Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2010 г. N 20АП-4155/10

город Тула

28 октября 2010 г.

Дело N А68-3827/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Ю.А.,

судей Байрамовой Н.Ю.,

Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Мариной О.Д.,

с участием в судебном заседании:

от истца:

от ответчика (заявителя):

не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

Чапля Н.В. - паспорт серии 7006 N 841045, выдан ОМ ОВД Киреевского района Тульской области 19.12.2006, представителя Чапля В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чапли Надежды Викторовны, д. Большие Калмыки Киреевского района Тульской области, (регистрационный номер - 20АП-4155/10) на решение Арбитражного суда Тульской области от 05 августа 2010 года по делу N А68-3827/10, принятое по иску Администрации муниципального образования Киреевский район, г.Киреевск Тульской области,

к индивидуальному предпринимателю Чапле Надежде Викторовне, д. Большие Калмыки Киреевского района Тульской области,

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение,

установил:

администрация муниципального образования Киреевский район Тульской области (далее - истец или администрация МО Киреевский район) обратилось с иском к ПБОЮЛ Чапля Н.В., г. Болохово Киреевского района Тульской области (далее - ответчик или ПБОЮЛ Чапля Н.В.) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 13 от 19.11.2001 за период с 01.10.2004 по 30.04.2010 в сумме 145 189 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 593 рубля 30 копеек, расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 13 от 19.11.2001, обязать ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, г. Болохово, ул. Советская, 17.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 заявленные требования удовлетворены.

С ИП Чапля Н.И. в пользу Администрации муниципального образования Киреевский район взыскано 69 844 рубля долга, 9 771 рублей 88 копеек пени, а всего 79 615 рубля 88 копеек, в доход федерального бюджета 11 184 рубля 64 копейки госпошлины. Расторгнут договор аренды нежилого помещения N 13 от 19.11.2001. ИП Чапля Н.В. обязана судом освободить помещение площадью 74,3 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, г.Болохово, ул.Советская, д. 17.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, а также несоответствие выводов суда, фактическим обстоятельствам дела, ИП Чапля Н.И. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных администрацией МО Киреевский район требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель апелляционной жалобы указывает на несостоятельность доводов администрации МО Киреевский район относительно неуплаты арендных платежей. Отмечает, что за период с 01.01.2007 по сентябрь 2009 года ею добросовестно уплачены МУП ЖКХ "Жилсервис" денежные средства в качестве арендных платежей в сумме 77 272 рубля. Кроме того, в настоящее время ею произведены арендные платежи за 2010 года в сумме 6 001 рубль.

Ссылаясь на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращает внимание на то, что в ее адрес не поступали требования от администрации МО Киреевский район о досрочном расторжении договора и исполнении ею обязательства по освобождению спорного объекта недвижимости в разумный срок. Письмо администрации МО Киреевский район от 15.02.2010 не содержало требования о расторжении договора аренды, а лишь содержало приглашение для подписания соглашения о расторжении данного договора. То есть никаких предложений по добровольному исполнению обязательств администрацией МО Киреевский район ИП Чапля Н.В. не предлагалось.

Указывает, что требования администрации МО Киреевский район о взыскании с ИП Чапля Н.В. задолженности по арендным платежам в сумме 69 844 рубля являются незаконными. Полагает, что по взаимным расчетам между арендатором и ответчиком в настоящее время с учетом стоимости произведенного последней ремонта, имеется переплата ИП Чапля Н.В. в сумме 92 272 рубля.

В соответствии с отзывом на апелляционную жалобу, предоставленным администрацией МО Киреевский район, последняя не согласно с доводами апеллянта, считает оспариваемое решение законным и обоснованным, просит оставить решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 без изменения, а апелляционную жалобу ИП Чапля Н.В. без удовлетворения.

Считает довод заявителя апелляционной жалобы относительно внесения платы за аренду МУП ЖКХ "Жилсервис" несостоятельным, ввиду того, что платежи в адрес МУП ЖКХ "Жилсервис" являются безосновательными, так как арендуемое ИП Чапля Н.В. недвижимое имущество никогда и никому не передавалось и находилось в муниципальной собственности истца.

Кроме того, указывает на необоснованность довода апеллянта о том, что письмо истца от 15.02.2010 не содержит требований о расторжении договора аренды.

По мнению истца, указанное письмо является предупреждением, которое указывает арендатору на необходимость исполнения им обязательства, содержит указание на волю арендодателя о расторжении договора, причину его расторжения и дает разумный срок для добровольного исполнения обязательства - 50 дней.

Также истец отмечает, что материалами дела не подтверждено, что в арендуемом ИП Чапля Н.В. помещении проводился текущий или капитальный ремонт, в связи с чем, ее довод, что в счет погашения задолженности по арендной плате должны быть зачтены ее расходы на проведение ремонта, является несостоятельным.

Отзыв истца также содержит просьбу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителей.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, не явившегося в судебное заседание, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного заседания апелляционной инстанции ответчик и его представитель в полном объеме поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

По ходатайству представителей ответчика в ходе судебного заседания, к материалам дела были приобщены незаверенные копии Постановления Администрации МО "Киреевский район" Тульской области N 608/1 от 03.06.2004, договора N 32/1 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием жилищно-коммунального хозяйства "Жилсервис" МО "Киреевский район" Тульской области от 03.06.2004, Акта приема-передачи муниципального недвижимого имущества (Приложение N 2 к Договору о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за МУП ЖКХ "Жилсервис" МО "Киреевский район" Тульской области от 03.06.2004 N 32/1). При этом представители ответчика пояснили, что данные документы подтверждают те обстоятельства, что в определенный период ответчиком была правомерно уплачена арендная плата конкурсному управляющему муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Жилсервис".

Кроме того, в ходе судебного заседания апелляционной инстанции, представители ответчика также пояснили, что соглашение о расторжении договора аренды от 25.04.2002 между сторонами не заключалось, никаких изменений в него не вносилось. Предварительная договоренность о проведении ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении была в устной форме.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного кодекса Российской Федерации. При этом оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 Арбитражного кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, отзыва на нее, заслушав мнение представителей ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что 19 ноября 2001 года между истцом (Арендодатель) администрацией МО Киреевский район в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации МО "Киреевский район" и ответчиком (Арендатор) Орловой (в настоящее время Чапля) Надеждой Викторовной, был заключен Договор аренды N 13, зарегистрированный 25 апреля 2002 года за N7101.12-03.2002-0101, согласно условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду помещение (магазин "Кулинария"), являющееся собственностью администрации МО Киреевский район (свидетельство о государственной регистрации права 71- АА N349450 от 13 октября 2003 года), 1965 года постройки, общей площадью 74,3 кв.м. (в т.ч. под торговый зал 43,5 кв.м.), расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, г.Болохово, ул.Советская, д. 17, для использования под магазин. Договор заключен сроком на 10 лет.

На момент подписания сумма арендной платы в месяц составляла 1 114 рублей 50 копеек.

Соглашением к договору N 13 от 19 ноября 2001 года об изменении арендной платы, подписанным 1.02.2003 года, ежемесячная арендная плата с 1 февраля 2003 года составляет 2167 руб. В соответствии с п. 3.2 Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю 100 % месячной арендной платы.

Поскольку арендная плата не вносилась Арендатором в установленные сроки, администрация МО Киреевский район обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд Тульской области к ПБОЮЛ Орловой Н.В. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 27 888 рублей 46 копеек.

Определением Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-ГП-301/403 от 12.01.2004 судом утверждено мировое соглашение в следующей редакции: "Ответчик обязуется выплатить истцу сумму 27 888 рублей задолженность по арендной плате в течение 12 месяцев со дня утверждения Арбитражным судом Тульской области данного мирового соглашения. Ответчик погашает задолженность ежемесячно с января 2004 года не позднее 25 числа каждого месяца по 2 324 рубля".

Условия данного мирового соглашения ответчиком не были исполнены.

Истцом неоднократно направлялись Арендатору предупреждения о необходимости погашения арендной платы и расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 30-34).

Так как истец ответ па предупреждения о необходимости погасить задолженность и расторгнуть договор аренды не получил, он обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что ответчик не представил доказательств внесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Тульской области от 05 августа 2010 года не подлежит изменению или отмене, а апелляционная жалоба ИП Чапля Н.В. - удовлетворению ввиду следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Разновидностью последних является договор аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом настоящего спора.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора, за ним образовалась задолженность согласно расчету истца в сумме 69 844 рублей за период с 01.06.2007 по 30.06.2010. Претензии истца об оплате задолженности оставлены ответчиком без удовлетворения.

Доказательств надлежащего исполнения договора и уплаты истцу арендной платы в сумме 69 844 рублей ответчиком не представлено.

Поскольку факт просрочки платежей является установленным, суд первой инстанции правомерно счел обоснованным и подлежащим взысканию требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 9 771 рубль 88 копеек, расчет которых произведен в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами права, изложенными законодателем в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

С учетом названных норм права, требований части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также того, что досудебный порядок разрешения спора в части расторжения договора аренды истцом был соблюден, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование администрации МО Киреевский район в указанной части.

Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут, законные основания для занятия ответчиком помещения общей площадью 74,3 кв.м. (в т.ч. под торговый зал 43,5 кв.м.), расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, г.Болохово, ул.Советская, д. 17, отсутствуют, на основании чего Арбитражным судом Тульской области был сделан верный вывод о том, что требование истца об обязании освободить занимаемое помещение подлежит удовлетворению.

Никаких доказательств нахождения имущества в хозяйственном ведении МУП ЖКХ "Жилсервис" судам первой и апелляционной инстанций не представлено. Законные основания для заключения договора аренды муниципального имущества ответчиком с МУП ЖКХ "Жилсервис" отсутствуют, поскольку арендованное ответчиком имущество является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о регистрации права муниципальной собственности от 13.10.2003 года ( т.1, л.д.26).

Кроме того, соглашения о расторжении договора аренды N 13, зарегистрированного 25 апреля 2002 года (т.1, л.д. 6-8), в деле не имеется.

С учетом изложенного довод заявителя апелляционной жалобы об исполнении с ее стороны обязательств по оплате аренды нежилого помещения в период с 01.01.2007 по сентябрь 2009 года МУП ЖКХ "Жилсервис" в сумме 77 272 рублей является несостоятельным и не может быть принят судебной апелляционной коллегией.

Довод ИП Чапля Н.В. относительно несоблюдения истцом требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также не принимается апелляционной инстанции, ввиду его противоречия материалам дела.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что в адрес ответчика неоднократно направлялись предупреждения о расторжении договора аренды в судебном порядке в случае непогашения ответчиком задолженности по арендной плате. Письмом от 15.02.2010 года, полученного ответчиком 24.02.2010 г., администрация МО Киреевский район сообщает ответчику о необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды ( т.1, л.д.34).

Данное письмо судом апелляционной инстанции расценивается как предупреждение о необходимости исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды, содержит указание на волю арендодателя о расторжении договора аренды, причину его расторжения и дает арендатору разумный срок для добровольного исполнения обязательств по погашению имеющейся задолженности- 50 дней.

Довод ответчика о необходимости зачета стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы также отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный, поскольку ответчиком не представлены соответствующие сметы и доказательства согласования их с истцом, акты о сдаче подрядчиком выполненных работ заказчику, согласно договора подряда от 10.02.2009 ( т.1, л.д.123-127).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Представленные ответчиком в судебном заседании апелляционной инстанции не заверенные копии постановления Администрации МО "Киреевский район" Тульской области N 608/1 от 03.06.2004, договора N 32/1 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием жилищно-коммунального хозяйства "Жилсервис" МО "Киреевский район" Тульской области от 03.06.2004, Акта приема-передачи муниципального недвижимого имущества (Приложение N 2 к Договору о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за МУП ЖКХ "Жилсервис" МО "Киреевский район" Тульской области от 03.06.2004 N 32/1) не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства, так как в соответствии с частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Кроме того, данные документы не подтверждают право хозяйственного ведения третьего лица на арендованное ответчиком недвижимое имущество, поскольку согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Доказательств осуществления государственной регистрации права хозяйственного ведения третьего лица на помещение площадью 74,3 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, г. Болохово, ул. Советская, в материалах дела отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Тульской области от 05 августа 2010 года и отклоняет доводы апелляционной жалобы.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе ИП Чапля Н.В. составляет 2 000 рублей, которая относится на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 05 августа 2010 года по делу N А68-3827/10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

Н.Ю. Байрамова М.М. Дайнеко