Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2010 г. N 20АП-3158/10

г. Тула

24 августа 2010 г.

Дело N А09-435/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полозовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 07 июня 2010 года по делу N А09-435/2010 (судья Данилина О.В.),

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

Брянская городская администрация, г. Брянск, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Универсальная строительная фирма "Надежда" (далее по тексту - ООО "УСФ "Надежда"), г. Брянск, об обязании зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области договоры на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. N N 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4, 54п/161/5, 2/54п/64/6.

К участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее по тексту - УФРС по Брянской области), г. Брянск.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 19.05.2010 произведена замена третьего лица - УФРС по Брянской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (сокращенное наименование - Управление Росреестра по Брянской области), г.Брянск.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07 июня 2010 года в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Брянская городская администрация обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить исковое требование в полном объеме. Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Указывает, что при вынесении решения суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 07.06.2010 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Как следует из материалов дела, между истцом (участником долевого строительства) и ответчиком (застройщиком) были подписаны договоры на долевое участие в строительстве N N 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4, 54п/161/5,2/54п/64/6.

По условиям указанных договоров истец обязался принять долевое участие в совместном с застройщиком строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, 5-й микрорайон, панельный жилой дом, позиция N 54, в части строительства указанных в п.п. 1.1 договоров квартир.

В свою очередь, застройщик обязался завершить строительство указанного жилого дома не позднее 4 квартала 2009 года и передать участнику долевого строительства указанные в п.п. 1.1 договоров квартиры по приемо - передаточному акту в течение 90 дней, не позднее 1 квартала 2010 г. (подпункты "а", "б" п.п. 3.1 договоров).

Согласно подпунктам "в" договоров застройщик был обязан обеспечить участника долевого строительства необходимой документацией для регистрации права собственности на спорные квартиры.

Письмом от 28.12.2009 г. N 1/13-1942и истец обратился к ответчику с предложением сообщить дату регистрации договоров на долевое участие в строительстве в УФРС по Брянской области.

Предложение истца, изложенное в указанном письме, было оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованиями об обязании ответчика зарегистрировать в Управлении Росреестра по Брянской области договоры на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. N N 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4, 54п/161/5, 2/54п/64/6.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения искового требования суд апелляционной инстанции считает законным и обоснованным в силу следующего.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии зашиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ N "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Оценивая правовую природу заключенных сторонами договоров, суд, исходя из специфики их предмета, содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что отношения сторон по такому договору регулируются указанным выше Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец сослался на те обстоятельства, что договоры на долевое участие в строительстве были подписаны сторонами в соответствии с требованиями закона, однако застройщик, в нарушение ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, уклоняется от их государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором, в силу чего для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно закону означают совершение такой сделки. Таким образом, между застройщиком и участником долевого строительства должен быть достигнут результат соглашения, направленный на возникновение обязательственных прав и обязанностей, по своей природе являющихся моделью поведения сторон в связи с созданием и передачей объекта долевого строительства.

Общие правила о заключении договора, которые не являются исчерпывающими, содержатся в главе 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правила этой главы подчинены общим положениям ГК о совершении сделок.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем, специальные правила о заключении отдельных групп договоров содержатся в законодательстве об этих договорах. В этом случае законодатель определяет условия, названные в законе или иных правовых актах, как необходимые для договоров определенного вида. Круг существенных условий обычно вытекает из природы самого договора, определения в законе его предмета и основных обязанностей сторон.

Часть 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Как усматривается из материалов дела, договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете.

Из анализа понятия договора участия в долевом строительстве, которое отражено в дефиниции ст. 4 Закона N 214-ФЗ, следует, что предмет данного договора имеет две составляющие: материальный объект в виде вновь построенной недвижимости (не всего здания (сооружения), а лишь его части) и действия застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачу части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предусмотрены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность сторонам самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта. В Законе (п. 3 ст. 8) лишь установлен предельный срок - не позднее двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Как отмечалось выше, по условиям подписанных сторонами договоров истец обязался принять долевое участие в совместном с застройщиком строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, 5-й микрорайон, панельный жилой дом, позиция N 54, в части строительства указанных в п.п. 1.1 договоров квартир.

В свою очередь, застройщик обязался завершить строительство указанного жилого дома не позднее 4 квартала 2009 года и передать участнику долевого строительства указанные в п.п. 1.1 договоров квартиры по приемо - передаточному акту в течение 90 дней, не позднее 1 квартала 2010 (подпункты "а", "б" п.п. 3.1 договоров).

Таким образом, суд полагает, что условия о предмете договора участия в долевом строительстве и сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства сторонами согласованы.

Под ценой договора участия в долевом строительстве в соответствии с п. 1 ст. 5 названного Закона понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика. Цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Закона).

Цена договоров на долевое участие в строительстве, о регистрации которых заявлен иск, и порядок расчетов были согласованы сторонами в разделах 2 договоров.

По условиям п.п. 2.2 договоров стоимость квартир, передаваемых участнику долевого строительства, оплачивалась путем зачета имеющейся задолженности застройщика.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец полагал, что оплата цены договора участия в долевом строительстве была произведена участником долевого строительства путем зачета имеющейся задолженности застройщика по передаче определенного количества жилой площади в соответствии с соглашением от 12.10.2005 года N 52 в рамках ст. 410 ГК РФ.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу изложенного зачет означает погашение вытекающих из обязательственных отношений требований сторон без совершения двойного (параллельного) платежа. Названной статьей также установлены условия, которым должно отвечать требование, для того, чтобы быть способным к зачету. Зачитываемые требования должны быть встречными, однородными, а также способными к исполнению.

Однородными являются требования, предмет которых определен одними и теми же родовыми признаками (деньги, пшеница определенного сорта, товар из определенной партии и т.д.). При этом закон требует однородности именно требований, а не обязательств, на которых они основаны.

Как отмечалось выше, отношения по договору участия в долевом строительстве связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства соответствующих прав.

Из системного толкования норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214 - ФЗ следует, что возможны два способа уплаты цены договора: платеж может быть внесен единовременно либо в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Цена может быть выражена в твердой сумме за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться не согласованным и, как следствие, договор не заключенным.

Вместе с тем, по условиям п.п. 2.2 договоров на долевое участие в строительстве денежная сумма, составляющая стоимость квартир, передаваемых участнику долевого строительства, оплачивалась путем зачета имеющейся задолженности застройщика по передаче 408,4 кв.м жилой площади в доме N 57 по ул. Литейной Бежицкого района г. Брянска (п. 1 Соглашения от 12.10.2005 года N 52).

Таким образом, обязательства участника долевого строительства, связанные с привлечением денежных средств, не могли быть прекращены в результате зачета обязательства застройщика по передаче квадратных метров, поскольку зачитываемые обязательства не подпадали под требования ст. 410 ГК РФ в связи с их неоднородностью. В силу ст. 168 ГК РФ такое соглашение о зачете является ничтожным.

Таким образом, исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что условие о цене договоров на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. N N 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4, 54п/161/5, 2/54п/64/6, а именно о сроке и порядке ее уплаты, сторонами не согласовано.

С учетом вышеизложенного довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции при вынесении решения пришел к необоснованному выводу о несогласованности цены спорных договоров, поскольку п. 2 договоров определены цена и порядок расчета, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как в процессе рассмотрения дела судом установлена ничтожность соглашения от 12.09.2005 N 52, которая повлекла несогласованность сторонами договоров в части срока и порядка уплаты цены спорных договоров. При этом, поскольку цена договоров будет считаться согласованной при совокупности согласования цены спорных договоров, срока и порядка ее уплаты, суд первой инстанции правомерно указал на несогласованность сторонами и, следовательно, незаключенность спорных договоров в части цены договоров, сроков и порядка уплаты по ним.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о несогласованности сторонами условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства и, следовательно, незаключенности договоров на указанном основании в силу следующего.

Так, одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве закон также определяет гарантийный срок на объект долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Указанная норма направлена на повышение качества сдаваемых объектов. Таким образом, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Оценивая содержание подписанных сторонами договоров на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. N N 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4. 54п/161/5, 2/54п/64/6, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства в указанных договорах отсутствует.

Вместе с тем, указанный вывод сделан без учета п. 4.10 договоров на долевое участие в строительстве, согласно которым застройщиком установлен гарантийный срок на объект долевого строительства 5 лет.

Таким образом, договоры на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. N N 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4. 54п/161/5, 2/54п/64/6 соответствуют ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так как гарантийный срок на объект долевого строительства сторонами согласован.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда в данной части не повлек к принятию необоснованного и не правомерного решения, ввиду чего оснований для отмены оспариваемого решения по данному основанию не имеется.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при отсутствии в договоре на долевое участие в строительстве условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу закона для признания договора незаключенным достаточно отсутствия в нем хотя бы одного существенного условия, необходимого для данного вида договора.

Поскольку в договорах на долевое участие в строительстве от 22.01.2009г. N N 54п/157/1, 54п/158/2. 54п/159/3. 54п/160/4. 54п/161/5, 2/54п/64/6 условия о цене договоров, сроке и порядке ее уплаты сторонами не согласованы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что названные договоры являются незаключенными.

Как следует из ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Рассмотрев и оценив в соответствии с требованиями, установленными ст. 71 АПК РФ, все имеющиеся в совокупности доказательства, суд первой инстанции правомерно указал, что незаключенная сделка не порождает взаимных прав и обязанностей для сторон сделки, а следовательно, оснований для обязания ответчика зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области договоры на долевое участие в строительстве от 22.01.2009 N N 54п/157/1, 54п/158/2, 54п/159/3, 54п/160/4, 54п/161/5, 2/54п/64/6 не имеется, в связи с чем обосновано отказал в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Брянской городской администрации и отмены решения суда от 07.06.2010.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271, 272 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В Л И Л:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07 июня 2010 года по делу N А09-435/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья Н.В. Заикина

Судьи Л.А. Капустина

М.В. Каструба