Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N 20АП-4653/10

г. Тула

10 ноября 2010 г.

Дело N А54-4292/2009 С7

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Волковой Ю.А., Мордасова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмалий Т.М.,

рассмотрев апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" и Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27 августа 2010 года по делу N А54-4292/2009 С7 (судья Яньшина В.Н.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант", г.Рязань, к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани, г.Рязань, об обязании осуществить зачет расходов в счет арендной платы в сумме 2 408 548 руб. 86 коп. и встречному иску Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани, г.Рязань, к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант", г.Рязань, о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи, о взыскании задолженности и пени в сумме 3 211 573 руб. 22 коп.,

при участии:

от истца: Бабенко В.С. - представителя по доверенности N 17 от 28.04.2010, Савченко Г.В. - представителя по доверенности N 19 от 28.04.2010,

от ответчика: Пронякиной О.О. - представителя по доверенности N 01-47/61 от 29.12.2009,

установил: общество с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" (далее - ООО "Бизнесвариант"), г.Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (далее - Управление), г.Рязань, об обязании осуществить зачет расходов на проведение капитального ремонта в счет арендной платы в сумме 3154965руб. 86коп.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 09.12.2009 производство по делу N А54-4292/2009 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-5755/2009.

Определением суда от 01.07.2010 производство по делу N А54-4292/2009 возобновлено.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" о расторжении договора аренды N 1492002 от 01.08.2002, обязании общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" освободить нежилое помещение общей площадью 1198,1кв.м., расположенное по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.56 и передать его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" задолженности по арендной плате за период с сентября 2009 года (частично) по апрель 2010 года в сумме 2 154 958 руб. 38 коп. и пени, начисленных за просрочку платежа, за период с 06.10.2009 по 26.05.2010 в сумме 1 365 114 руб. 72 коп. Данный спор рассматривался Арбитражным судом Рязанской области в рамках дела N А54-3116/2009.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 29.07.2010 производство по делу N А54-3116/2009 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-4292/2009.

Определением арбитражного суда от 04.08.2010 дело N А54-3116/2009 было возобновлено, дела N А54-4292/2009 и N А54-3116/2010 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

До рассмотрения спора по существу общество с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант", в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточняло исковые требования и в окончательном варианте просил суд обязать Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани осуществить зачет расходов на проведение капитального ремонта в счет арендной платы в сумме 2 408 548 руб. 86 коп. Уточнение исковых требований судом принято.

Встречные исковые требования Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани при рассмотрении дела также неоднократно уточнялись и в окончательном варианте Управление просило суд первой инстанции расторгнуть договор аренды N 1492002 недвижимого имущества от 01.08.2002; обязать ООО "Бизнесвариант" освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 1198,1кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.56, и передать его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани; взыскать с ООО "Бизнесвариант" в пользу Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани арендную плату за период с сентября 2009 года (частично) по апрель 2010 года в сумме 1 962 729 руб. 40 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.10.2009 по 26.05.2010 в сумме 1 248 843 руб. 82 коп. Встречные уточнения были приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24 августа 2010 года исковые требования Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани удовлетворены частично в сумме 2 012 729 руб. 40 коп. (1 962 729 руб. 40 коп. - задолженность по арендной плате, 50 000 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы). В остальной части иска отказано. Требования общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" об обязании Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани осуществить зачет расходов на проведение капитального ремонта в счет арендной платы в сумме 2 409 548 руб. 86 коп. удовлетворены частично в сумме 247 148 руб. В остальной части иска отказано. В результате зачета требований первоначального и встречного исковых заявлений взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" в пользу Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани задолженность по арендной плате в сумме 1 715 581 руб. 40 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 50 000 руб. Суд взыскал с Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 415 руб. 48 коп. Также суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 35 325 руб. 77 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Бизнесвариант" и Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратились с апелляционными жалобами, в которых считают, что решение суда подлежит отмене. ООО "Бизнесвариант" просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани просит суд апелляционной инстанции отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований управления о расторжении договора аренды N 1492002 от 01.08.2002, обязании ООО "Бизнесвариант" освободить нежилое помещение общей площадью 1198,7 кв.м, расположенное по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, дом 56 и передать его по акту приема-передачи управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С доводами ООО "Бизнесвариант" и Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, изложенными в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующих обстоятельств.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил:

01 августа 2002 года между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1492002, согласно которому арендатору передано во временное пользование нежилое помещение Н2 лит.А, находящееся на 1, 2, 3, 4 этаже здания, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, 56 (т.1 л.д.7-10).

Пунктом 4.1. указанного договора предусмотрено, что арендная плата рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом и устанавливается в месяц всего с НДС (с 01.02.2007) в размере 362 649 руб. 52 коп., в том числе сумма арендного платежа 307 330 руб. 10 коп. (с учетом соглашения о внесении изменений в договор аренды от 11.08.2008, т.4, л.д.25).

Соглашением от 04.06.2010 стороны предусмотрели, что арендная плата в периоды с 01.09.2009 по 30.09.2009 составит всего 353 858,01 руб. с НДС, в том числе сумма арендного платежа 299879,67 руб.; с 01.10.2009 по 28.02.2010 всего 329 681,38 руб. с НДС, в том числе сумма арендного платежа 279391,00 руб.; с 01.03.2010 по 31.03.2010 всего 319 724,88 руб. с НДС, в том числе сумма арендного платежа 270 953,29 руб.; с 01.04.2010 всего 175 355,67 руб.тс НДС, в том числе, сумма арендного платежа 148 606 руб. 50коп.

Пунктом 3.2.3. договора установлена обязанность арендатора ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять арендную плату в размере, установленном пунктом 4.1. договора (в редакции соглашений о внесении изменений в договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды срок его действия устанавливается с 01.08.2002 по 31.07.2012.

Договор аренды недвижимого имущества N 1492002 от 01.08.2002 зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 16.08.2002 за номером 62-01/29-235/2002-168.

Пунктом 6.2. договора аренды установлено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, указанных в пунктах 6.2.1-6.2.6, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 5.1. договора аренды в случае нарушения арендатором срока внесения платежей, предусмотренного настоящим договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

В соответствии с пунктом 3.2.6 вышеуказанного договора на арендатора возложена обязанность своевременно, за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендованного имущества.

В силу пункта 7.2 договора аренды неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт здания, проводится арендатором только с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления. По окончании договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Пунктом 2.2.2 указанного договора аренды установлено, что арендатор имеет право на зачет расходов на проведение капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы по дополнительному соглашению между сторонами в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.

Письмом от 11.11.2002 N 01-071/2982 Управление дало согласие ООО "Бизнесвариант" на проведение капитального ремонта арендуемого объекта (т.2 л.д.98).

В 2003 и 2005 годах арендатор производил капитальный ремонт и реконструкцию арендуемых помещений, а также техподполья, что следует из представленных в дело документальных доказательств.

Письмом от 02.02.2006 ООО "Бизнесвариант" обратилось в Управление с заявлением о зачете произведенных затрат на капитальный ремонт в соответствии с локальной сметой N 9 и актом о приемке выполненных работ N 9 от 21.12.2005 (т.1 л.д.11-18, 25-28, 30).

По результатам рассмотрения указанного заявления Управлением сообщено, что поскольку на рассмотрении Арбитражного суда Рязанской области находится ряд дел, по которым не приняты решения, вопрос о компенсации по представленным смете и акту будет рассмотрен после принятия решений по этим делам (т.1, л.д.29).

19 декабря 2006 года ООО "Бизнесвариант" обратилось с письмом N 107 в Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани с заявлением о зачете затрат на капитальный ремонт здания гостиницы "Первомайская" на основании смет N 22 на сумму 121 598 руб. и N 21 на сумму 196 530 руб. Письмом от 29.05.2007 N 75 ООО "Бизнесвариант" повторно обратилось к Управлению с просьбой провести зачет (т.1, л.д. 31-47).

Управление в ответ на обращения ООО "Бизнесвариант" сообщило, что вопрос о возмещении стоимости затрат будет рассмотрен после вступления в законную силу решений Арбитражного суда Рязанской области по делам N А54-3533/2004 и А54-4513/2005 с учетом выводов, изложенных в судебных актах (т.1, л.д.48). Письмом от 21.08.2007 N 01-081/2505 Управление сообщило ООО "Бизнесвариант" о необходимости предоставления оригиналов смет затрат и актов приемки выполненных работ, а также государственной регистрации соглашения к договору от 28.02.2007 (т.1, л.д.50).

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" обратилось к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани с письмом от 08.02.2008 N 22, в котором просило произвести зачет затрат на капитальный ремонт подвала гостиницы "Первомайская" на основании смет приемки выполненных работ, актов приемки выполненных работ, договоров подряда и актов выполненных работ, иных документов, подтверждающих затраты (т.1, л.д.58-120).

Управление в ответ на обращение ООО "Бизнесвариант" сообщило о необходимости предоставления оригиналов смет затрат и актов приемки выполненных работ, а также государственной регистрации соглашения к договору от 28.02.2007 (письмо N 01-081/0428 от 18.02.2008, т.1, л.д.121).

Оригиналы указанных документов были представлены в Управление 10.04.2008 (т.1, л.д. 122).

В течение 2008 года общество неоднократно обращалось в Управление с требованием о зачете затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений и техподполья в счет арендной платы на основании представленных документов и в соответствии с условиями договора аренды.

Письмом от 10.02.2009 N 01-069/0410 Управление сообщило, что Положение "О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань", утвержденное решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-I, возможность зачета затрат по проведению капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы не предусматривает.

Поскольку в зачете затрат на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемых помещений в счет арендной платы Управлением было отказано, общество с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Неисполнение обществом с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" обязанности по своевременному внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, обязании возвратить арендованное имущество и взыскании задолженности по арендной плате и пени, начисленных за просрочку ее внесения.

Рассмотрев заявленные исковые требования и встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества N 1492002 от 01.08.2002, подписанного сторонами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Вышеназванным договором аренды обязанность по проведению текущего и капитального ремонта арендуемых помещений возложена на арендатора, что установлено пунктом 3.2.7 договора. Из пунктов 2.2.2. и 7.2. договора следует, что при этом условиями договора предусмотрено право арендатора на зачет затрат на проведение капитального ремонта и неотделимых улучшений в счет арендной платы.

В связи с необходимостью проведения капитального ремонта арендуемого объекта, общество в ноябре 2002 г. обратилось в Управление за разрешением о проведении капитального ремонта арендуемого помещения.

Письмом от 11.11.2002 N 01-071/2982 Управление дало согласие ООО "Бизнесвариант" на проведение капитального ремонта арендуемого объекта (т.2 л.д.98).

В течение 2003 года обществом проведены капитальный ремонт и реконструкция техподполья на сумму 1 161 076 руб. 86 коп., что подтверждается представленными в материалы дела документальными доказательствами (сметы, договоры подряда и другие).

В декабре 2005 года завершены работы по капитальному ремонту помещений гостиницы на общую сумму 1 000 324 руб., что подтверждается локальной сметой N 9 и актом о приемке выполненных работ N 9 от 21.12.2005г.

В 2006 году обществом с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" были произведены работы по капитальному ремонту комнат гостиницы и ремонту теплотрассы, замене счетчиков элеваторного узла гостиницы "Первомайская" (объекта аренды), что подтверждается локальной сметой N 21, актом о приемке выполненных работ N 21 от 23.10.2006, локальной сметой N 22 , актом о приемке выполненных работ N 22 от 26.09.2006 (т.3, л.д.70-71) общей стоимостью 247148руб.

Факт выполнения вышеуказанных работ, а также их стоимость, Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани не оспаривает.

Управление считает, что по требованию о зачете затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 2 161 400 руб. 86коп. истцом пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с момента подписания актов приемки выполненных работ.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

08 февраля 2008 года общество с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" письмом N 22 обратилось к Управлению с просьбой произвести зачет затрат на капитальный ремонт и реконструкцию подвала гостиницы "Первомайская" на общую сумму 1 161 076 руб. 86 коп. Указанные затраты были произведены ООО "Бизнесвариант" в период с июля 2003 по июль 2004 года, что подтверждается актами приемки выполненных работ (т.1, л.д.58-120).

Следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что срок исковой давности в данном случае следует исчислять с даты подписания указанных актов, поскольку именно с этого момента у ООО "Бизнесвариант" возникло право на зачет затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в счет арендной платы. Вместе с тем, с заявлением о проведении зачета общество обратилось к Управлению лишь 08.02.2008, с исковым заявлением в арбитражный суд - 14.08.2009, то есть по истечении срока, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10.

По затратам, подтвержденным локальной сметой N 9 и актом о приемке выполненных работ N 9 от 21.12.2005 на общую сумму 1 000 324 руб., ООО "Бизнесвариант" обратилось в Управление с заявлением о зачете произведенных затрат на капитальный ремонт 02.02.2006 (т.1 л.д.11-18, 25-28, 30).

Заявление общества о зачете - это предложение, которое достаточно определено и выражает намерение общества заключить соглашение о зачете, предусмотренное условиями договора аренды недвижимого имущества.

Предложение общества заключить соглашение о зачете заявленной суммы не было принято Управлением. Ответ Управления от 02.03.2006 N 01-081/0433 на предложение общества был получен последним 03.03.2006. Из содержания ответа следует, что Управление не дало согласия на проведение зачета, в связи с чем с этого момента обществу стало известно о нарушении его права, а, следовательно, с этой даты следует исчислять срок исковой давности (т.1, л.д.29). Общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд лишь 14.08.2009, за пределами срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, само по себе является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому выяснение иных обстоятельств существенного значения для разрешения спора не имеет, поскольку принудительная (судебная) защита прав истца, независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна.

Данная правовая позиция изложена в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 15 от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 18 от 15.11.2001 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" о зачете затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в сумме 2 161 400 руб. 86 коп. обоснованно отказал на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в течение 2003 года обществом проведены капитальный ремонт и реконструкция техподполья на сумму 1 161 076 руб. 86 коп., что подтверждается представленными в материалы дела документальными доказательствами (сметы, договоры подряда и другие). Однако, письмом от 11.11.2002 N 01-071/2982 Управление дало согласие ООО "Бизнесвариант" на проведение капитального ремонта арендуемого объекта (т.2 л.д.98). Пунктом 1.1. договора определено, что арендатору передано во временное пользование нежилое помещение Н2 лит.А, находящееся на 1, 2, 3, 4 этаже здания, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, 56. Таким образом, из материалов дела следует, что техподполье не было передано в аренду истцу и у него отсутствовали правовые основания для проведения капитального ремонта указанной части здания.

19 декабря 2006 Общество обратилось к Управлению с предложением о зачете затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 318 128 руб.( локальная смета N 21 и акт приемки выполненных работ N 21 от 23.10.2006; локальная смета N 22 и акт приемки выполненных работ N 22 от 26.09.2006).

29.05.2006 Общество повторно направило Управлению предложение о зачете затрат по ранее представленным документам. Однако, и это предложение к заключению соглашения о зачете не было принято Управлением со ссылкой на наличие судебных актов Арбитражного суда Рязанской области, не вступивших в законную силу. В рамках рассматриваемого спора, общество просит суд обязать Управление произвести зачет затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 247148 руб. (локальная смета N 21 на сумму 121598 руб., локальная смета N 22 и акт о приемке выполненных работ на сумму 50616руб.).

Поскольку Управление не приняло к зачету вышеназванную сумму и общество в пределах срока исковой давности обратилось в суд, требование о зачете затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы в размере 247 148 руб. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Управление передало обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" объект аренды во временное пользование, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2002 (т.4, л.д. 23).

Пользование помещениями является платным, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды недвижимого имущества N 1492002 от 01.08.2002. Из представленных Управлением документов следует, что Общество за период с сентября 2009 года (частично) по апрель 2010 года не вносило арендную плату в сроки, установленные договором, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за этот период в размере 1962729руб. 40коп. Наличие задолженности по арендной плате за период с сентября 2009 года (частично) по апрель 2010 года в сумме 1962729руб. 40коп. обществом с ограниченной ответственностью "Бизнесвариант" не оспаривается, подтверждается актом сверки задолженности, подписанным сторонами.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1962729руб. 40 коп.

За просрочку внесения арендных платежей Управление начислило Обществу неустойку, предусмотренную договором аренды за период с 06.10.2009 по 26.05.2010 в сумме 1248843руб. 82коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Вместе с тем, согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.1997 N 17).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Учитывая чрезмерно высокий процент неустойки, установленный договором (0,5% за каждый день просрочки) а также тот факт, что задолженность по арендной плате образовалась за период после обращения ООО "Бизнесвариант" в суд с целью обеспечения возможности зачета затрат на капитальный ремонт в счет ее погашения, суд первой инстанции правомерно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 50 000 руб., исходя при расчете из ставки рефинансирования, действующей на дату принятия решения - 7,75% годовых.

В апелляционной жалобе Управление муниципальным имуществом администрации города Рязанине не оспаривает решение в этой части, однако указывает то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1492002 от 01.08.2002 и об обязании освободить арендуемое помещение. При этом заявитель ссылается на то, что требование о расторжении договора подлежало удовлетворению в силу неоднократного нарушения ответчиком принятых на себя обязательств в части своевременного внесения арендной платы. Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным доводом заявителя, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть расторгнут судом. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Как правильно установлено судом первой инстанции, что общество с сентября 2009 года (частично) по апрель 2010 года не вносило арендную плату в порядке и сроки, установленные договором. Таким образом, имеет место просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении срока внесения платежа, что, в силу норм Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенным нарушением договора Обществом и основанием для его досрочного расторжения.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. В этом смысле понятие существенности нарушения договора основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона заявившая в суде требование о прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора. Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы также являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

Однако, Управление не доказало вышеназванных обстоятельств и не ссылалось на то, что понесла или понесет какой-либо ущерб или иные расходы по договору, в связи с неуплатой Обществом арендных платежей в установленные договором сроки.

Кроме того, неуплата арендных платежей за указанный период была вызвана отказом Управления принять исполнение обязательств Общества по внесению арендной платы путем зачета затрат по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, подтвержденных соответствующими документами. Неправомерность отказа Управления в проведении зачета затрат по проведению капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы установлена судом при рассмотрении настоящего дела. Затраты Общества на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в удовлетворенной сумме подлежат зачету в счет арендной платы. До подачи искового заявления в суд Общество надлежащим образом исполняло обязательства по договору аренды в части внесения арендных платежей в установленные сроки и задолженности по арендной плате не имело.

Учитывая изложенное судебная коллегия полагает, что поскольку у ООО "Бизнесвариант" имелось право в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на зачет в счет арендной платы стоимости работ по капитальному ремонту, у Управления при указанных обстоятельствах отсутствует право требовать досрочного расторжения договора аренды по п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах требование Управления о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1492002 от 01.08.2002г., обязании освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема - передачи Управлению правомерно не удовлетворены судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности судебного акта.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-4292/2009 от 27 августа 2010 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Мордасов