Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2010 г. N 20АП-3111/10

г. Тула

04 августа 2010 г.

Дело N А62-2043/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Тучковой О.Г., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судьей Игнашиной Г.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области

на решение Арбитражного суда Смоленской области

от 03.06.2010 по делу N А62-2043/2010 (судья Пузаненков Ю.А.)

по заявлению ЗАО трест "Смоленскагропромстрой"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области,

3-е лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области,

о признании незаконными действий, выразившихся в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и погашении записи об ипотеке, и обязании погашения записей государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и восстановлении записей государственной регистрации договоров аренды,

при участии:

от заявителя: Терехова П.Н. по доверенности,

от ответчика: не явились, извещены надлежаще,

от 3-го лица: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО трест "Смоленскагропромстрой" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление) о признании незаконными действий Управления, выразившихся в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и погашении записи об ипотеке, и обязании погашения записей государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и восстановлении записей государственной регистрации договоров аренды.

Решением суда первой инстанции от 03.06.2010 требования удовлетворены.

Управление обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Общество возражало против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, 05.04.2010 Управлением проведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2007 N 6397, заключенного 17.06.2008 (N регистрации 67-6701/020/2010-373), соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 06.02.2008 N 361/з, заключенного 22.01.2009 (N регистрации 67-67-01/021/2010268), соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 17.07.2008 N 498/з, заключенного 19.01.2010 (N регистрации 67-67-01/021/2010375), а также погашена запись об ипотеке в силу закона земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, микрорайон "Южный", общей площадью 4720 (четыре тысячи семьсот двадцать) кв. м. с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0150, в том числе: условный участок N 1 площадью 3270 (три тысячи двести семьдесят) кв.м с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0031; условный участок N 2 площадью 213 (двести тринадцать) кв.м с кадастровым номером 67:27:003 13 25:0034; условный участок N 3 площадью 1237 (одна тысяча двести тридцать семь) кв.м с кадастровым номером 67:27:003 13 25:0035.

Полагая, что при проведении указанной государственной регистрации не учтен тот факт, что не все договоры долевого участия представлены на регистрацию в Управление и не всеми участниками долевого строительства проведена государственная регистрация прав собственности, а также указывая, что государственная регистрация вышеуказанных соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, погашение записи об ипотеке в силу закона земельного участка препятствуют государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, подписанных Обществом с участниками долевого строительства, и договоров уступки прав требования по договорам долевого участия в строительстве, подписанных участниками долевого строительства с третьими лицами, но не представленных на государственную регистрацию, реализации законных прав участников долевого строительства, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона).

То есть обременение залогом права аренды спорного земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

То есть, поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 вышеназванного Закона, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 25 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1); основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно положениям пункта 7 статьи 16, пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию; погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на момент внесения спорных записей в ЕГРП осуществлена не была. Так, в частности, не была осуществлена государственная регистрация права собственности по договорам долевого участия от 07.09.2009 N 258-251, от 12.12.2008 N 106-111, от 11.12.2009 N 330-289.

При этом суд учитывает, что право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, и указанное обременение является препятствием для расторжения договора аренды.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия Управления, выразившиеся в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и погашении записи об ипотеке, являются незаконными, поскольку они нарушают законные права и интересы Общества, так как не позволяют ему должным образом исполнить свои договорные обязательства перед дольщиками, которые, в свою очередь, не могут реализовать свои законные права и получить права собственности на объекты долевого строительства.

Доводы жалобы со ссылкой на постановление ФАС ЦО от 23.10.2009 по делу N А09-1288/2009 о том, что наличие записи об ипотеке права аренды на указанный земельный участок в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве не могло препятствовать спорной регистрации, вследствие чего правовых оснований для отказа в государственной регистрации сделки о расторжении договора аренды у Управления не имелось, судом отклоняется ввиду следующего.

Как указано выше, в соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Данный акт является нормативным правовым актом, зарегистрированным в Минюсте РФ и опубликованным в Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти N 27 от 04.07.2005.

Постановление же ФАС ЦО от 23.10.2009 по делу N А09-1288/2009 в силу ст. 13 АПК РФ не может быть положено судом в основу своего решения.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2010 по делу N А62-2043/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

О.Г. Тучкова В.Н. Стаханова