенности, Гоша Е.С. по доверенности,

от 3-х лиц: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Евтеев Александр Валентинович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области (далее - Администрация), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район Тульской области (далее - Собрание) о признании недействительным и не подлежащим применению со дня принятия решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части утверждения цены продажи недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, магазин "Автозапчасти" (ИП Евтеев А.В.), площадью 136,1 кв.м., в размере 3 680 929 руб., и о понуждении Администрации муниципального образования Суворовский район заключить с индивидуальным предпринимателем Евтеевым Александром Валентиновичем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора N 6/09 от 03.09.2009, предоставленного Администрацией муниципального образования Суворовский район, в редакции протокола разногласий от 30.09.2009, предоставленного индивидуальным предпринимателем Евтеевым Александром Валентиновичем, а, именно:

- пункт 1.1. принять в следующей редакции: "Продавец продает нежилые помещения площадью 136,1 кв.м. (комнаты N N 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 2 054 000 (два миллиона пятьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе НДС 18% - 313322 руб. 03 коп. (триста тринадцать тысяч триста двадцать два рубля 03 коп.)";

- пункт 2.1 принять в следующей редакции: "Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 740 677 руб. 97 коп. (Один миллион семьсот сорок тысяч шестьсот семьдесят семь рублей 97 коп.) далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 29 011 руб. 30 коп. (двадцать девять тысяч одиннадцать рублей 30 коп.)";

- пункт 2.2 принять в следующей редакции: "Первый платеж Покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект. Все следующие платежи Покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж.";

- пункт 2.3 принять в следующей редакции: "На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации (31.08.2009г.) -3,58% годовых";

- пункт 2.4 принять в следующей редакции: "Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентный периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором Покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности Покупателю. При этом, сумма процентов определяется по формуле:

Пр = (О х ПП х 3,58) / ДГ х 100, где Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в руб.,

ПП - процентный период, дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга."

- пункт 2.5 принять в следующей редакции: "Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного дога, Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. ";

- пункт 2.6 принять в следующей редакции: "Налог на добавленную стоимость Покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации.";

- пункт 2.7 принять в следующей редакции: "Надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета Покупателя" (с учетом уточнения).

Решением суда первой инстанции от 30.04.2010 в удовлетворении требований о понуждении заключить договор на условиях заявителя отказано. Производство по делу в части оспаривания решения Собрания прекращено.

Предприниматель обжаловал решение суда в апелляционном порядке и просят это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей, суд апелляционной инстанции полагает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции на основании п.3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Как установлено судом, 07.04.2006 между Администрацией муниципального образования Суворовский район и Предпринимателем подписан договор N 4/2 аренды нежилых помещений площадью 135,7 кв.м (комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5 и 5а по данным технического паспорта) по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, под предприятие торговли - магазин автозапчасти сроком с 07.04.2006 по 31.05.2009.

01.06.2009 между Администрацией муниципального образования Суворовский район и заявителем заключен новый договор N 161/2 аренды вышеуказанных помещений сроком с 01.06.2009 по 30.05.2010.

В порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) Предприниматель обратился к Администрации с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

В порядке подготовки спорных помещений к продаже, Администрация заключила договор на оценку спорных помещений с ЗАО "Р.О.С. Эксперт Маркетинг".

Согласно отчету ЗАО "Р.О.С. Эксперт Маркетинг" N 356 рыночная стоимость нежилых помещений магазина "Автозапчасти" общей площадью 136,1 кв.м составляет 3680929 руб.

На основании указанного отчета, Собранием представителей муниципального образования Суворовский район принято решение от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества", п. 5 Приложения к которому утверждена цена продажи выкупаемых ИП Евтеевым А.В. помещений площадью 136,1 кв.м. в размере 3680929 руб.

Постановлением главы Администрации от 01.09.2009 N 907 "О продаже арендуемого недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права" утверждена цена продажи арендуемых ИП Евтеевым А. В. нежилых помещений общей площадью 136,1 кв.м (комнаты NN 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в размере 3680929 руб.

Во исполнение указанного постановления, Администрацией в адрес заявителя направлен проект договора купли-продажи нежилых помещений от 03.09.2009 N 6/09.

В соответствии с п. 1.1 указанного проекта договора Продавец (Администрация МО Суворовский район) передает в собственность Покупателя (ИП Евтеева А.В.) нежилые помещения общей площадью 136,1 кв.м (комнаты N N 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем Объект, а Покупатель принимает Объект и уплачивает денежную сумму в размере 3 680 929 руб.

Расхождение в нумерации комнат, указанных в договоре аренды спорного имущества (N N 1, 2, 3, 4, 5, 5а), и комнат, указанных в проекте договора-купли продажи (NN 10, 11, 12, 13, 14, 15), а также в площадях арендуемого помещения по договору аренды (135,7 кв.м.) и по договору купли - продажи (136,1 кв.м.), связано с проведенной инвентаризацией спорного имущества и подтверждается техпаспортом на спорные помещения.

Будучи не согласным с ценой выкупаемого имущества, заявитель заключил договор на оказание услуг с ООО "Федбел" по определению величины рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Согласно представленному отчету N О-29-4-2009 от 11.09.2009 рыночная стоимость объекта оценки - нежилых помещений общей площадью 136,1 кв.м (комнаты NN 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, составила 1 433 000 руб. без учета НДС.

30.09.2009 Предприниматель направил в адрес Администрации подписанный договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.09.2009 N 6/09 с протоколом разногласий и копию отчета ООО "Федбел" об оценке рыночной стоимости спорного имущества.

В протоколе разногласий заявитель предлагал заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.09.2009г. N 6/09 на следующих условиях:

- п. 1.1. договора изложить в следующей редакции: "Продавец продает нежилое помещение площадью 136,1 кв.м. (комнаты N N 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данные технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3 в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшим Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 1 690 940 руб. 00 коп. (Один миллион шестьсот девяносто тысяч девятьсот сорок рублей 00 коп.), в том числе НДС 18% - 257 940 руб. 00 коп. (Двести пятьдесят семь тысяч девятьсот сорок рублей 00 коп.)";

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: "Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 433 000 руб. 00 (Один миллион четыреста тридцать три тысячи рублей 00 коп.) далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 23 883 руб. 00 коп. (Двадцать три тысячи восемьсот восемьдесят три руб. 00 коп. )";

- пункт 2.2 изложить в следующей редакции: "Первый платеж Покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект. Все следующие платежи Покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж.";

- пункт 2.3 изложить в следующей редакции: "На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации (31.08.2009г.) - 3,58 % годовых";

- пункт 2.4 изложить в следующей редакции: "Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентный периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором Покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности Покупателю. При этом, сумма процентов определяется по формуле:

Пр = (О х ПП х 3,58) / ДГ х 100, где Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в руб.,

ПП - процентный период, дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга."

- пункт 2.5 принять в следующей редакции: "Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного дога, Покупатель производит ежемесячн ую оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. ";

- пункт 2.6 изложить в следующей редакции: "Налог на добавленную стоимость Покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации.";

- пункт 2.7 изложить в следующей редакции: "Надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета Покупателя";

- ст. 9 "Адреса и подписи сторон" предлагалось озаглавить "Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон" и дополнить банковскими реквизитами, на которые следует уплачивать сумму основного долга и проценты.

Письмом от 06.10.2009 N 2264 Администрация сообщила заявителю, что ООО "Федбел" произвело оценку без согласия собственника, чем нарушены нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отказалась подписать протокол разногласий.

Письмом от 06.10.2009 N 2259 администрация МО Суворовский район отказалась подписать договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий и сообщила заявителю об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с отказом администрации МО Суворовский район от согласования условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009г. N 6/09 на условиях протокола разногласий, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды N 4/2 от 07.04.2006, подписанный между Администрацией и Предпринимателем, сроком действия с 07.04.2006 по 31.05.2009 не прошел государственную регистрацию, вследствие чего является незаключенным. То есть, по мнению суда первой инстанции, у заявителя отсутствует преимущественное право на приватизацию спорных помещений, так как отсутствует такое необходимое условие как нахождение выкупаемого имущества в аренде у заявителя (ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ).

Суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Действительно, договор аренды N 4/2 от 07.04.2006, подписанный между Администрацией и Предпринимателем, сроком действия с 07.04.2006 по 31.05.2009 в силу ст.ст. 609, 433, 651 ГК РФ является незаключенным, поскольку срок его действия составляет более одного года и он не прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, в материалы дела представлен договор N 17/1 от 13.12.2000, заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Суворовский район Тульской области" (арендодатель) и заявителем (арендатор) сроком менее года, предметом которого является нежилые помещения площадью 99,7 кв.м, расположенные по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Калинина, д.3, которые не подлежит государственной регистрации и, поскольку по истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч.2 ст. 621 ГК РФ).

Поскольку договор аренды N 4/2 от 07.04.2006 незаключен, то между сторонами до момента заключения договора от 01.06.2009 N 161/2 действовал договор аренды N 17/1 от 13.12.2000.

То обстоятельство, что предметом указанного договора являются нежилые помещения площадью 99,7 кв.м, а заявителем испрашиваются в собственность помещения площадью 136,1 кв.м не является основанием для вывод о том, что Предприниматель не имеет право преимущественного выкуп помещения ввиду следующего.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации совершение сторонами конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме (п. 5 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"). Совершение конклюдентных действий является юридическим фактом, по своим последствиям равнозначным письменному волеизъявлению.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы по договору от 13.12.2000 происходил исходя из площади помещения в размере 135,7 кв.м (уточнение площади до 136.1 кв.м, как указано выше, связано с результатами инвентаризации). Оплата арендной платы заявителем также осуществлялась за пользование помещением, площадью 135,7 кв.м. Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Предприниматель на момент обращения в Администрацию с заявлением о выкупе спорных помещений владел на праве аренды спорными помещениями более трех лет.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий, при этом перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В рассматриваемом случае в отношении спорного помещения соблюдены все вышеперечисленные обязательные условия.

Как указано выше, Предприниматель непрерывно более трех лет владеет и пользуется спорными помещениями.

Площадь арендуемого помещения находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО "О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", в соответствии со ст. 1 которого установлено предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в размере 1000 квадратных метров.

Согласно техническому паспорту площадь арендуемого помещения составляет 136,1 кв.м, то есть не превышает предельные значения, установленные Законом Тульской области N 1182-ЗТО.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям: средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства: до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек (пп. "б" п. 2);

Пунктом 3 ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона установлено, что выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявитель является субъектом малого предпринимательства в соответствии с критериями, установленными ч.1 ст.4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", в связи с чем предприниматель является субъектом, на которого распространяется действие Закона N159-ФЗ.

Доказательства наличия задолженности по арендной плате Администрацией не представлено.

Факт наличия арендных правоотношений помещения, площадью 136,1 кв.м, ответчиками не оспаривается.

Спорное имущество не включено в утвержденный в соответствии в ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, заявитель является субъектом малого предпринимательства, имеющим в силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на выкуп арендуемого им помещения.

Все вышеуказанные обстоятельства Администрацией не опровергались.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 ФЗ N 159-ФЗ уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

З) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, федеральным законом предписаны четкие действия, которые обязан осуществить уполномоченный орган по получении соответствующего заявления, и установлены сроки их осуществления, вследствие чего у Администрации возникает обязанность по направлению заявителю проекта договора купли-продажи.

Указанная обязанность Администрация исполнена.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Рассмотрев требования Предпринимателя о понуждении заключить договор купли- продажи в редакции заявителя, суд апелляционной инстанции полагает, что они подлежат частичному удовлетворению. При этом исходит из следующего.

Так, пункт 1.1 договора суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять в редакции Предпринимателя, а именно: "Продавец продает нежилые помещения площадью 136,1 кв.м. (комнаты N N 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 2054000 (два миллиона пятьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе НДС 18% - 313322 руб. 03 коп. (триста тринадцать тысяч триста двадцать два рубля 03 коп.)".

Указанный вывод апелляционной инстанции основан на заключении экспертизы N 16/0210, проведенной на основании определения суда первой инстанции от 13.01.2010, согласно которому рыночная стоимость спорных помещений составляет 2054000 рублей (т. 3 л.д. 7-79).

Пункт 2.1 договора суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять в редакции Предпринимателя, а именно: "Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1740677 руб. 97 коп. (Один миллион семьсот сорок тысяч шестьсот семьдесят семь рублей 97 коп.) далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 29 011 руб. 30 коп. (двадцать девять тысяч одиннадцать рублей 30 коп.)".

Указанный вывод апелляционной инстанции основан на положениях Закона Тульской области N 1182-ЗТО, в соответствии с ч.2 которого срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установлен в размере пяти лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Несмотря на то, что законодательством не определен размер частей вносимых платежей, суд апелляционной инстанции полагает, что внесение платы подлежит равными частями, так как такой подход отвечает принципам разумности и не наносит ущерба интересам бюджета, так как и силу договора и в силу Закона N 159-ФЗ предоставление рассрочки предполагает уплату заявителем процентов.

Пункт 2.2 договора суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять в редакции Предпринимателя, а именно: "Первый платеж Покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект. Все следующие платежи Покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж".

Указанный вывод апелляционной инстанции основан на том, что указанный порядок платежей (до 15 числа оплачиваемого месяца), был установлен Администрацией в проекте спорного договора купли продажи. Однако, поскольку в проекте договор был определен иной порядок предоставления рассрочки, который признан судом необоснованным, п. 2.2 подлежит утверждению в редакции заявителя, так как он согласуется с п. 2.1 новой редакции договора.

Пункт 2.4 договора суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять в редакции Предпринимателя, а именно: "Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентный периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором Покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности Покупателю. При этом, сумма процентов определяется по формуле:

Пр = (О х ПП х 3,58) / ДГ х 100, где Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в руб.,

ПП - процентный период, дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга".

Указанный вывод апелляционной инстанции основан на том, что предложенная заявителем редакция данного пункта по существу не изменяет аналогичный пункт, имеющийся в проекте договора купли-продажи, при этом более детально устанавливает порядок расчета процентов, что является разумным и обоснованным.

Предложенную заявителем редакцию пункта 2.3 договора, а именно: "На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации (31.08.2009) -3,58% годовых", суд апелляционной инстанции отклоняет ввиду следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, предложенная заявителем редакция п. 2.3 договора не соответствует указанной норме Закона.

При этом, п. 2.3 проекта договора купли-продажи в редакции Администрации соответствует названной норме в полном объеме.

Предложенную заявителем редакцию пункта 2.5 договора, а именно: "Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. При досрочном погашении части основного дога, Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу" суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку данное правило прямо предусмотрено ч.4 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, вследствие чего включение данного условия в договор не требуется.

Предложенную заявителем редакцию пункта 2.6 договора, а именно: "Налог на добавленную стоимость Покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации" суд апелляционной инстанции отклоняет ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 2 Налогового кодекса Российской Федерации законодательство о налогах и сборах регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Порядок исчисления и уплаты НДС установлен гл. 21 НК РФ.

Таким образом, порядок уплаты НДС не может быть установлен гражданско-правовым договором, следовательно, включение в договор п. 2.6 в редакции заявителя не соответствует указанным выше положениям законодательства.

Предложенную заявителем редакцию пункта 2.7 договора, а именно: "Надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета Покупателя" суд апелляционной инстанции отклоняет ввиду следующего.

В соответствии со статьей 316 Гражданского кодекса Российской Федерации местом исполнения денежного обязательства является место нахождения кредитора в момент исполнения обязательства.

Следовательно, доказательством исполнения обязательства является реальное поступление этих средств на счет кредитора.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2001 N 6721/00.

С учетом вышеизложенного, правильной является редакция, предложенная Администрацией в проекте договора купли-продажи, а именно: "Надлежащим исполнением обязанности Покупателя по оплате имущества является поступление денежных средств на счет продавца".

Требования заявителя о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части утверждения цены продажи выкупаемых ИП Евтеевым А.В. помещений площадью 136,1 кв.м. в размере 3680929 руб., подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, п. 5 Приложения к решению Собрания от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" утверждена цена продажи выкупаемых ИП Евтеевым А.В. помещений площадью 136,1 кв.м. в размере 3680929 руб.

Решением Собрания от 14.12.2009 N 10-125 "О признании утратившими силу некоторых решений Собрания представителей муниципального образования Суворовский район" оспариваемое заявителем решение в части утверждения цены продажи спорного недвижимого муниципального имущества, признано утратившим силу.

Согласно п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005г. N 99 "Об отдельных вопросах практики применения АПК РФ" отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя. Установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт (отмененный или утративший силу в связи с истечением срока его действия) не нарушал законные права и интересы заявителя, арбитражный суд прекращает производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Поскольку указанным пунктом Приложения к оспариваемому решению Собрания установлена необоснованно высокая цена выкупа спорного имущества, данный пункт приложения не соответствует законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, вследствие чего подлежит признанию недействительным.

При этом суд отмечет, что оспариваемое решение Собрания касается определенного круга лиц, вследствие чего оно не обладает признаками нормативного правового акта и его законность проверяется по правилам гл. 24 АПК РФ.

Поскольку обжалуемое решение Собрание проверяется только в части установления цены выкупаемого заявителем помещения, привлечение в качестве третьих лиц иных организаций и индивидуальных предпринимателей, которым обжалуемым решением утверждена выкупная цена не требуется, так как судебный акт по настоящему делу не повлияет на их права и обязанности.

Поскольку жалоба заявителя удовлетворена, с Администрации в его пользу подлежит взысканию 4000 руб. судебных расходов, а Собрания в пользу Предпринимателя - 2100 рублей судебных расходов.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.04.2010 по делу N А68-11861/2009 отменить.

Требования ИП Евтеева А.В. удовлетворить частично.

Признать недействительным п.5 приложения к решению Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества".

Понудить Администрацию муниципального образования Суворовский район заключить с индивидуальным предпринимателем Евтеевым Александром Валентиновичем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора N 6/09 от 03.09.2009, предоставленного Администрацией муниципального образования Суворовский район, в следующей редакции пунктов 1.1, 2.1, 2.2, 2.4:

"Пункт 1.1. Продавец продает нежилые помещения площадью 136,1 кв.м. (комнаты N N 10, 11, 12, 13, 14, 15 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель приобретает в собственность Объект по цене 2054000 (два миллиона пятьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе НДС 18% - 313322 руб. 03 коп. (триста тринадцать тысяч триста двадцать два рубля 03 коп.).

Пункт 2.1. Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1740677 руб. 97 коп. (Один миллион семьсот сорок тысяч шестьсот семьдесят семь рублей 97 коп.) далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 29 011 руб. 30 коп. (двадцать девять тысяч одиннадцать рублей 30 коп.).

Пункт 2.2. Первый платеж Покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект. Все следующие платежи Покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж.

Пункт 2.4. Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентный периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором Покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности Покупателю. При этом, сумма процентов определяется по формуле:

Пр = (О х ПП х 3,58) / ДГ х 100, где Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в руб.,

ПП - процентный период, дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга".

Взыскать с администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области в пользу ИП Евтеева А.В. 4000 рублей судебных расходов.

Взыскать с Собрания представителей муниципального образования Суворовский район Тульской области в пользу ИП Евтеева А.В. 2100 рублей судебных расходов.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

Н.А. Полынкина О.Г. Тучкова